투자일기) 너무 비싼것 같으면 비싼게 맞다

다만 타이밍은 맞추기 어렵다

투자상품은 적정가격으로 수렴한다 라고 사람들은 생각한다. 

문제는 적정 가격이라는것을 우리는 알기 어렵다는것이다. 그래서 객관적인 적정 가격이 무엇일지 참고 하기 위해서  다양한 데이터를 찾게 되지만, 한가지 주의할점이 있다.

설사 적정가격을 예상했더라도 시장가격이 그 가격으로 수렴하는 타이밍은 또다른 매우 어려운 문제라는 것. 

우리 부부는 첫번째 매수한 실거주중인 아파트의 가격이 우리의 목표가를 돌파하고 그 이상 올라가자 기분이 좋으면서도 다소 의문이 들었다. 이 가격은 적정가격을 넘어간것같다 거품인것같다 라는데 의견을 같이했다. 

그래서 과감히 해당 아파트를 매도했다. 일시적 2주택 양도세 비과세 혜택을 받기에 더 결정을 했다. 매수시 투입금액 대비 수익률은 200%정도였으니 그다지 나쁘지는 않다고 생각했다. 그리고 두번째 매수한 주택으로 실거주를 위해 들어갔다. 그때가 2019년 말. 

다들 알것이다. 그 이후 20~21년 주택 오버슈팅 구간에서 해당 아파트는 수억이 더 올랐다. 물론 비과세 혜택을 받기에 그때 매도는 어쩔수 없었다는 정신승리(?)로 버틸뿐 배가 아픈건 사실이었다. 거품인데 왜오르지?

의외로, 투자에서 매도후 오르는게 생각보다 견디기 어려운 고통중 하나다. 

자꾸 오르니 이제 거품속에서 적정가치의 상한에서 매도했다는 믿음이 점차 희미해지기 시작했다. 혹시 이 거품이 뉴노멀(New normal)인것은 아닐까? 자꾸 시험들게 한다. 그래서 다른 아파텔 분양권을 추가매수 하기도 했다. 

 

22년 하반기 부터 거품은 빠지기 시작했다. 결국 23년 초 기준으로 매도했던 첫 주택의 시세는 이제 우리가 매도한 가격 아래로 내려왔다. 예측대로 그것은 거품이었다. '결과적으로는' 그때 매도하는것이 최선이었고 (더기다려서 매도했다면 비과세를 받지 못하고 두번째 주택 매도 타이밍도 놓쳤을테니) 다시 돌아가도 그렇게 했어야 수익률이 극대화 된것은 맞다. 

너무 비싼것 같다면 비싼게 맞았다. 내가 이 돈주고 사는게 의문이면 결국에는 그게 맞다. 

하지만 예측이 맞았다는 기쁨보다는 그 사이의 맘고생을 통한 교훈은 다른곳에 있었다. 

적정가격?이라는 허상의 예측도 어렵지만, 타이밍은 더욱더 어렵다는것이다. 저평가가 언제 끝날지 함부로 예측하여 덥썩사지 말고 거품이 언제끝날지 함부로 예측하여 덥썩 팔면 곤란하다. 

어떤 가격으로 수렴하는가만 중요한게 아니고 내 투자의 시간은 유한하므로 언제 수렴하냐도 중요하다. 

시장의 타이밍은 내 맘같지 않다. 

시장은 틀린적이 없다. 내가 몰랐을뿐.