부동산에 대한 무관심, 좌절 학습 중
2024년 8월 8일 대책 이후 대출 규제에 대한 단상
2024년 8월 8일 대책 이후 부동산 상황
부동산 가격 상승 분석을 이전에 했었던 것처럼 8월 8일 정부 대책이 나왔음에도 불구하고 21주째 부동산 가격이 상승하고 있다. 다만 비수도권 아파트는 가격이 내려가고 있어 어느 위치에 있는 아파트인지에 따라 격차가 벌어지고 있어 문제다. 지금까지 부동산 가격이 오를 때마다 했던 정책을 겉모습만 바꾸고 내용물은 그대로 둔 채 반복하는 행태를 해왔었다. 그런데 결과가 어떤가. 대체 지금까지 무엇을 얻었나 살펴보면 사람들의 무력감, 절망, 실망만을 선사해 줬었다. 이번에는 누가 얼마나 고통을 받고 있고 앞으로 어떤 고통이 예상될지 알아보려고 한다.
https://www.mk.co.kr/news/realestate/11093646
불과 한 달 전에 부동산 가격 상승에 대해 이야기했던 글에 썼던 내용을 그대로 가져왔다. 원인으로 생각됐던 내용이 그대로 문제가 있는데 정부는 원인을 대출에 있다고 생각해서 이후 대출 규제 정책을 잔뜩 내뱉고 있어 더 큰 파국이 예상된다.
원인으로 생각했던 두 가지 중 '공급부족'은 해결될 기미는 전혀 보이지 않는다. 게다가 분양가 상한제의 모순으로 인해 로또 당첨이라는 오명을 뒤집어쓰고 소수 운 좋은 사람들에게 공급되고 있어 상대적 박탈감이 상당하다.
'금리하락'도 원인으로 생각됐는데 앞으로 미국 금리하락이 더 가속화될 가능성이 큰 상황이다. 한국은행은 아직 우리나라 금리인하를 단행하지 않았으나 대통령은 이에 대해 우려를 드러내며 갈등이 커지는 상황이다. 어쨌든 향후 금리가 인하될 가능성이 높아진 것은 맞다. 단지 그 시기가 언제일지 알 수 없을 뿐이다.
공급되는 물량이 있거나 대책으로 새롭게 공급하는 주택의 경우에 청약이라는 절차를 거쳐야 한다. 앞으로 정비사업을 통해 공급이 될 수 있지만 청약통장 납입액이 10만 원에서 25만 원으로 올라 재정적인 여력이 있는 사람들이 혜택을 가져갈 가능성이 커졌다. 한 달에 25만 원이라고 하면 얼마 안 된다고 생각할 수 있지만 1년에 300만 원이고 5년이면 1,500만 원이다. 이 돈을 청약을 넣을 때까지 계속 통장에 넣어둬야만 한다고 생각하면 어떤가? 이래도 적은 금액이라고 할 수 있을까? 난 그렇게 생각하지 않는다. 부동산에 대한 사람들의 무관심을 유도하고 좌절만 학습시킨다고 해도 과언이 아니다.
원인 1. 공급부족 (사전청약 취소, 분양물량 급감) > 분양가 상한제의 모순
원인 2. 금리하락 > 미국 금리하락 가능성이 더 높아졌다.
상황. 1기 신도시 재건축 걸림돌 > 청약 희망고문에 지친 무주택자들
대책. 주택 확대 방안 미비 > 정비사업 활성화의 실체
https://www.joongang.co.kr/article/25273278
https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2024061311310001976
정비사업 활성화의 실체
정부 대책으로 '정비사업 활성화'방안을 추진하고 있지만 제대로 진행될지 이미 한번 이야기를 했었다. 역시나 향후 추진사항에 대해 법 제정과 개정 항목이 수두룩하게 필요한 상황이다. 게다가 재건축이나 재개발로 인한 개발이익 환수로 분담금이나 공공기여 조정이 필요하다. 결국 돈이 문제라는 거다.
정부가 대책으로 내놓은 대책 중에는 임대주택 인수가격 상향이 있는데 공공기여를 줄이지 않으려는 시도가 맞다. 그렇지만 공공기여 관련해 갈등이 생긴 이후 반포 원베일리와 같이 공공시설을 만들고 나서 나중에 "외부인 출입금지"와 같이 사람들을 배제하는 대신 과태료로 번복한 사례가 반복될까 우려스럽다.
https://www.munhwa.com/news/view.html?no=2024070801071707172001
사람들의 인식에 정비사업을 활성화하지 않으면 마치 부동산 문제가 해결되지 않을 것 같은 분위기를 만들어놨다. 실제로 혜택을 누가 보게 되는지 생각할 수 없도록 한다. 실제 완공이 되고 어떻게 운영되는지 알 수 있는 방법은 거의 없다. 왜냐하면 정비사업 이후 살게 되는 사람들은 자신의 이익을 찾으려 하지 공공의 이익을 대변하는 입장이 되긴 어렵기 때문이다. 그리고 이미 정비사업이 끝나고 난 뒤라면 제대로 운영하지 않는다는 걸 이야기해 봤자 바뀌는 게 없을 거라는 체념도 한몫한다.
정비사업이 가져다주는 효과는 새로운 주택 공급뿐만 아니라 주변 인프라 개선 등 주변 지역에 미치는 영향도 있다. 그런데 주변 사람들이 이런 인프라를 전혀 사용하지도 못하고 정비사업을 하면 할수록 폐쇄화된 커뮤니티 양상을 띤다면 더욱 주객전도가 되었다고 생각할 수밖에 없다.
https://www.mk.co.kr/news/realestate/11093644
잘못된 원인 규명으로 피해는 세입자까지
지난 9월 초 이복현 금융감독원장은 부동산 가격 상승이 가계대출 상승이 원인이라고 지목하면서 문제가 생기기 시작했다. 갑작스러운 대출 규제로 인해 한 달 전 상담하고 부동산 계약을 체결한 뒤 실제 대출이 진행되면서 조건이 변경되어 실수요자들이 피해를 입고 있는 상황이다. 여기서 실수요자라고 일컬어지는 사람들에 대한 정의가 중요하지만 어느 누구도 어떤 사람이 실수요자인지 정의 내리기 힘들다. 부동산은 실제 사용할 수 있는 재화이면서 동시에 투자가치가 있는 재화이기 때문이다. 요즘 러닝화가 유행인데 러닝화를 사려는 사람들 중에 누가 실수요자인지 구별할 수 있을까. 물론 자주 사고팔았던 이력이 있었다면 실수요자가 아니라 투자를 하는 사람이라고 할 수 있을 것이다. 그렇다면 이번에는 이런 질문을 하고 싶다. 투자와 투기를 가르는 기준이 무엇인가. 또 왜 부동산에는 투자를 하면 안 되는 건가. 투자 자체를 죄악시하는 정책을 펼치면서 부동산 시장이 안 좋을 때는 정반대의 정책(다주택자들에게 유리한)을 만드는데 우리는 어느 장단에 맞추어 실수요자를 정의해야 하는지 난감하다.
실제로 오르는 부동산을 살펴보면 특정 지역의 특정 가격 이상의 부동산에 해당되는 현상이다. 한마디로 서울 도심에 있는 15억 초과 부동산만 오르는 중이라는 말이다. 부동산 가격이 상승하는 경우에 대출 규제를 통해 가격을 잡거나 투기 세력이라고 생각되는 매매를 줄일 수 있을 거다. 그런 정책이 통했던 때는 LTV를 70~80%로 너무 풀어놓고 다주택자에게도 대출을 해줬던 때에 효과를 봤었다. 더 많은 배경설명이 필요하지만 그냥 간략하게 상황이 다르다고 이야기하고 싶다. 전체 부동산이 오르지 않는 상황이 이전 대출 규제 대책을 시행했던 상황과 다르다. 그렇다면 오르는 부동산이 왜 오르는지 생각해야 할 텐데 예전에 했던 대로 대출을 막으면 부동산 가격이 조금 진정되지 않을까 안일한 판단이지 않을까 우려된다.
대출을 규제한 여파로 인해 5대 시중 은행 주담대 금리가 지방이나 상호금융 금리보다 더 높은 기현상이 벌어지고 있다. 그에 더해 전세대출 한도까지 축소하는 등 세입자까지 불똥 우려로 월세상승까지 우려되는 상황이다. 고래 싸움에 새우등이 와장창 깨지는 중이다.
https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2024090513320002821
https://www.mk.co.kr/news/economy/11105089
https://www.mk.co.kr/news/economy/11108865
가계빚 폭증에…당국, 신용대출 연소득 연동 'LTI' 검토전세대출 보증비율도 100%→80% 낮춰 심사강화 유도
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https://www.mk.co.kr/news/realestate/11109769
