1세대 1주택 고가주택 양도세 계산은?

안녕하세요. 국세청 경력 세무사 변찬우입니다.

1세대 1주택으로서 고가주택에 해당하는 경우에는 전체 양도차익 중 12억 원을 초과하는 부분에 상당한 양도차익에 대하여만 과세합니다. 1세대 1주택 고가주택 양도세 계산 방법과 주의할 내용에 대하여 변찬우 세무가 알려드릴게요.

고가주택 양도세 계산은?

주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시 실지거래 가액이 12억 원을 초과하는 경우 고가주택에 해당하며, 1세대 1주택으로서 고가주택에 해당하는 경우 전체 양도차익 중 12억 원을 초과하는 부분에 상당한 양도차익에 대하여만 과세하고 12억 원 이하에 해당하는 양도차익은 과세하지 않습니다.

예를 들어 2009년에 8억 원에 취득한 주택을 2025년에 15억 원에 양도한 경우(보유기간 중 10년 이상 거주, 기타 필요경비 3천만 원)에는 전체 양도차익은 6억 7천만 원(15억 원 - 8억 원 - 3천만 원 = 6억 7천만 원)이 되며, 과세대상 양도차익은 1억 3천4백만 원[6억 7천만 원 × (15억 원 - 12억 원)/15억 원] 공제할 장기보유특별공제액은 1억 7백2십만 원[(6억 7천만 원 × 80%) × (15억 원 - 12억 원)/15억 원]으로 과세대상 양도소득금액은 2,680만 원입니다.

과세대상 양도소득금액에서 양도소득 기본공제 250만 원을 차감한 뒤에 양도세율을 곱하면 양도세는 2,565,000원으로 나오며 양도세의 10%가 주민세에 해당하므로 256,500원이 나옵니다.

고가주택 장기보유특별공제는?

1세대가 양도일 현재 1주택을 3년 이상 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 주택은 고가주택 장기보유특별공제 적용을 받을 수 있습니다. 보유기간은 양도자산의 취득일부터 양도일까지로 계산하고, 상속받은 주택을 양도하는 경우에는 상속개시일부터 기산합니다.

2021년 이후 양도하는 분부터 1세대 1주택 고가주택 장기보유특별공제율을 최대 80%(10년)로 유지하되 거주요건을 추가하여 보유기간 연 4%(40% 한도) + 거주기간 연 4%(40% 한도)로 구분하여 적용합니다.

1세대 1주택 고각주택 양도세 계산 시 유의점은?

'1세대'란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말하며, 생계를 같이하는 자는 거주자 및 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매까지 포함됩니다. 또한 배우자의 범위에 법률상 배우자 뿐만 아니라 "법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 경우"도 배우자의 범위에 포함하여 법률에 명확하게 규정(소법 88조 개정, 2018.12.31) 하였습니다.

동일세대 판정은 양도일 현재를 기준으로 하며, 계약 시점에 동일한 세대원이었을지라도 양도일 전에 사실상 세대를 분리하였고 각각 독립세대 요건에 해당한다면 각각의 세대로 봅니다.

이러한 동일세대 판정에 따라 주택수가 달라져서 1세대 1주택 고가주택 양도세 12억 이하분에 대하여 비과세를 받지 못하는 경우가 많으니 안도전에 미리 확인해 보는 것이 좋습니다.