상가 투자(5)

경매·공매로  상가투자

현재 우리나라는 경매가 대중화되었다고 할 수 있다. 
많은 경매학원이나 부동산카페 등에서 경매투자에 관심 있는 사람들에게 경매 교육을 하고 있고, 경매투자에 관한 책도 상당히 많다.  

과거에 경매나 공매를 통하여 주거용 부동산에 투자하던 사람들이 여러 가지 이유로 경매나 공매를 통하여 상가를 투자하기 시작했다.  

경매나 공매를 통하여 상가에 투자하는 것도 분양이나 매매를 통하여 상가를 투자하는 것처럼 상가투자의 한 방법이다. 

다른 방법에 비하여 상대적으로 낮은 가격으로 투자할 수 있는 방법이기는 하지만 경매나 공매로 상가를 투자하는 것이 무조건적으로 가장 좋은 방법이라고 생각하고 투자하면 실패하는 경우가 많다.  

상가투자의 한 방법이므로 역시 상권을 분석하고 입지를 보고 상가를 입찰해야 한다.
실제로 상권이나 입지를 제대로 판단하지 않고 단지 경매 감정가보다 금액이 낮다는 이유로 낙찰을 받는 것은 매우 위험하다.

그런 생각으로 낙찰받은 상가들이 2~3년 후에 다시 경매로 나오는 경우가 상당히 많다.

 
상가투자에서 가장 중요한 것은 상권이고 그다음 입지다.
단순히 투자금액이 적다고, 감정가보다 가격이 낮다고 무조건 투자하면 안 된다.
장사하려고 하는 임차인들은 임대가가 낮다고 해서 무조건 입점하여 장사하는 것이 아니기 때문이다.  

아무리 임대가가 낮아도 상권이 안 좋거나 상권이 쇠락하는 것이 보이면 임대차계약을 맺지 않는다.
 

소액으로 경매·공매상가 투자하자

경매나 공매로 상가를 투자하는 장점은

첫째 상대적으로 낮은 가격으로 투자할 수 있다는 것이다. 
경매나 공매의 가장 큰 장점은 낮은 가격으로 투자할 수 있다는 것이다.  

보통 구분등기된 집합상가의 경매 감정가는 과거의 분양가가 경매 감정가인 경우가 상당히 많다. 
 

경매나 공매로 투자할 때는 과거의 분양가보다 상대적으로 낮은 가격으로 취득할 수 있는데 적게는 20%, 많게는 60% 정도 낮게 낙찰받는 경우가 허다하다. 
좋은 상가를 경매·공매로 낮은 금액으로 낙찰받은 경우 임대수익뿐만 아니라 양도차익도 얻을 수 있다.  

경매·공매상가의 가장 큰 장점이다. 
다만 가격이 낮다고 그 상가가 무조건 투자가치가 있는 것은 절대로 아니라는 것이다.
 

둘째 상권과 동선, 유동인구를 분양상가보다 파악하기 쉽다. 

경매·공매시장에 상가가 나온다는 것은 준공된 건물의 상가이다. 
분양상가는 아직 건물이나 상가가 준공되지 않아 향후에 형성될 상권이나 동선, 유동인구 등을 판단하기 어렵지만 경매·공매상가는 그렇지 않다.  

경매·공매시장에 나온 상가는 현장답사를 통하여 상권을 판단할 수 있고, 사람들이 어디로 다니는지, 어떤 업종들로 임대가 되어 있는지 등을 알 수 있기 때문에 상대적으로 투자하기가 쉽다는 것이 장점이다.
 

셋째 입찰가를 투자자가 직접 정할 수 있다는 것이다. 
물론 감정가는 법원에서 결정하는 것이지만 입찰 시 투자자가 얼마의 금액으로 입찰할 것인지는 스스로 결정한다.  

분양상가는 사업주체인 시행사가 상가 분양가를 결정하여 분양하고, 매매상가는 매도자가 매도가를 정하여 중개시장에서 거래가 된다. 
약간의 할인이 있을 수 있지만 경매·공매상가처럼 투자자가 전적으로 금액을 결정할 수 있는 것은 아니다.  

사실 이 부분이 경매·공매상가 투자의 중요한 부분이라고 할 수 있다. 

일단 공급자와 가격 문제로 협상을 할 필요는 없는 것이다.
 
넷째 법원경매 홈페이지나 경매사이트를 통하여 편안하게 인터넷으로 전국의 다양한 상가물건을 접할 수 있다는 것이다. 

신도시나 택지지구에서 공급되는 분양상가도 인터넷을 통하여 분양 홍보하는 상가를 많이 접할 수 있지만 경매·공매상가에 비할 바 아니다.
매매상가는 폐쇄성으로 인하여 더 접근하기 어려운 상가이다.
 
경매로 나온 상가의 단점은

첫째 좋은 상가가 경매·공매시장에 나오는 경우가 적다는 것이다. 
전혀 나오지 않는 것은 아니지만 분양시장 상가나 매매시장 상가보다는 상대적으로 적다는 말이다. 
그래서 단순히 감정가 대비 유찰된 가격만 보지 말고 스스로 옥석을 가려내야 한다.

둘째 반드시 낙찰받는 보장이 없다. 

경매·공매상가는 법원경매사이트나 유·무료 경매사이트를 통하여 누구나 쉽게 확인할 수 있기 때문에 접근하기가 쉽다.  

더구나 다른 입찰자가 얼마의 금액으로 입찰할 것인지 또는 몇 명이 입찰할 것인지를 예측한다는 것은 거의 불가능하다.  

분양상가나 매매상가는 금액만 합의가 되면 계약이 성사되어 투자를 할 수 있지만 경공매상가는 그렇지 않다.  
그래서 경매·공매시장에 나와 있는 상가를 답사하고, 분석하고, 입찰가를 결정하여 입찰했지만 더 높은 금액으로 입찰하는 사람이 있으면 본인이 노력한 부분이 헛고생이 되는 것이 단점이라고 할 수 있다.

 
셋째 명도 등 권리관계를 입찰자, 즉 상가투자자가 직접 해결해야 한다. 

법적인 권리분석을 입찰자가 직접 해야 하고, 낙찰받은 이후 현재 점유자의 명도문제도 입찰자 스스로 해결해야 한다.  

물론 컨설팅업체에게 컨설팅 비용을 지불하고 명도문제 등을 해결할 수 있지만 분양상가나 매매상가보다는 낙찰받기 전이나 낙찰 후에 신경 써야 할 것이 많다.  

분양상가는 공실이거나 건축 중인 경우가 대부분이므로 명도문제는 발생하지 않고, 매매상가는 매도자나 공인중개사가 현재 영업 중인 임차인이나 등기사항전부증명서에 나와 있는 권리관계도 해결하는 조건으로 매매가 성사되기 때문에 상대적으로 경매·공매상가에 비하여 편하다고 할 수 있다.

<출처: 상가투자 바이블>