상권을 단절시키는 요인(1)
도로 & 관공서
유효상권을 판단하기 위한 상권단절 요인으로 어떠한 것이 있는지를 보면 아래와 같다.
도로: • 2~4차선 도로, • 6~10차선 도로
공원: •수변공원, •근린공원, •중앙공원
관공서: •법원검찰청 •세무서 •도청, 시청과 구청 •도의회, 시의회와 구의회 •소방서, 경찰서, 교육청, 보건소 •주민자치센터, 지구대
병원: •의원 •종합병원 •병원
금융기관
학교: •초등학교/중학교/고등학교 • 대학교
전자대리점:• 하이마트/삼성디지털플라자/LG베스트샵
숙박시설과 위락시설
자동차대리점
가구점과 이불점
상권을 단절시키는 요인들은 매우 다양한데 어떤 영향을 주는지 하나씩 설명해 보자.
먼저 도로에 대하여 설명하겠다.
도로는 상권을 단절시키는 경우가 있고, 연결시키는 경우가 있다.
보통 배후와 상가 사이에 6~8차선 이상이 있으면 상권이 단절된다.
물론 예외는 있지만, 6차선 이상의 도로가 있으면 맞은편 소비자들이 도로 맞은편 상가를 이용하는데 심리적 저항감이 들어서 6~8차선 맞은편 상가를 이용하지 않는다.
따라서 상가투자자들은 유효상권, 즉 소비자의 범위를 판단할 때 상가와 배후 사이에 몇 차선 도로가 있는지를 확인하여 유효상권 범위를 판단해야 한다.
도로가 6차선 이상일 때 상권이 분리되는 또 다른 숨은 이유가 있다.
그것은 업종들 대부분이 프랜차이즈이기 때문이라고 생각한다.
무슨 말이냐 하면 상동역 8차선을 기준으로 위쪽에 파리바게트, 스타벅스, 의원, 편의점, 안경점, 학원 등이 입점해 있고, 아래쪽에도 파리바게트, 스타벅스, 의원, 편의점, 안경점, 학원 등이 있다면 소비자들은 일부러 8차선을 건너서 맞은편 파리바게트나 편의점에 가서 소비하지 않는다.
즉 프랜차이즈는 맛이 같고, 편의점은 같은 제품으로 구성되어 있기 때문에 굳이 먼 거리에 있는 상가를 이용하지 않는다.
만약에 8차선 맞은편에 프랜차이즈가 아닌 개인 브랜드로서 유명한 맛집이 있거나 유명한 입시학원이 있다면 8차선으로 단절되어 있어도 맞은편 아파트 입주자들도 이용하게 되어 유효상권이 넓어지게 될 것이다.
그러나 현실은 자연상권 중 골목상권을 제외하고는 계획상권의 상가에는 대부분 어디서나 볼 수 있고 차별성이 없는 프랜차이즈가 입점하여 영업을 하고 있다.
따라서 6차선 이상의 도로가 상권단절 요인으로 작용하여 맞은편 소비자들을 흡수하지 못하는 것이다.
도로가 6차선 이상이면 상권을 단절시킨다고 위에서 기술했는데 그렇지 않은 경우도 있다.
예를 들어 가운데에 8차선 도로가 있지만 8차선 아래 아파트에는 밀집된 상가들이 없어서 아래에 거주하는 거주자들이 소비를 하기 위하여는 어쩔 수 없이 8차선 도로 위에 있는 상업지역 상가를 이용해야 한다면, 이럴 경우에는 8차선 도로가 상권단절요인이 되지 않고, 8차선 도로 아래쪽 거주자들도 유효상권 범위에 포함된다.
즉 6차선 이상 도로가 상권을 단절시키지만 맞은편에 상가가 없으면 상권 단절 요인으로 작용하지 않는다는 것이다.
향후 상가를 투자할 때 이 부분을 잘 보고 유효상권 범위를 판단해야 한다.
이번에는 도로가 소비자를 단절시키는 작용을 하지 않는 경우이다.
보통 가운데에 4차선 이하 도로가 있고, 양쪽에 상가가 있는 경우에는 소비자의 심리적 저항감이 없어서 상권단절 현상이 발생하지 않는다.
이 경우는 상가 또는 맞보기상가라고 해서 상권 형성에 시너지효과가 나타나 오히려 상권을 연결시키는 역할을 하는 경우가 대부분이다.
다니다 보면 8미터 도로나 2차선 도로 양쪽으로 상가들이 서로 마주 보고 있으면서 상권이 활성화되어 있는 것을 많이 볼 수 있다.
물론 그럴 경우에는 유효상권 범위가 넓어야 될 것이다.
가운데에 4차선 이하 도로가 있는 경우에는 도로가 상권단절요인으로 작용을 하지 않기 때문에 그 지역 거주자 전체를 유효상권으로 판단하고 투자해도 된다는 것이다.
관공서
관공서는 상권에 도움이 되는가?
기본적으로 관공서를 마주 보고 있는 전면부 상가하고 후면부는 1층 위주로 투자해야 한다.
사실 서울시청을 제외하고 구청이나 시청 앞은 상권이 그렇게 활성화되어 있지는 않다.
그 이유는 법원·검찰청이나 세무서는 변호사, 법무사, 세무사 등에 의하여 앞에 있는 상가가 임대가 되고, 변호사, 세무사, 법무사 등과 사무실 근무자들에 의하여 기본적인 상권이 형성된다.
그러나 구청과 시청은 상대적으로 기본 상권 형성이 어렵다.
그래서 구청이나 시청 앞이나 인근 상가들을 보면 주로 음식점이나 커피점으로 임대가 되어 있고, 상층부에는 일반 사무실로 임대가 되어 있는 경우가 대부분이다.
따라서 구청이나 시청 앞에 상가를 투자할 때에는 철저하게 상가공급량과 상가 입지 등을 보고 투자 의사를 결정해야 한다.
그리고 구청이나 시청 앞의 상가투자는 동선이나 임대 업종 등을 사전에 육안으로 확인할 수 있기 때문에 상가투자를 할지 또는 하지 않을지 판단이 쉽다.
그러나 어떤 신도시에 구청 또는 시청이 새로 들어온다고 해서 그 맞은편 상가들을 투자했는데 여러 가지 이유로 들어오지 않거나 너무 늦게 개청 하는 경우가 있다.
따라서 구청이나 시청이 향후에 들어온다고 해서 무조건 투자하게 되면 몇 년간 공실로 가는 경우가 많다.
상가투자자가 알아야 할 것은 신도시에 관공서가 이전해 온다는 계획이 있어도 상가 투자시기에 맞물려 관공서가 이전해 오는 것은 아니라는 사실이다.
예산 문제, 정치적 이유 등으로 인하여 신청사 이전이 폐지되거나 투자시기보다 너무 늦게 신청사가 개청 될 수 있다.
따라서 신도시에 신규로 구청이나 시청 또는 도청이 이전하는 지역의 상가들을 투자하려고 할 때에는 임대를 맞추는 기간이 몇 년 이상 소요될 수도 있다는 생각을 해야 하고, 철저하게 구청이나 시청을 바라보는 전면부 상가나 후면부 상가 1층만 투자해야 한다.
상가건물 후면부의 상층부 상가는 임대 맞추는데 정말 시간이 오래 걸린다.
주민자치센터와 지구대는 규모가 작기 때문에 상권단절요인으로 작용하지 않는다.
맞은편 거주자들이나 소비자들에게 심리적 저항감이 거의 없다.
그렇다고 주민자치센터와 지구대에 의하여 상권이 더 활성화되는 것은 아니다.
원체 근무자 수도 적고, 민원인들도 일을 마치면 바로 각자의 목적지로 가기 때문이다.
다만 주민자치센터와 지구대는 아파트가 밀집되거나 주택 등이 밀집된 곳에 있어서 인근 주거지역에 의하여 상권이 형성되는 것이다.
경찰서, 소방서, 교육청, 보건소 등과 같은 관공서는 상권에 거의 영향을 주지 않고 오히려 상권단절요인으로 작용을 한다.
소방서나 경찰서 맞은편 거주자들이 야간에 소방서나 경찰서 앞을 지나야 되는 상가를 이용하는 데는 심리적 저항감을 갖게 된다.
그리고 이런 관공서는 주거용 부동산과 다소 거리가 떨어진 곳에 있기 때문에 이런 관공서 옆의 상가를 투자할 때는 다른 관공서 인근의 상가를 투자할 때보다 더 많은 고민을 해야 한다.
정리를 하면 관공서 중에서 속칭 협력업체가 있는 관공서(법원·검찰청 또는 세무서)의 맞은편 상가들과 후면부 1층 상가 위주로만 투자하는 것이 좋을 것이다.
그 외 협력업체가 없는 관공서 옆의 상가는 상권도 약하고 상권단절요인으로 작용한다.
투자를 하는데 정말 조심해야 할 관공서 옆의 상가들이다.
여기서 협력업체란 법원·검찰청의 변호사와 법무사, 구청 시청의 건축사와 설계사 또는 행정서사, 세무서의 세무사를 제가 편의상 관공서의 협력업체라고 표현한 것이다.
<출처: 상가투자의 바이블>
