1주택자이면 비과세 혜택을 중심으로 안정적 투자하기
1주택자라면 추가 부동산 매수에 급급하기보다는 현재 보유 자산을 더욱 효율적으로 활용하는 전략에 집중하는 것이 현명할 수 있다.
특히 현재 소유한 주택이 양도소득세 비과세 요건을 충족한다면 이를 매도 하고 향후 가치 상승이 예상되는 지역으로 이주하는 방식은 세금 부담 을 줄이면서 자산가치를 높일 수 있는 좋은 방법이 된다.
이른바 똘똘한 한 채로 갈아타기 전략이다. 이러한 전략을 실행할 때는 부동산 시장 동향과 금리 상황을 종합적으로 분석해야 한다. 매도 시기는 매수 수요가 높은 시점을 노려야 하며, 금리 인상기에는 기존 변동금리 대출을 고정금리로 전환하거나 조기 상환하는 것도 좋은 대안이다. 특히 최근과 같은 금리 변동 기조에서는 이자 부담이 전체 재무계획에 미치는 영향이 크므로 대출 구조를 전략적으로 조정하는 것이 중요하다.
1주택자에게 유용한 대출제도 중 하나인 보금자리론은 2025년 기준 시가 6억 원 이하 주택을 대상으로 하며 무주택자뿐 아니라 3년 이내 기존 주택을 처분하는 1주택자도 이용이 가능하다. 일반 가구는 최대 3.6억 원까지 다자녀·전세사기 피해자 또는 생애 최초 주택 구매자는 최대 4.2억 원까지 대출받을 수 있다. 연소득 요건은 가구 형태에 따라 다르게 적용되며 신혼부부, 장애인, 한부모가구 등은 최대 1.0%포인트까지 금리 인하 혜택을 받을 수 있다.
2025년 5월 기준 보금자리론 금리는 최저 2.65%에서 최고 4.05% 수준으로 민간 대출 상품보다 상대적으로 안정적인 금리를 제공한다. 또한 보금자리론은 중도상환수수료가 면제되고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 적용되지 않아 재정적 부담이 적다. 다만 서울 강남구, 서초구 등 조정대상지역에서는 실수요자가 아닐 경우, LTV와 DTI가 각각 10%포인트씩 줄어들므로 사전에 한국주택금융공사나 금융기관 을 통해 정확한 자격 요건을 확인해야 한다.
1주택자에게 청약도 또 다른 전략적 선택지가 될 수 있다. 많은 사람 들이 청약은 무주택자만의 영역이라 오해하지만 실제로 1주택자도 민간분양 일반공급에 청약할 수 있다. 추첨제 구조와 규제지역 여부에 따라 청약 당첨 확률이 크게 달라질 수 있으므로 지역별 제도 차이를 자세히 파악하는 것이 중요하다. 특히 투기과열지구의 경우 1주택자의 당첨 가능성이 낮기 때문에 상대적으로 규제가 완화된 지역을 중심으로 전략을 수립해야 한다. 한편 주택 갈아타기나 청약 외에도 현재 보유 중인 주택의 가치를 높이는 전략 또한 효과적이다.
대표적인 방법이 바로 리모델링이다. 실내 공간이나 외관을 개선하면 거주 만족도를 높이는 동시에 향후 매도 시 주택의 시장 경쟁력도 자연스럽게 향상된다. 특히 교통망 확충이나 도시재생 사업 등 개발 호재가 있는 지역이라면 리모델링은 투자 대비 효과가 매우 큰 선택이 될 수 있다.
부동산 세제 혜택을 고려한 일시적 2주택 전략 역시 충분히 활용할 만하다. 2025년 기준으로 새 주택을 구입한 후 주택 위치와 상관없이, 3년 이내에 기존 주택을 팔면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단, 기존 주택을 1년 이상 보유한 후에 신규 주택을 구매해야 하며, 기존 주택이 조정대상지역에 있다면 추가로 2년 이상 보유 및 거주 조건 을 충족해야 한다. 이 제도를 통해 주거지를 한 단계 높이면서도 세금 부담을 줄일 수 있는 기회가 열리는 셈이다.
더불어 수익형 부동산이나 소형 아파트에 대한 투자도 검토해볼 만 하다. 다만 이러한 부동산은 입지, 임대 수요, 공실률, 유지비용 등 다양한 요소를 사전에 철저히 분석해야 하며, 금리 부담과 세금까지 종합적으로 계산한 뒤에 투자 여부를 결정해야 한다. 결국 1주택자의 부동산 전략은 ‘한 채를 얼마나 현명하게 활용하느냐’에 따라 달라진다. 단순히 집을 보유한 채 관망하는 것보다 더 나은 입지로 이동하거나 청약·리모델링 ·수익형 부동산을 활용해 자산을 유연하게 운용하는 것이 장기적인 자산 증식에 도움이 된다. 중요한 것은 정책과 시장 흐름을 꾸준히 모니터링하며 자신에게 맞는 전략을 수립 하고, 철저한 사전 준비를 통해 손실 없이 기회를 포착하는 것이다.
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