상가투자(3)
상가는 입지보다는 상권이 중요하다
상가도 물론 입지가 중요하지만 더 중요한 것은 상권이다.
그 이유는 상가가 코너에 위치해 있고, 주위에 전철역이 있어도 상권이 좋지 않으면 그 상가는 상대적으로 투자가치가 낮다.
비록 상가 입지가 좋지 않아도 상권이 좋으면 영업이 잘 되어 높은 월세를 받을 수 있다.
물론 상권도 좋고 입지도 좋은 상가가 최고이다.
그러나 이런 상가는 개인 투자자에게 잘 돌아오지 않는다.
입지, 즉 상가위치는 변하지 않는다.
하지만 상권이 변하는 것이다.
상권의 변화로 인하여 상가가치가 달라진다.
상가 입지는 변하지 않는데 상권이 더 좋아져서 임대료가 상승하여 임대수익이 높아질 수도 있고, 상가 입지는 변하지 않는데 어떤 요인으로 인하여 상권이 과거보다 나빠져 매출감소로 인하여 임대료가 하락하는 경우가 발생할 수 있다.
그래서 상가에서는 상권이 중요하다.
입지도 좋고 상권도 좋은 상가만 투자하자?
보통 투자 대상 상가를 보면 다음과 같이 구분할 수 있다.
첫째, 입지도 좋고 상권이 좋은 상가,
둘째 입지는 좋지만 상권이 좋지 않은 상가,
셋째, 입지는 나쁘지만 상권이 좋은 상가,
넷째, 입지도 상권도 좋지 않은 상가,
다섯째, 입지는 좋지만 상권이 쇠락하는 상가,
여섯째, 입지는 나쁘지만 상권이 좋아지는 상가 중에서 우리는 투자 결정을 해야 한다.
첫째에 해당하는 상가는 우리에게 투자기회가 잘 오지 않는다.
가격도 높고 매물도 잘 나오지 않기 때문이다.
둘째에 해당하는 상가는 코너에 있고, 횡단보도도 있어 입지는 좋지만 상권이 좋지 않아 실제로 유동인구가 없는 상가라고 할 수 있다.
이럴 경우 외관상 보이는 입지 때문에 상가에 대한 거품이 있고, 실제 영업이 잘 되지 않아 임대료가 낮은 경우가 많다.
셋째에 해당하는 상가는 입지는 어느 상업지역의 끝자락에 있어 좋지 않지만 상권이 좋아 영업이 잘 되고 있는 상가이다.
이런 상가는 상권이 좋기 전에는 투자금액이 낮고 임대료도 낮았지만 점차적으로 투자금액이 높아지고 임대료로 높아지는 상가이다.
넷째에 해당하는 상가는 거론할 가치가 없고,
다섯째에 해당하는 상가는 상권변화로 인하여 상권이 쇠락하는 상가인데 입지가 우수하므로 같은 상업지역에 있는 입지가 좋지 않은 상가에 비하여 임대료 하락이나 상가가치가 덜 낮아지는 상가이다.
마지막으로 여섯째에 해당하는 상가는 입지는 나쁘지만 어떤 요인에 의하여 상권이 좋아지는 상가인데 이런 상가를 투자하는 것이 가장 좋다.
입지도 좋지 않고 아직 상권도 완전히 활성화되지 않았지만 좋아지고 있는 단계이므로 상가 가격도 낮고 아직 임대료도 낮을 것이다.
그러나 향후에 상권이 좋아지면 영업자의 매출이 증가하고, 임대료가 상승되어 상가가치도 올라갈 것이다.
그러면 우리는 어떤 상가를 최소한 투자하지 말아야 하는가?
입지도 안 좋고 상권도 좋지 않은 넷째에 해당하는 상가는 절대로 투자하면 안 되는 상가이고, 둘째, 셋째와 다섯째에 해당하는 상가는 투자에 신중해야 할 것이다.
여러 가지 요인을 분석하여 투자해야 할 것이다.
어떤 상가를 투자하면 좋을까?
당연히 첫째이고 그다음으로는 여섯째에 해당하는 상가를 투자하는 것이 좋다.
그 이유는 입지도 좋지 않고 아직 상권도 완전히 활성화되어 있지 않지만 점점 좋아지고 있는 단계이므로 상가 가격도 낮고 아직 임대료도 낮을 것이다.
그러나 향후에 상권이 완전히 형성되면 영업자의 매출이 증가하고, 임대료가 상승되어 상가가치도 올라갈 상가이기 때문이다.
그리고 세 번째도 투자하는 것이 좋다.
비록 입지는 좋지 않지만 상권이 좋으므로 투자가치가 있다.
우리가 잘 알고 있는 골목상권의 상가들이 세 번째가 많다.
정리하면 상가투자에서도 입지가 중요하지만 상권이 더 중요하다.
상가투자자는 현재 입지도 좋지 않고 상권도 좋지 않지만 향후 상권이 더 활성화될 상가를 찾아서 투자해야 한다.
그러면 낮은 금액으로서 상가를 투자해서 향후 상권이 좋아졌을 때 임대료도 상승하고 양도차익도 얻을 수 있을 것이다.
우리가 이미 알고 있는 상수동이나 합정동, 연트럴파크 같은 곳이 이런 경우에 해당되는 지역이다.
처음에는 입지도 좋지 않고 상권도 약했지만 다양한 이유에 의하여 상권이 좋아진 곳이다.
