2025년 전세계에서 부동산 버블이 가장 심한 도시는?
2025년 부동산 버블 위험 도시 지도
출처: Visual Capitalist부동산 버블 위험 도시들
UBS의 부동산 버블 지수(Real Estate Bubble Index)는 부동산 가격이 소득, 임대료, 대출 불균형 대비 얼마나 과열됐는지 평가한다.
2025년 기준 가장 위험한 도시는 취리히 1.9다. 마이애미 1.7, 도쿄 1.6이 버블 위험(Bubble Risk) 구간에 있다. 고평가(Overvalued) 구간에는 두바이, 암스테르담, 로스앤젤레스, 제네바 등이 포함됐고, 런던, 뉴욕, 파리, 샌프란시스코, 홍콩은 적정 평가(Fairly valued) 구간으로 분류됐다.
유럽과 두바이는 상승, 홍콩은 폭락
대부분의 도시에서 버블 지수가 2025년에 하락했지만, 유럽, 두바이, 시드니에서는 상승했다.
가장 큰 변화를 보인 곳은 양 극단이다. 마드리드가 +13.6%로 급등했고, 두바이는 +11.1% 상승했다. 반면 홍콩은 -7.9%로 최대 하락했다. 밴쿠버 -5.9%, 샌프란시스코 -2.6%도 큰 폭으로 떨어졌다.
마드리드 급등, 홍콩 급락의 의미
마드리드가 +13.6%로 압도적이다. 스페인 부동산 시장이 급등했다. 두바이 +11.1%도 눈에 띈다. 중동 자본 유입과 탈세 피난처 역할이 작용했을 것이다. 도쿄 +5.7%, 취리히 +5.0%도 상승세를 이어갔다.
반면 홍콩 -7.9%는 충격적이다. 중국 경제 둔화, 정치적 불안정성, 자본 유출이 복합적으로 작용했다. 한때 세계에서 가장 비싼 부동산 시장이었던 홍콩이 급락하고 있다. 밴쿠버 -5.9%는 캐나다 정부의 외국인 매입 규제와 고금리 정책이 영향을 미쳤다. 샌프란시스코 -2.6%는 빅테크 구조조정과 재택근무 확산으로 수요가 줄었다.
이미 버블인데 더 오르는 취리히
버블 지수가 가장 높은 도시는 취리히 1.9다. 마이애미 1.7, 도쿄 1.6이 뒤를 잇는다. 이 도시들은 소득, 임대료, 대출 대비 부동산 가격이 지나치게 높다.
흥미로운 건 취리히가 +5.0% 상승했다는 점이다. 이미 과열된 시장이 더 과열되고 있다. 스위스 부동산은 안전 자산으로 인식되지만, 버블 위험이 가장 높다는 역설이다. 도쿄도 +5.7% 상승하며 버블 위험을 키우고 있다.
"적정 평가"의 아이러니
런던, 파리, 뉴욕, 샌프란시스코는 적정 평가 구간이다. 하지만 이들 도시는 여전히 세계에서 가장 비싼 부동산 시장이다. "적정 평가"라는 건 "소득 대비 집값이 말도 안 되게 비싸지만, 그게 이미 정상이 됐다"는 뜻이다. 이 도시에서 평범한 사람이 집을 사는 건 여전히 불가능하다.
버블은 어디서 터질까?
취리히, 마이애미, 도쿄가 위험하다. 하지만 버블이 터지려면 촉매가 필요하다. 금리 급등, 경기 침체, 대출 디폴트 등. 현재로서는 유럽과 두바이가 상승세고, 홍콩과 북미 일부 도시가 하락세다.
대부분의 도시에서 버블 지수가 하락했다는 건 긍정적이다. 시장이 조정되고 있다는 뜻이다. 하지만 마드리드 +13.6%, 두바이 +11.1%처럼 급등하는 도시들은 주의해야 한다. 빠르게 오른 건 빠르게 떨어질 수 있다.
한줄평
부동산 버블이 터지기 전까지는 모든 가격이 "적정"하고, 터진 후에야 "과열"이었다고 말한다.
