유례없는 전세가 버블
필자는 부동산 전문가도 아니고 직장인 투자자이지만,
실수요자들에게 영향이 큰 문제라는 생각에서
조금이나마 도움이 되고자 이 글을 쓴다.
'아파트는 안전자산이 아니다'라는 글에서 잠깐 언급했듯이
일반적으로 아파트 전세는
아파트 가격을 받쳐주는 안전판이라고 생각하지만,
지금은 오히려 매매가를 크게 하락시킬 수 있는 폭탄이 될 수 있다.
전세를 살고 있거나
전세를 이용해 집을 매수한 사람이라면
더욱 관심을 가져야 된다.
예전에 전세는 본인이 가진 현금으로만 구하던 시절이 있었는데
실수요자들의 주거안정을 위해 전세보증금에 대한 대출을 해주면서
전세가에 버블이 생기기 시작했다.
아파트 가격이 오르면 전세가 따라서 오르는 현상이 생기는데
전세를 보유한 현금으로만 구한다면
아파트 가격이 오른다고 전세 가격이 계속 따라 오르기가 어렵다.
전세는 순수한 실수요자들의 시장이기 때문에
투기 수요가 추가되는 매매 시장과는 다르다.
하지만, 전세보증금 대출을 이용해
보유한 현금에 대출을 더하여 높은 전세가를 따라가기 시작했고,
날개 달린 듯이 급등하는 매매가를 받쳐주기에 이른다.
거기다가 급등하는 아파트 가격을 보면서
뒤늦게 실수요자들이 아파트를 매수하기 위해서
본인은 타인의 집에서 전세나 월세로 살면서
전세를 이용해 갭투자로 아파트를 매수했다.
결국 전세대출이 단순히 전세가만 올린 것이 아니라
전세대출금이 매매가를 직접 올리는 역할까지 한 것이다.
금융감독원이 제출한 최근 5년간 전세대출 현황을 보면,
2017년 6월 말 기준 약 52조에서
2021년 6월에는 약 148조로 거의 3배가 증가했다.
그도 그럴 것이
임대인 동의가 필요 없어지고,
보증금에 대한 지급보증을 해주고,
전세보증금의 상한선이 거의 없었고,
전세보증금의 80%까지 해줬으니 완전 무풍지대였다.
하지만, 전세보증금에 대한 대출을 규제하면 어떤 일이 생길까?
고액 전세는 지급보증을 안 해주고,
대출의 상한선과 비율을 규제하고,
이자와 원금까지 분할상환하라고 한다면?
거기다 실질 금리가 오르는 상황에서.
이전 글에서 여러 번 밝혔듯이
지금은 수도권 아파트 가격 상승의 고점이라고 생각하지만
필자의 예상과 달리,
아파트 가격이 계속 상승한다고 하더라도
전세가는 더 이상 아파트 가격을 따라서 올라갈 수 없다.
오히려, 높은 전세가를 받쳐주던 실수요자들이
금리가 올라 매월 부담해야 될 돈이 부담이 되면
불편하더라도 좀 더 열악한 곳으로 이사를 갈 수밖에 없다.
실수요가 받쳐주지 못하는 아파트는 전세 매물이 쌓이고
집주인들은 울며 겨자 먹기로 전세가를 낮추게 된다.
물론, 여력이 있어 높은 전셋값을 낼 수 있는 실수요자들은 버티겠지만,
무리를 해서 아이 학군이나 직주근접성 때문에 전세를 구하려던 사람들은
안타깝지만 눈높이를 낮춰서 집을 구할 수밖에 없다.
전세가 버블에 따라 양극화가 심해질 것으로 예상되는데
실수요가 약하지만 규제에 따른 풍선효과로 가격이 크게 오른 아파트부터
이런 현상이 나타날 것이고,
전세대출이 크지 않은 지방 아파트는 영향이 적을 것이다.
최근 매수심리가 서서히 식고 있는데
전세 규제로 전세가 버블이 같이 빠지기 시작하면
본격적으로 서울과 수도권 아파트는 하락기에 들 수 있으니
실수요자들은 사전에 이에 대한 대책이 필요하다고 생각한다.
