집주인 파산을 이유로 임대차를 취소할 수 사례는?

임대차계약 시점에 이미 집주인 파산, 개인회생 절차가 진행중인 경우

Nov 5. 2025

"계약한 지 얼마 안 됐는데, 집주인파산 중이라는 사실을 알게 됐어요. 제 보증금, 괜찮을까요? 이 계약, 없던 일로 할 수는 없나요?"

최근 저희 법무법인에 다급한 목소리로 상담을 요청하신 의뢰인의 사례를 각색하여 소개해 드리고자 합니다. 전세 사기에 대한 불안감이 높은 요즘, 집주인파산이나 개인회생 문제는 임차인에게 가장 현실적인 공포일 것입니다. 이러한 상황에 처했을 때 어떻게 대응해야 하는지, 저희의 상담 사례를 통해 알아보겠습니다.

1. 상담 내용: 입주 후에 알게 된 집주인의 채무 문제

상담을 요청하신 A씨는 보증금 2억 4,000만 원에 오피스텔 임대차 계약을 맺고 부푼 마음으로 입주를 마쳤습니다. 하지만 우연한 계기로 집주인이 계약 체결 수개월 전부터 개인파산 절차를 밟고 있었다는 충격적인 사실을 알게 되었습니다. A씨는 "만약 집주인의 재정 상태를 미리 알았다면, 이처럼 큰 보증금을 걸고 계약하지 않았을 것"이라며 밤잠을 설치고 있었습니다. 특히 해당 오피스텔의 시세가 보증금보다 낮아, 만에 하나 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금 전액을 회수하지 못할 수도 있다는 '깡통전세'의 위험까지 안고 있었습니다. A씨의 질문은 명확했습니다. "이 계약을 취소하고 보증금을 안전하게 돌려받을 방법이 없을까요?"

2. 집주인파산 문제의 법률적 검토 및 해결 방안 제시

저희는 A씨의 상황을 면밀히 검토한 후, 다음과 같은 법률적 해결책을 제시했습니다. 가장 중요한 법적 쟁점은 '임대인의 고지의무 위반'이었습니다. 재산적 거래 관계에서, 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 심각한 위험을 초래할 수 있는 사실은 사전에 알려야 할 신의성실의 원칙상 '고지의무'가 있습니다. 집주인파산 신청 사실은 임차인의 보증금 반환 가능성과 직결되는 가장 중요한 정보입니다.

이를 알리지 않고 계약을 체결한 것은, 마땅히 해야 할 고지를 하지 않은 '부작위에 의한 기망(사기)'에 해당할 수 있습니다.

따라서 저희는 A씨가 집주인의 기망행위를 이유로 임대차 계약을 취소하고, 원상회복으로서 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있다고 설명했습니다.

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3. 예상되는 집주인의 주장과 그에 대한 대응

집주인 측에서는 "주택임대차보호법상 대항력을 갖췄으니 문제없다"거나 "새로운 임차인을 구해주면 되지 않느냐"고 주장할 가능성이 높았습니다. 하지만 저희는 A씨에게 이러한 주장은 법리적으로 타당하지 않다고 안심시켜 드렸습니다. 앞서 본 것처럼 해당 부동산의 시세가 보증금에 미치지 못해 대항력만으로는 보증금 전액 회수를 담보할 수 없었기 때문입니다. 법원은 이러한 실질적인 위험성을 매우 중요하게 판단합니다.

실제로 유사한 사안에서 법원은 "임대인의 개인회생 신청 사실은 보증금 반환 채권의 회수 가능성에 관련된 위험으로서 임차인에게 고지할 의무가 있고, 이를 알리지 않은 것은 기망에 해당한다"고 판단하여 임차인의 계약 취소권을 인정한 바 있습니다(수원지방법원 2024가단503306 임대차보증금 판결)

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4. 불안한 계약, 법률 전문가와 함께라면 해결 가능합니다

집주인파산이나 개인회생은 더 이상 남의 일이 아닙니다. 만약 계약 전후로 임대인의 재정 상태에 대한 불안한 정황을 발견했다면, 혼자서 속앓이하지 마십시오.

이번 상담 사례처럼, 임대인이 중요한 사실을 숨겼다면 계약을 취소하고 소중한 보증금을 되찾을 법적 권리가 있습니다. 신속하고 정확한 법률 상담을 통해 현재 상황을 진단하고 최적의 해결책을 찾는 것이 무엇보다 중요합니다. 예기치 못한 문제로 어려움을 겪고 계신다면, 지금 바로 법률 전문가의 문을 두드리시길 바랍니다.