재개발구역 토지투자 수익 노하우
부린이를 위한 부동산 이야기
투자방법은 다양하고 무수히 많지만 좋은 투자물건은 한정되어 있다. 은행에 돈을 맡기는 행위도 일종의 투자인데, 과연 은행의 정기 예금은 좋은 투자인가? 솔직히 수익을 내는 투자유형인가는 의문이다. 확실한 결론을 내지 않는 것은 투자는 사람마다 상대적이기 때문이다.
사실 돈의 가치는 알게 모르게 하락하고 있지만 피부로 느끼기가 쉽지 않다. 그래서 좋은 투자물건에 투자하여 돈의 가치 하락보다 크게 웃도는 고수익의 투자수익률을 올린다면 훌륭한 투자전문가가 되는 것이다.
부동산 투자를 하면서 지속적인 수익을 내기 위해서는 다양한 유형의 부동산 투자에 관심을 가지고 분석을 할 필요가 있다.
주택수에 포함되지 않는 재개발구역 토지 투자
아파트, 단독주택, 다가구주택, 상가주택, 주택부속토지, 무허가건축물, 공장, 도로부지, 임야 나대지 등 재개발구역에서 볼 수 있는 부동산 유형들이다. 이중 부동산 규제가 심해질수록 투자자들의 관심을 받는 물건이 있다. 바로 주택 부속 토지, 도로부지, 임야, 나대지 등의 토지 물건이다. 주택 수에 미포함 되기 때문에 부동산 규제를 피하는 대안 투자처로 여겨지고 있다.
그럼 입주권을 받을 수 있는 자격이 되는가?
이 부분이 좀 세밀한 분석이 필요하다. 같은 토지여도 필지나 분할 시기 등에 따라 물딱지(입주권이 나오지 않는 매물)가 될 수도 있기 때문에 토지투자를 고려한다면 꼼꼼히 확인할 필요가 있어 보인다. 도시 및 주거환경정비법에 재개발 입주권을 받을 자격이 있는 분양 대상자가 '토지 등 소유자'라고 명시돼 있다. 토지 및 주택(무허가건축물 포함)을 소유한 자를 말한다. 통상 주택은 주택 및 토지로 거래되고 있다.
땅 위에 주택이나 건축물이 없는 부지를 토지 라고 말하는데, 토지매물로는 주택부속토지, 도로부지, 나대지, 임야 등이 대표적이다. 주택부속토지는 주택에 딸린 토지를 쪼개 나눈 것이다. 도로부지는 공용도로 또는 사도가 있다. 나대지는 건물이 철거된 부지나 주차장 부지가 대표적이고 임야는 숲이나 들을 말한다.
아무래도 주택과 토지를 동시에 소유할 수 있는 주택의 가치가 높다. 최근엔 다주택자에 대한 부동산 규제가 완화되기는 했지만 여전히 토지 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 토지는 주택 수에 포함이 안 되기 때문이다. 재개발 토지는 입주권이 나오더라도 해당 구역이 관리처분인가가 나기 전까지는 주택 수에 포함되지 않기 때문에 종부세 부담이 없다. 취득세 세율도 주택 수와 관계없이 4.6%이고 자금조달계획서 작성 의무도 없다. 그렇다고 토지 매물 모두 입주권이 나오는 건 아니다.
지역마다 조례에 따라 입주권 기준이 다른데 서울의 경우 재개발 구역내 90㎡ 이상의 토지를 소유하면 입주권을 받을 수 있다. 다수의 필지를 합쳐서 90㎡ 이상이 돼도 가능하고 이 점 때문에 작은 면적의 토지가 비싸게 거래되는 경우도 있다.
80㎡의 토지를 갖고 있는 사람이라면 10㎡만 더 매수하면 입주권을 받을 수 있는 셈이다. 90㎡ 미만의 토지도 요건에 따라 입주권이 나오기도 한다. 30~90㎡ 이하(30㎡ 미만은 현금청산)의 토지는 지난 2003년 12월30일 이전에 분할된 1필지의 토지여야 하고 사업 시행인가 고시일 ~ 공사완료 고시일까지 세대원 전원이 무주택을 유지해야 한다. 또 도로부지의 경우 현황과 지목 둘 중 하나는 대지여야 한다.
말 그대로 현황은 현재 사용하고 있는 용도, 지목은 등기부에 기재된 땅의 목적을 말하는데 둘 다 도로일 경우 현금청산 된다. 토지라고 다 같은 토지가 아닌 것이다.
입주권 기준에 충족한다고 해도 구역 내 무허가 건축물 등 다른 부동산이 있는지 조합에 반드시 확인해야 하며 입주권이 나온다고 해도 임대수익을 낼 수 없고 감정평가시 주택에 비해 면적 대비 낮은 평가가 나오는 점 등은 단점으로 꼽히기 때문에 잘 따져봐야 한다.
요즘 부동산 투자자들은 주택 수가 늘어날수록 세금 등의 부담이 생기기 때문에 유주택자들의 투자 대안으로 토지 물건을 찾는 경우가 많다. 다만 지역별로 다른 조례 내용이나 주택부속토지 등은 정비구역 지정 전에 분할된 물건만 입주권이 나오는 점 등을 꼼꼼히 확인해야 할 필요가 있다.
이어 토지 부지는 정비구역 지정 전부터 장기투자 목적으로도 많이 거래되기 때문에 토지 물건이 많다는 건 정비사업속도가 빠르지 않다는 증거이다. 입주시기, 투자목적, 세금부담 등을 종합적으로 살펴보고 전략적으로 접근해야 해야 투자수익을 낼 수 있다.
다른 투자방법으로 재개발 구역뿐만 아니라 재건축 단지에서도 주택 수에 포함되지 않으면서 입주권을 확보하는 방법으로 상가 매수를 선택하는 투자자 들이 늘고 있다. 재건축 단지 내 상가는 주택 수에 포함되지 않는데다가 대출이 감정평가액의 70%까지 가능하다.
대출로 초기투자금액을 대폭 줄이고 상가에서 나오는 월세로 이자를 내서 추후 아파트 입주권을 확보하는 방식이다. 관리처분인가가 나고 나면 매수시 대출이 안 나오는 만큼 사업진행속도를 잘 확인하는 것도 필요하다. 일반분양에서 당첨될 기회도 많지 않다 보니 상가 물건을 재테크 수단으로 활용하는 경우가 있다. 초기투자비용을 적게 할 수 있으면서 주택 수에도 포함되지 않는 것이 큰 장점이다.
