유동성 때문에 집값이 오른다는 거짓말
유튜브를 보다 보면,
투자에 관한 콘텐츠를 주로 보다 보니 추천 동영상으로
부동산 가격 폭등을 전망하는 내용이 많이 나온다.
몇 개를 별생각 없이 보다가 맘 속에서 올라오는 깊은 빡침이 있어
브런치에 글을 남겨 본다.
그들의 부동산 가격 폭등의 주요 근거가
'현금은 쓰레기다'
'달러가 무제한 풀리니 원화는 더 가치가 없어진다'
'M2가 증가하니 자산 가격도 무조건 폭등한다' 등
결국 저금리로 돈이 많이 풀려 부동산 가격이 계속 상승할 수밖에 없다는 논리다.
나는 이런 논리가 너무나 단순한 선동이라고 생각한다.
돈이 많이 풀리면 부동산 가격이 무조건 상승하는가?
현금이 쓰레기가 되니까 상대적으로 부동산 가격이 상승하는가?
쇼킹부동산, 라이트하우스 같은 폭락론자 유튜버들은
최근 연준의 테이퍼링 언급, 금리 상승 등을 근거로
이제 드디어 부동산 가격 폭락이 올 거라고 얘기한다.
똑같은 논리인 것이다.
폭등론자들의 말이 맞다면, 폭락론자 말도 맞다.
누구 말을 믿어야 될까?
인과관계와 상관관계를 구분해야 된다는 말을 많이 한다.
현금 유동성, 금리와 부동산 가격이 어떤 관계인지 상식적으로 생각해보자.
10년 이상 마이너스 금리를 유지하면서
대출을 권장하고 부동산 규제 정책도 없는
일본은 왜 부동산 가격이 상승하지 않는가?
또한,
반대로 금리가 상승하면 부동산 가격은 폭락하는가?
우리나라도 금리가 10% 넘을 때가 있었는데
그때도 아파트 가격은 상승했었다.
부동산과는 딴 얘기지만, 주식시장을 예로 들어보면
연초에 주식 시장 전망의 대다수 의견은
달러가 무지막지하게 풀리니 달러 가치가 떨어지고
상대적으로 이머징 마켓의 가치가 올라가
외국 달러가 한국 같은 이머징 마켓으로 유입되어
한국 주식시장은 상승할 것이라고 예상했었다.
하지만, 모두가 알다시피
5월 21일까지 외국인은 오히려 한국 주식을 매도하고 있고
삼성전자는 연초 개인들의 매수로 10만 원 가까운 가격을 찍고 7만 원대로 하락하기도 했다.
단순한 논리로 단순한 예상을 한다는 건
너무나 위험한 발상이다.
현재 부동산 가격이 상승하고 있는 가장 중요한 이유는
부동산 가격이 계속 상승할 거라고 믿는 대중들의 주된 기대가 훨씬 크기 때문이다.
금리 상승보다 부동산 가격 상승률이 더 높다고 기대하면 버티는 것이다.
양도세, 보유세 등 세금상승보다 부동산 가격 상승률이 더 높다고 기대하기 때문에 버티는 것이다.
서울시장 보궐선거가 불 지른 서울 주요 지역의 재건축, 재개발은 불쏘시개 되어
서울 전역과 경기도까지 불을 지르고 있다.
유동성, 금리는 환경적 요인 중 하나로 해석해야 한다.
그럼, 언제 부동산 가격 하락이 가능할까?
이전 글에서도 밝혔듯이
분양가 현실화(주변 시세 90% 이상) 또는 분양 상한제 폐지로 더 이상 로또 분양이 사라지고
고분양가로 미분양이 발생하기 시작하면 시장의 심리는 꺾일 수 있다.
지금처럼 재건축, 재개발로 시작해
민주당의 규제 완화책이 대선 정국에 나온다면
부동산 가격이 상승할 거라는 대중들의 기대가 꺾일 수가 없다.
