상권의 분류(1)
상권이란
상권이란
상권이란 대상 상가가 흡입할 수 있는 소비자가 있는 권역, 즉 소비자의 범위라고 할 수 있다.
그래서 상권분석은 소비자의 범위가 어디까지인지를 판단하는 것이라고 할 수 있는 것이다.
상권, 즉 소비자의 범위는 다양한 요인에 의하여 결정되고 변한다.
상가나 점포는 그 입지가 변하지는 않지만 상권은 다양한 요인에 의하여 소비자의 범위가 달라지는 것이다.
어떤 요인에 의하여 소비자의 범위가 넓어지거나 많아지면 상권이 좋아진다고 말을 하고, 소비자의 범위가 좁아지면 상권이 나빠졌다고 한다.
그러면 상권을 분류해 보자.
소비자 거리에 의한 상권분류
상권은 소비자의 거리에 의하여 초광역상권, 광역상권, 지역상권으로 분류한다.
초광역상권은 동대문상권, 남대문상권과 같이 소비자의 범위가 전국적일 뿐만 아니라 외국관광객까지 포함되는 상권이다.
동대문상권과 남대문상권은 도매시장이 있어서 전국에서 소매상인들이 물건을 매입하러 오는 상권이므로 초광역상권이라고 한다.
광역상권은 강남역상권, 홍대상권과 같이 서울과 수도권지역에서 소비자가 오거나 서면상권과 같이 부산과 경남에서 소비자가 오는 상권을 말한다.
지역상권은 인근 지역에서만 소비자가 오는 상권을 말한다.
1차, 2차, 3차 상권 분류
상권분류는 점포매출이나 고객수의 점유율에 의하여 1차 상권, 2차 상권, 3차 상권으로 분류하기도 한다.
1차 상권은 점포매출 또는 고객수의 60~70% 정도를 점유하는 고객의 범위를 말하고,
2차 상권은 1차 상권 외곽지역으로 매출 또는 고객수의 40~30% 정도를 점유하는 고객의 범위를 말하며,
3차 상권은 2차 상권 외곽지역으로 매출 또는 고객수의 5% 정도를 점유하는 고객의 범위를 말한다.
이 분류는 백화점과 같은 대형상업시설이 신규로 입점하려고 할 때 상권의 범위를 판단하는 데는 도움이 되겠지만 개인투자자에게는 크게 도움이 되지 않는다.
누구나 아는 상권분류
다음 상권분류는 소비자의 특성에 따라 역세권상권, 오피스상권, 대학가상권, 주택가상권, 학원가상권, 유흥상권 등으로 분류할 수 있다.
대학가상권은 소비자의 범위가 대학생이 주를 이루기 때문에 우리가 대학가상권이라고 부르고, 학원가상권은 소비자의 범위가 주로 학원생들이기 때문에 학원가상권이라고 부른다.
이 분류도 우리가 일상적으로 알 수 있는 분류이다.
소비자의 범위가 대학생이니까 대학가상권이다라는 것이 중요한 것이 아니라, 그 대학교 앞의 상권이 어떤지 그리고 어느 상가를 어떻게 접근해야 하는지가 핵심이라고 할 것이다.
그리고 광의의 상권과 협의의 상권으로 분류하기도 한다.
광의의 상권은 상업지역이나 상가들이 밀집되어 있는 지역으로 오는 소비자들의 범위를 말하는데, 동대문상권, 강남상권, 명동상권이라고 표현할 때의 상권이다.
협의의 상권은 어느 지역에 내가 소유하고 있는 또는 투자하려고 하는 상가에 오는 소비자들의 범위를 말하는데 학자나 전문가에 따라서는 '입지'라고 표현하기도 한다.
기본적으로 위의 분류한 내용을 이해하면 되는 것이고 상가투자자 입장에서 정말 중요한 상권의 분류는 다음에 기술하는 상권의 재분류이다.
상권의 재분류
여기에서는 상권을 "자연상권"과 "계획상권", "창업자상권"과 "투자자상권", "잠재상권"과 "유효상권"으로 분류한다.
자연상권이란
상권의 재분류 중 자연상권과 계획상권에 대하여 먼저 설명하겠다.
정의를 내리면 "자연상권"은 아주 오래전부터 자연발생적으로 소비자들이 모여서 상권이 형성된 곳을 말한다.
도시계획에 의하여 인위적으로 상권이 형성된 곳이 아닌 자연발생적인 곳이라고 생각하면 된다.
예를 든다면 서울에서는 종로상권, 명동상권, 홍대상권, 연신내상권, 건대입구역상권 등을 예로 들 수 있고, 부산에서는 광복동상권, 남포동상권, 서면상권, 온천장상권 등을 예로 들 수 있다.
현재 상가시장에서는 "골목상권"이라는 용어가 많이 사용되고 있는데, 다소 의미의 차이가 있다.
골목상권에서 골목의 의미는 "큰길에서 들어가 동네 안을 이리저리 통하는 좁은 길”,
"마을의 입구에서 시작되는 동네 안의 길"이라고 정의하고 있다.
우리가 현재 경리단길, 홍대 땡땡거리, 북촌 한옥마을, 서래마을 카페거리 등을 골목상권이라고 말하고 있다.
자연상권은 골목상권에 비하여 더 광의적이다.
자연상권은 단순히 이면도로의 어느 골목길 상권만을 의미하는 것은 아니고, 그 지역 전체 상권을 의미하는 것이다.
아주 오래전부터 자연발생적으로 소비자들이 모이던 상권
서울: 홍대상권, 건대상권, 종로상권, 남대문상권 등
부산: 남포동/광복동상권, 서먼상권, 덕천상권, 연신내상권 등
인천: 부평역상권, 동인천상권, 주안역상권 등
대구: 동성로상권 등
광주: 충장로 상권 등
울산: 성남동 상권 등
자연상권은 토지가 있다
"자연상권"은 아주 오래전부터 자연발생적으로 상권이 형성된 지역으로 언제부터 상권이 형성되었는지는 역사를 봐야 할 정도이다.
자연상권은 보통 이면도로이기 때문에 도로가 좁고, 건물들도 40-50년 이상 오래되었고, 주차장도 없거나 아주 협소하다.
그리고 자연상권의 상가는 계획상권의 상가처럼 구분등기된 집합건물이 아니라 통건물이 주를 이룬다.
규모는 보통 2층부터 4층 정도가 대부분이고 소유자는 한 사람이고, 토지도 지분이 아닌 토지등기부가 별도로 있는 미니건물이다.
이런 미니건물 1층과 2층에 음식점이나 카페, 의류가게 등 다양한 업종이 들어와 영업을 하고 있다.
도로가 협소하고 구불구불하다.
건물이 40~50년 이상
건물규모는 보통 2~4층이 대부분
주차장이 없거나 협소
구분등기된 집합건물이 아니라 단독건물
토지가 지분이 아닌 토지등기부가 별도로 있음
자연상권은 상가투자인가 토지투자인가?
우리가 "자연상권"에 있는 상가를 투자한다는 것은 상가투자라기보다는 토지와 미니건물투자라고 하는 것이 맞을 것 같다.
그 이유는 자연상권 특징에서 말한 것처럼 구분등기된 집합건물 상가가 아니고 거의 모든 상가가 통건물 형태의 미니건물이기 때문이다.
자연상권에서 나오는 매물이나 경매물건을 보면 기본적으로 매도가가 높고 임대수익률이 낮다.
그 이유는 매도가는 토지와 건물 가격을 합한 것인데 토지가 차지하는 비중이 상당히 높기 때문이다.
보통 자연상권에서 토지의 용도지역은 상업지역, 준주거지역인데 평당 토지가격이 높아서 매도가에서 토지가 차지하는 비중은 크고, 40~50년 이상 된 2~3층 건물에서 나오는 월세는 높지 않다.
그래서 자연상권에서 상가는 수익률이 4%만 되어도 좋은 상가라고 한다.
자연상권에서 수익률이 5%를 넘는 상가는 찾기 힘들다.
경매시장에 나온 상가를 봐도 건물의 전체 감정가에서 차지하는 비율은 10% 정도밖에 되지 않는다.
여기에서 나오는 임대수익은 한계가 있다.
따라서 자연상권에서 상가의 투자는 토지의 투자라고 생각하고 접근해야 한다.
4% 이상되는 상가를 찾는 것은 현실적으로 어렵다.
향후 토지가격 상승은 예상되기 때문에 임대수익은 4% 이하더라도 자산가치 상승을 보고 투자해야 한다.
그렇지 않으면 투자할 물건이 없다.
다시 말하지만 자연상권 내의 미니건물을 투자하고 싶어 하는 투자자는 현재 급증했지만 투자자금 부족으로 인하여 접근이 상대적으로 어렵다.
그 이유는 자연상권 내의 토지 용도지역이 상업지역인 경우가 많고 토지면적도 적게는 60평에서 많게는 몇백 평 정도 하니 건축이 오래된 미니건물이라도 투자금액이 40~50억 이상이 된다.
투자금액이 구분등기된 집합상가에 비하여 상대적으로 크다.
그리고 자금이 있어 투자하려고 해도 매도하려고 하는 물건도 드물다.
어쩌다 매물 나온 것을 보면 상권이 좋지 않은 것이 많다.
따라서 우리가 자연상권 내 미니건물을 투자하려고 할 때는 임대수익률도 보지만 토지가치 상승을 보고 투자하는 것이 맞다.
수익률도 높고 토지가치도 상승하는 그런 물건은 거의 없다.
매도하려고 하지 않기 때문에 임대수익이 4% 정도만 나오면 투자해도 된다.
다만, 절대적으로 향후 상권이 더 좋아질 지역이어야 되는 것이 전제조건이라고 하겠다.
현재는 상권이 좋지 않지만 향후 어떤 요인에 의하여 상권이 더 활성화될 것으로 판단되는 지역의 상가를 투자해야 한다.
