부린이의 오피스텔 월세 받고 살기 총정리
초보 투자자의 수익형 부동산 투자 경험기
월급만으로는 풍족한 생활과 노후준비는 커녕 늘 팍팍한게 현실이에요.
그래서 저를 포함한 많은 분들이 주식, 부동산, 코인 등 재테크를 통한 제2, 제3의 소득 파이프라인을 찾고 계신다고 생각해요.
특히 부동산!!
건물주까진 아니더라도 부동산으로 월세를 받는 생각을 해보셨을거에요.
근데 막상 하려니 어디서부터 어떻게 해야 하는지, 실제로 돈이 되는지,
막연히 "그거 돈 안돼"하는 주변 사람들의 말 때문에 그저 생각에서 끝내시는 분들을 위해 한번 정리해볼게요~
부린이, 오피스텔로 월세 받기
A to Z 총정리!!
목차
1. 가용할 수 있는 자금과 대출 금액 확인
2. 물건 선정 (역세권, 공실 가능성, 주변 물건 가격 비교)
3. 수익성 계산
4. 매매 및 임대 계약
1. 가용할 수 있는 자금과 대출 금액 확인
1) 가용 가능 현금 : 2,500만원
주식을 주로 하고 있던 상황이기에 가용 가능한 현금이 많지 않았어요.
가용 가능한 현금 2,500만원과 담보대출 최대 70%까지 이용하여 오피스텔을 매입해 월세로 운용할 계획이었습니다.
2) 대출 한도와 금리 : 약 5,800만원, 3.7%(고정)
대출은 현재 자신의 소득, 부채상황, 부동산 정책에 따라 한도와 금리가 많이 달라져요.
그렇다면 투자 계획 단계에서 대출 가능 한도와 금리는 어떻게 알아볼 수 있을까요?
부동산 연계 대출 이모 (추천)
대부분의 부동산은 대출 이모들과 커넥션이 닿아 있어요. 대출 이모들은 부동산을 다니며 시중 은행의 대출상품을 연계해주고, 대출이 진행되면 은행으로부터 수수료를 받는 대출판매사원이라고 보시면 된답니다.
어느정도 관심이 있는 지역의 부동산에 방문하셔서 오피스텔 투자계획이 있는데 자금 조달 관련해서 대출 상담사 연락처 좀 부탁한다고 하시면 흔쾌히 연결해주실거에요.
은행 방문 상담 (비추천)
은행 방문 상담을 통해서도 가능하지만, 대부분 은행은 부동산 계약서와 소득 서류 등을 가지고 방문해야 상담이 가능하니 계획 단계에선 한계가 있습니다. 가까운 지인 중에 은행에서 근무하는 분이 계시다면 쉽고 정확하게 대출 한도와 금리를 알 수 있지만, 그렇지 않은 경우라면 추천드리기 어려운 방법이에요.
인터넷 비대면 조회 (비추천)
요즘 인터넷을 통해 비대면으로 한도나 금리를 조회해볼 수 있는데요. 어디까지나 소득과 대상 물건의 가격을 중점으로 고려하다보니 LTV위주로 계산이 되요. 한도나 금리면에서 상당히 보수적으로 계산이 된답니다. 실제 대출은 채무 상태, 원금 상환 능력등을 고려해서 DSR로 한도가 나오는 경우가 대부분이니 정확성에서는 한계가 있는 방법이에요.
저는 대출 이모를 통해 현재 이용 가능한 대출 한도와 금리를 대략적으로 파악할 수 있었답니다.
당시 최대 LTV가 70%였고, 나머지 가용 가능 현금이 30%가 되는 수준이 대출금 5,000만원이었어요. 제 소득과 부채 상황을 고려할 때 대출 한도 5,000만원까지는 무난하게 대출이 나오는 상황이었어요.
금리는 2021년 기준 고정 금리 3.7% 가능했습니다.
결론적으로 제가 선택할 수 있는 물건은
1) 가용가능현금 : 2,500만원
2) 대출가능한도 : 5,800만원
3) 대출 금리 : 3.7% (고정)
8,300만원 이하의 물건이라면 투자가 가능하다는 결론을 얻었어요.
다만, 대출은 신청일 기준으로 금리가 결정되는 것이 아니라 통상 잔금일로 설정하는 '대출 실행일' 기준으로 금리가 결정되니 참고해주세요.
2. 물건 선정
이제 가용 가능한 투자금액을 알게 되었으니, 어디에 투자하면 좋을 지 알아봐야 하겠죠?
1) 역세권
같은 연식, 구조의 오피스텔이라도 교통이 편리하다면 무조건 유리합니다. 특히 서울로 갈 수 있는 전철역 주변이라면 서울로 출퇴근 하는 직장인 수요까지도 잡을 수 있겠죠?
저는 7호선과 인천1호선이 동시에 지나가는 부평구청역 주변을 물건 대상지로 선정하였답니다.
가산디지털단지, 강남은 직장이 많은 대표적인 지역인데, 그 지역으로 가능 전철역을 도보로 이동 가능한 곳에 물건이 있다면 수익성 뿐만 아니라 공실 문제에서도 유리하다고 판단했습니다.
2) 공실 가능성
수익형 부동산을 운영할 때 가장 신경써야할 부분이 공실 가능성입니다.
고민해서 투자한 부동산에 세입자가 들어오지 않는다면, 대출 이자, 관리비, 재산세 등 각종 비용들을 오롯이 떠안아야 하는 불상사가 생겨요. 때로는 수익률을 조금 양보하더라도 공실 가능성이 낮은 물건을 골라야 하는 것이 이것 때문입니다.
저는 물건지 주변에 일자리가 많은지, 경쟁 물건이 많은지를 살펴봤습니다.
주변 일자리
제가 선택한 물건은 도보로 이동 가능한 거리에 GM부평공장, 부평구청, 부평경찰서, 종합병원 등 일자리가 비교적 많은 편이라고 판단했어요. 일자리가 있다면 근로자들이 지내야할 집이 필요하겠죠? 원룸 오피스텔 특성 상 사회초년생들이 많이 선택할텐데, 위 일자리들은 사회 초년생들도 지속적으로 유입되는 직장이기에 수요가 있을 것이라고 판단했습니다.
경쟁 물건
오피스텔 특성 상 동일 면적, 입지의 경우 신축 오피스텔이 건축 되면 경쟁력을 잃기 쉬워요. 월세가 크게 차이 나지 않으면 대부분 시설이 좋고 깨끗한 신축으로 갈테니까요.
제가 선택한 오피스텔 주변에도 다른 오피스텔이 많았지만 원룸은 많지 않고 대부분 투룸 이상이었습니다. 타지에서 유입되었거나 사회초년생일 경우 부담이 적은 원룸에 대한 수요가 있을 것이고, 주변에 원룸 오피스텔이 많지 않기에 경쟁력이 있다고 봤어요. 추가로 주변 입지에 신축 오피스텔이 들어올만한 부지도 없다고 판단했습니다.
3) 주변 물건 가격 및 월세 비교
아무리 좋은 물건도 투자 금액 대비 수익률이 좋아야 투자에 의미가 있습니다.
깨끗하고 공실 없는 물건에 투자해봤자 수익성이 없으면 소용 없겠죠?
당시 원룸 오피스텔 월세 시세가 500/45 ~ 1000/50 정도였어요.
결론적으로 저는 8,000만원 이하로 매입하여
500/45조건으로 월세를 놓는 시나리오로 물건을 선택했습니다.
3. 수익성 계산
이제 투자에 대한 수익성을 시뮬레이션 해볼 차례입니다.
이 과정 없이 투자에 덜컥 도전했다가 생각지도 못한 비용을 발견하면 생각했던 수익을 달성하기 어렵겠죠.
투자금액과 선정 물건의 월세 조건을 파악했다면, 발생가능한 모든 비용을 고려하여 수익성을 계산해야합니다.
1) 수입 & 비용 (단위 : 만원)
2) 투자 시뮬레이션 (단위 : 만원)
투자 시뮬레이션 결과
투자원금 : 2,340만원
대출원금 : 5460만원
월세조건 : 보증금 500만원/월세 45만원
연 순수익 : 303만원
연 순수익률 : 13%
4. 매매 및 임대 계약
이제 시뮬레이션도 모두 끝났습니다. 2,340만원 투자해서 13% 순수익률 기대할 수 있는 투자였기에 나쁘지 않다고 생각했고, 즉시 실행에 옮겼습니다.
그동안 봐둔 물건을 내놓은 부동산에서 물건을 보기로 했고, 실내도 깨끗하고 하자 없는 것을 확인 후 매매계약을 진행했습니다. 매매 조건으로 기존 임차인 나가는 조건을 달았기에 (방빼기로 인한 대출한도 축소 방지) 잔금일을 정하고 바로 세입자를 구하기 시작했습니다.
* 방빼기에 대한 글은 추후 써볼게요~
세입자가 금방 구해져서(역시!!) 잔금일에 무탈하게 잔금을 치르고, 곧이어 월세 임대차 계약을 진행했습니다. 2021년 9월 계약하여 2024년 현재까지 공실 없이 잘 운영되고 있고, 덕분에 저의 첫번째 노동이 아닌 소득 파이프라인이 뚫렸네요.
아래는 현재까지 원금 2,340만원에 대한 수익현황이랍니다.
해볼만한 투자인지 아닌지는 판단에 따라 다르겠지만, 사실 안정적으로 연 13% 수익이 발생하는 투자처를 찾는 다는 것이 말처럼 쉬운 일이 아니더라구요.
아직 부린이로서 배울 것도, 해볼 것도 많지만 시행착오 통해 경험치를 쌓아서 경제적 자유를 얻을 때까지 모두 화이팅입니다!
