상가투자(1)

상가 투자가 어려운 이유

상가투자는 어떤 마음가짐으로 투자해야 할까.
상가투자를 하기 위해서는 아래 네 가지가 준비되어야 성공할 수 있다고 생각한다.

첫째, 시중에 나와 있는 상가에 관한 책을 모두 사서 읽어보아야 한다. 

시중에 창업에 대한 책은 많지만 상가투자에 대한 책은 사실 몇 권 없다.  

그 이유는 상가투자에 대한 주제로 책을 쓰기 어렵기 때문이다. 
책 내용의 좋고 나쁨, 도움이 되는지 안되는지는 신경 쓰지 않아도 된다. 
읽어서 도움이 되지 않는 책은 없다.

둘째, 상가투자에 대한 교육강좌가 있으면 무조건 수강신청하여 들어야 한다. 

유료든 무료든 상관하지 말고 들어야 한다. 
프랜차이즈 홍보를 위한 것과 창업에 대한 강좌는 상당히 많지만 상가투자에 대한 강좌를 수강하려면 강좌가 별로 없다.  

닥치는 대로 무조건 상가에 대한 강좌는 듣는 것이 좋다. 
상가투자에 대한 강의를 듣는 것은 상가투자 경험자나 연구를 한 사람의 노하우를 배우는 것이다. 

다른 사람에게 강의를 하는 강사들은 본인만의 경험치나 노하우가 있기 때문에 배울 것이 다 있다.  

만약에 오프라인 강좌를 듣기 어렵다면 동영상 강좌라도 듣기를 권한다.

셋째, 현장답사를 꾸준히 지속적으로 해라. 

책을 보고, 강좌를 수강한 후에 현재 분양하고 있는 상가나 경공매에 나와 있는 상가가 있으면 현장에 가서 보고 느껴야 한다.  

가서 보고 느끼는 것만큼 제대로 배우는 것은 없다. 

여러 현장에 다니다 보면 조금씩 분양상담사들의 이야기가 다르다는 것을 느낄 수 있고, 현장마다 투자가치가 다르다는 것을 느낄 수 있다.  

마지막으로 상가투자 시 객관적인 입장에서 상담이나 조언을 해줄 수 있는 상가 전문가를 알고 있어야 한다. 

개인투자자가 상가투자 관련 책도 사 보고, 상가투자 관련 강의도 수강하고, 현장답사를 다니더라도 실제 상가에 투자하려고 할 때 정말 투자해도 되는 상가인지 판단이 어려울 때가 많다.  

그럴 때 다양한 경험과 상가에 대한 지식을 갖고 있는 전문가에게 상담을 하거나 조언을 구할 수 있다면 상가 투자 시 최소한 실패하지는 않을 것이다.  

다만 전문가도 부동산 전반에 대한 전문가나 주거용 부동산 전문가에게는 상담이나 자문을 구하면 오히려 독이 될 수 있다.  

상가는 상가만의 고유한 특성이 있고 개별성이 워낙 강한 부동산 상품이기 때문에 상가 전문가에게 조언이나 상담을 해야 한다.

상가투자 시 준비해야 하는 것    

1. 시중에  나와 있는 상가에 관한 책은 일단 모두 사서 읽어보아야  한다.

2. 현장답사를  꾸준히 지속적으로 해라.

3. 상가투자에  대한 교육강좌가 있으면 무조건 수강신청하여 듣는  것이 좋다.

4. 상가  전문가를 알고 있어야 한다.

 
상가투자가 어려운 이유

상가투자가 어려운 이유가 무엇일까? 

상가도 다 똑같지 않을까?

아파트나 빌라와 같은 주거용 부동산은 지역, 단지와 동에 따라 시세를 판단할 수 있다.

100% 정확하지는 않지만 국토교통부 실거래가나 kb부동산 사이트를 통하여 어느 정도 시세 파악을 할 수 있고, 가격 상승이나 하락을 예측할 수 있다.

물론 학교와의 거리, 지하철의 접근성, 생활편익시설과의 거리, 향과 층에 따라 투자가치의 차이는 있지만 거의 비슷하다고 할 수 있다.

하지만, 상가는 개별성이 매우 강한 부동산이다. 

지역에 따라 다르고, 입지에 따라 다르고, 상권에 따라 다르고, 층에 따라 다르고, 같은 충이라도 위치에 따라 다르고, 인근에 어떤 시설이 있느냐에 따라 다르고, 투자하려고 하는 상가 건물에 어떤 업종이 입점하느냐에 따라 등등, 상가는 수많은 변수로 인해 투자에 대한 기준을 정하기가 정말로 어렵다.

그래서 상가투자에 대한 정형화된 방법론은 없다. 

통계도 없다. 

따라서 상가 투자자가 상가투자를 판단하기가 어렵다.

아파트 분석과 상가 분석은 단계가 같지 않을까?

보통 아파트나 토지는 투자한 후 직접 거주 또는 임대를 주고 있다가 시세가 오르면 처분해 양도차익을 얻는 것이 일반적인 과정이다.

상가도 투자를 한 후 직접 영업을 하거나, 임대를 주어 임대수익을 얻고 있다가 시세가 오르면 처분하여 양도차익을 얻는다. 
그런데 여기서 우리는 반드시 생각해야 할 단계가 중간에 하나 더 있다.  

그 단계는 소비자의 소비행위이다.

상가는 투자를 했을 때 기본적으로 임대수익을 얻어야 하는데, 높은 임대수익을 얻으려면 장사하는 사람의 매출이 좋아야 한다. 
매출이 좋으려면 투자한 상가에 소비자가 많이 찾아와야 가능하다.

다시 말하면 상가 투자를 할 때는 많은 영업자들, 즉 임차인들이 원하는 상가에 투자해야 한다. 

임차인이 원하는 상가란 소비자가 많이 올 가능성이 있는 상가일 것이다. 
그래서 상가투자자는 상가를 투자할 때 투자 대상 상가에 소비자가 많이 와서 소비행위를 할 것인지를 사전에 예측해야 한다.  

이 소비자의 소비행위를 예측하는 것은 상권분석, 입지분석과 연관되는데, 이 부분을 판단하는 것이 쉽지 않다.

그래서 상가투자가 어려운 것이다.

 상가투자가 어려운 이유    

1. 개별성이  너무 강한 부동산이다.

2. 토지나  아파트와는 다른 투자 분석 단계의 차이가 있다.

3. 상가  투자에 대한 객관적인 정보가 전혀 없다.

4. 정부  정책과 법령이 전혀 없다.

<출처: 상가투자 바이블>