상가 투자(4)
상가 분양
상가분양
상가투자자들이 분양 현장에서 들은 내용만을 가지고 분양받는 것을 많이 보았다.
그 결과가 좋은 경우도 있지만 실패한 경우가 더 많다.
공급자는 상가를 팔려고 하는 측이다.
그래서 약간의 개발호재가 있으면 그 개발호재를 최대한 부각시킨다.
그런데 공급자가 제공하는 개발호재가 반드시 투자하려고 하는 상가에 좋은 호재가 아닐 수도 있다.
우리 스스로 상권이나 입지, 그리고 분양받고자 하는 상가의 개발호재를 우리 스스로 판단할 수 있는 능력을 갖추어야 한다.
상가 공급자인 시행사나 분양대행사 말만 듣고 분양을 받으면 상가투자에서 회복할 수 없는 실패를 경험하게 될 것이다.
분양상가의 장점은
첫째, 좋은 입지의 상가를 선점할 수 있다는 것이다.
최초로 공급되는 상가이므로 미리 상권을 판단하여 먼저 투자할 수 있는 것이 큰 장점이라고 할 수 있다.
간혹 신도시에서 분양하는 상가는 상권이 형성되는데 3년 이상이 걸리기 때문에 미리 투자하면 임대가 되지 않아 공실로 오래간다고 하면서 너무 일찍 투자하는 것은 좋지 않다고 말을 하는 경우를 많이 봤다.
일정 부분 맞는 말이다.
그러나 무조건 일찍 투자하는 것이 안 좋다는 말은 동의할 수 없다.
상가는 '개별성이 강한 부동산이다.
그래서 어떤 상가는 초기에 선점하는 것이 좋은 경우도 상당히 많다.
상권형성 시기를 판단하고 입지를 봐서 좋은 상가라고 판단되면 먼저 투자해야 한다.
그러면 초기에 입점해야 하거나 선점해야 하는 업종들로 임대가 빨리 맞추어지고, 경우에 따라서는 다른 상가투자자에게 프리미엄을 받고 매도할 수 있는 경우도 있기 때문이다.
실제 상가 분양현장에서 상가투자자들이 많이 하고 있는 투자방법이다.
오히려 늦게 분양받으면 그 지역에 들어 올 업종들이 모두 들어와서 더 이상 들어 올 업종이 없기 때문에 공실이 되는 경우도 많다.
둘째는 경우에 따라 저렴하게 투자할 수 있다.
신축상가이므로 초기에 투자하면 분양대금 중에서 일정비율을 할인받는 경우도 종종 발생한다.
보통 '사전청약'이나 '사전예약' 형태로 상가를 분양하는데 이때 분양받으면 일정 금액을 할인해 준다.
전제조건은 상권과 입지를 보고 투자해야 한다.
셋째는 상가 매물이 많아 선택의 폭이 넓다.
신축상가이므로 몇 층 상가를 분양받을지, 같은 층에서 몇 호를 분양받을지 선택할 수 있다.
일반 매매상가나 경공매상가는 상가물건이 하나로 지정되어 있다.
그것을 가지고 투자여부를 판단해야 하지만 분양상가는 상가 하나를 분양하는 것이 아니라 건물을 구분등기하여 공급되므로 선택의 폭이 넓다는 의미이다.
특히 신도시나 택지지구에서 공급하는 상가는 공급이 많아서 투자자 입장에서는 선택의 폭이 큰 것이 장점이라고 할 수 있다.
분양상가의 단점은
첫째, 상가 공급량이 상권이나 배후에 비하여 너무 많다는 것이다.
공급량이 많다는 것은 선택의 폭이 넓다는 장점을 갖고 있지만 달리 보면 잘못 투자하면 임대를 맞추지 못해 공실이 될 수 있다는 의미이다.
상가 공급량에 맞게 상권이 좋거나 배후가 많으면 문제가 되지 않지만 배후나 상권에 비하여 공급량이 많으면 공실로 될 가능성이 너무 크다.
대부분의 신도시나 택지지구에서 신규로 분양하는 상가는 공급량이 많다는 것을 염두에 두어야 한다.
그래서 상가투자자는 상권을 보고, 입지를 보고 상가투자 여부를 스스로 판단해야 한다.
둘째는 상권과 동선을 파악하기 어렵다.
신도시나 택지지구에서 분양하는 상가들은 초기에는 아직 상권이 형성되지 않아 상권분석이 어렵고, 입주도 되지 않아 동선 파악이 어려운 경우가 많다.
매매상가나 경공매상가는 이미 상권이 형성되어 있고, 동선도 파악할 수 있으며, 주변 공인중개사무소를 통하여 임대가나 인근에서 영업 중인 업종들도 어느 정도 파악할 수 있다.
그러나 신도시 등에서 공급하는 신축 분양상가는 아직 상권도 형성되어 있지 않고, 임대도 되어 있지 않기 때문에 상권이나 동선 파악이 어려워 좋은 상가를 판단하기가 쉽지 않다.
셋째는 현재 전국적으로 공급되고 있는 분양상가의 분양가가 너무 높다는 것이다.
이렇게 분양가가 높은 이유는 기본적으로 토지가격 때문으로 생각된다.
신도시나 택지지구에 공급되는 토지를 사업시행사들이 취득할 때 예정가보다 적게는 150%, 많게는 300% 정도에서 취득하는 것이 현실이다.
상업용지나 준주거용지를 평당 4천만 원에서 5천만 원 정도로 취득하다 보니 상가 분양가가 높을 수밖에 없다.
이렇게 높은 분양가의 상가를 투자하면 임대를 놓기도 어렵고, 투자 대비 수익률에 맞게 임대를 놓게 되어도 실제 영업하는 임차인이 월세 부담으로 영업이 어려워진다.
상권이 좋지 않은 지역의 상가들은 향후에 임대료 하향 조정이 일어나는 경우가 다반사이다.
상가를 시행하려는 시행사가 지나친 욕심을 버리고 토지를 투자하길 바랄 뿐이다.
지나치게 높은 분양가의 상가는 향후 임대를 놓기 어려울 뿐만 아니라 재계약 시 임대료 하향 현상이 일어날 수 있다는 것을 염두에 두고 투자해야 한다.
일반 매매로 상가를 투자하려면 아파트와 다르게 매물을 찾기가 분양상가에 비하여 상대적으로 어렵다.
매도시장에 나와 있는 상가를 투자하려고 하는 투자자는 상가를 전문적으로 중개하고 신뢰할 수 있는 개업 공인중개사를 많이 알고 있는 것이 절대적으로 필요하다.
그래야 좋고 많은 매매 물건을 접할 수 있고 미끼용 매물에 현혹되지 않을 수 있다.
매매상가의 장점은
첫째, 투자하기 전에 상권과 동선, 유동인구를 알 수 있다.
공인중개사가 보유하고 있는 상가 매물이나 부동산사이트에 나와 있는 상가 매물은 우리가 직접 현장답사를 통하여 현재 상권이 어떤지, 사람들 동선이 어디인지, 유동인구는 어디가 많은지를 확인한 후에 투자할 수 있다.
상가매물을 보유하고 있는 공인중개사를 통하여도 현장에서 상가매물을 보면서 상권과 유동인구, 개발호재 등에 대한 내용을 들을 수 있다.
정말 최고의 장점이다.
신도시나 택지지구에서 분양하는 상가는 아직 상권도 형성되지 않고, 건물도 준공이 된 상태가 아니기 때문에 상권이나 동선 파악이 어려운 것에 비하면 투자하기가 쉽다.
둘째 장점은 실현 수익률을 예측할 수 있고 영업 중인 업종을 알 수 있다는 것이다.
보통 매매로 나온 상가는 임대가 되어 있는 것이 대부분이기 때문에 현재의 임대료를 알 수 있고, 어떤 업종이 영업 중 인지도 알 수 있다.
또 인근에 영업 중인 상가 등을 통하여 더 객관적으로 임대가를 알 수 있다.
그러나 신도시나 택지지구에서 분양하는 상가는 실제 받고 있는 임대료가 아니라 향후 이 정도 임대료를 받을 것이라는 기대수익률이기 때문에 건물 준공 후에 기대수익률에 미치지 못하는 실현수익률을 얻는 경우가 많다.
셋째 장점은 권리관계 문제는 매도자나 공인중개사가 해결해 준다는 것이다.
만약에 등기사항전부증명서에 근저당권이나 가압류 등이 있어도 매도자나 중개를 한 공인중개사가 계약 시 정리해 주기 때문에 투자자 입장에서는 크게 신경 쓸 필요가 없다.
경매나 공매시장에 나온 상가는 권리분석을 투자자가 직접 해야 하고 스스로 정리해야 하는 것에 비하여는 큰 장점이라고 할 수 있다.
매매상가의 단점은
첫째 좋은 상가가 매물로 나오는 경우가 드물다는 것이다.
사실 임대료도 높고 임대료가 연체 없이 잘 나오는 상가는 상권이 좋고 입지가 좋은 상가일 것이다.
이런 상가를 소유하고 있는 사람이 매도하는 경우는 많지 않다.
대부분은 계속 보유하기를 원한다.
따라서 매매시장에 나온 상가를 투자하려고 하는 투자자는 스스로 좋은 상가인지를 판단해야 한다.
둘째 어떤 이유로 좋은 상가가 매매시장에 나온 경우에는 매매가가 높다.
그래서 임대수익률이 낮은 경우가 많다.
셋째 상가투자자 스스로 매매상가를 찾기가 어렵다는 것이다.
신도시나 택지지구에서 분양하는 상가는 홍보를 많이 하므로 인터넷으로 쉽게 접할 수 있어서 다양한 분양상가를 접할 수 있고, 경, 공매상가는 경매사이트를 통하여 전국의 다양한 상가를 더 쉽게 접할 수 있다.
이에 반해 매매상가는 쉽게 그 정보를 얻기가 어려워 상대적으로 매매상가의 단점이라고 말할 수 있다.
