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by 산내 Nov 14. 2024

상권을 단절시키는 요인(5)

숙박시설

이번에는 상권단절요인 중 마지막인 숙박시설과 위락시설이다.

결론을 먼저 말하면 숙박시설이 있는 곳, 소위 모텔촌이라고 부르는 곳 옆의 상가와 위락시설로서 유흥주점인 입점한 상가의 옆 상가는 투자하지 않는 것이 좋다.

혹자는 숙박시설과 위락시설이 있어야 상권이 완성된다고 얘기한다.
맞는 말이다.

상권을 완성시키는 것은 맞다.

어느 상업지역에 판매업종과 생활밀착형 업종들이 있고, 음식점들이 몰려 있는 먹자골목이 있고, 그리고 유흥주점이 영업할 수 있는 위락시설과 숙박시설이 있으면 한 지역에서 모든 것을 소비할 수 있는 상권의 완성이다.

그러나 숙박시설과 위락시설로 인하여 상권이 완성되는 것과 상가투자는 다르다.

우리가 모텔을 영업하는 숙박시설이나 유흥주점을 영업하는 위락시설을 투자할 생각이 아니라면 그 옆에 있는 상가는 투자하지 않는 것이 현명한 상가투자이다.

그 이유는 편의점, 분식점, 의원, 학원, 독서실, 약국 등과 같은 생활밀착형 업종들과 화장품, 핸드폰, 안경, 커피 등과 같은 업종들은 주거용 부동산과 가장 가까운 곳에 입점하여 영업을 하거나 유동인구가 많은 입지의 상가에서 영업을 한다.

그다음 이면도로에는 술을 파는 음식점들이 입점하여 먹자골목 형태가 되어 영업을 하고 가장 이면도로 또는 주거지역과 가장 먼 입지에 위락시설과 숙박시설이 입점하게 된다.

소비자들은 생활밀착형 업종이나 판매업종들이 있는 곳에서 가장 많이 소비하고, 가족단위나 직장 회식을 할 때는 이면도로의 음식점들이 모여 있는 먹자골목이라고 하는 곳에서 식사를 하거나 회식을 한다.

마지막으로 출장을 왔거나 집에 들어가기 힘들 때 숙박을 위하여 모텔들이 있는 곳으로 이동하거나 한잔 더 하게 될 때 위락시설인 즉 모델들이나 유흥주점이 있는 라인에는 유동인구, 즉 유효상권은 극히 적다는 말이다.

따라서 상가투자를 하려고 하는 사람들은 100%는 아니지만 모텔촌 사이에 있는 상가나 유흥주점들이 밀집되어 있는 곳의 상가투자는 정말 신중을 기해야 한다.

상권을 완성시키는 것은 맞지만 많은 소비자들을 오지 못하게 하는 심리적 저항감을 갖게 하는 상권단절요인이라고 생각하면 된다.

지금까지 상권단절요인이라고 위에서 기술한 내용들을 보면 도로, 공원, 관공서, 병원, 학교, 전자대리점, 금융기관 그리고 숙박시설과 위락시설이다.

이제 마지막으로 충동형 소비와 목적형 소비를 알아보고 이 장을 마치도록 하자.

맞벌이를 하는 여성이 직장에서 일을 끝내고 집으로 귀가 중 아파트 정문 앞에 베이커리점이 있고, 가게 안으로 진열된 빵들이 보인다. 지금까지 아무 생각 없다가 집에 있는 얘들에게 빵 좀 사다 줄까라는 생각을 하고 빵을 사서 집에 가지고 간다.

또는 귀가 중 김밥점이 있다.

역시 아무 생각 없다가 오늘은 얘들에게 김밥을 사줄까라는 생각을 하고 김밥을 사서 집으로 간다.
직장에서 업무가 끝나고 퇴근하려고 하는데 과장이 갑자기 오늘 시원하게 맥주 한잔 어때라고 하면서 치킨맥주점으로 간다.

이럴 경우를 충동적 소비라고 한다.

이렇게 충동적으로 구매하거나 먹을 수 있는 업종이 있는 상가나 옆 건물의 상가는 투자해도 기본적으로 좋다고 생각한다.

이런 업종들은 주거지역 인근이거나 유동인구가 있는 곳에 입점하는 업종들로서 안정적인 유효상권이 있는 경우가 대부분이다.

그리고 아직 상권이 형성되지 않는 신도시 같은 경우에는 충동형 업종들이 아파트와 가까운 곳의 상가의 입주시기와 맞추어 입점을 하는 경우가 대부분이다.

즉 임대가 되는 시기가 빠르고 입점 업종도 안정적인 업종들이다.

다음 예를 보자.

우리가 전자대리점에서 냉장고를 새로 구입하려고 한다.
냉장고를 구입하는 것이 일반적인 경우로 볼 때 충동형인가 아니면 목적형인가, 당연히 목적적으로 구매하는 것이다.

예산 준비 없이 충동적으로 냉장고를 구입하는 경우는 일반 상식과는 맞지 않는다.

지금까지 상권단절요인들로 기술한 것들은 대부분 목적을 가지고 움직이는 것들이다.
중앙공원에 가족들하고 소풍 가는 것, 구청에 민원문제로 인하여 가는 것, 병원에 가는 것, 학교에 가는 것, 전자대리점에 A/S를 하러 가거나 전자제품을 사러 가는 것, 금융기관에 저축하러 가거나 대출하러 가는 것, 숙박시설에 숙박하는 것 등은 목적을 갖고 행동하는 것이다.

이렇게 처음부터 목적을 갖고 가는 곳은 그 목적을 달성하면 집이나 다른 목적지로 이동하고, 그 옆에 있는 상가들을 이용하지 않는 것이 일반적인 소비 패턴이다.

따라서 이러한 목적형 아이템들이 있는 건물 옆에 있는 상가는 되도록 투자하지 않는 것이 좋다.
상권단절요인으로 작용할 뿐만 아니라 상권 활성화에도 크게 도움이 되지 않기 때문이라고 필자는 생각한다.

다른 목적형 업종들도 있다.

자동차대리점, 가구점, 이불점 등과 같은 것들이다.
이런 목적형 업종들이 있는 입지는 상대적으로 유동인구가 적거나 임대료가 낮은 입지에 입점을 한다.

그 이유는 소비자가 필요하면 무조건 와야 하기 때문에 구태여 임대료가 높은 입지나 유동인구가 많은 입지에 입점을 하지 않는다.