반환보증 가입 보증금, 공시가의 98%로 낮추야할 수도
국토부가 반환보증 가입 가능 보증금 기준 집값의 70%로 죄려고 해요
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 오늘은 회원님들의 임대업에 매우 큰 영향을 미칠 수 있을 만한 ‘안 좋은 소식’ 한 가지를 전해드리려 하는데요. 바로 정부가 전세보증금 반환보증 가입가능 보증금 기준을 현행 주택가격의 90%에서 70%로 낮추는 방안을 검토하고 있다는 사실입니다.
국토교통부가 이 방향으로 정책을 확정할 경우 반환보증에 가입할 수 있는 전세보증금의 한도가 현재 공시가격의 126% (140%×90%) 에서 98% (140%×70%) 로 대폭 낮아지게 되는데요. 다세대·다가구, 연립·빌라의 경우에는 전세보증금이 공시가격보다 낮아야만 반환보증에 가입할 수 있게 되는 것이죠.
전세사기 사태의 여파로 세입자들이 다세대·다가구, 연립·빌라 전세계약을 체결할 때 반환보증에 가입할 수 없는 물건은 극히 기피한다는 사실은 현장에 계신 저희 자리톡 임대인 회원님들이 더 잘 아실 텐데요. 오늘은 이 같은 소식에 대해서 전해드리겠습니다.
국토부 “주택가격의 70~80%로 가입기준 높여야”
국토교통부 관계자는 지난달 말 열렸던 토론회에서 전세보증금 반환보증에 가입 가능한 보증금의 한도를 주택가격의 90% 수준인 현행 기준에서 주택가격의 70~80% 수준으로 낮춰야 한다고 발언했는데요.
언론에서는 이 관계자의 이 같은 발언에 대해 큰 비중으로 보도했고, 이에 따라 업계에서는 전세보증금 반환보증 가입 문턱이 다시 한번 높아진다며 불안감이 커지고 있습니다.
현재 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)에서는 다세대·다가구, 연립·빌라 등을 대상으로 전세보증금 반환보증 가입 심사를 할 때 보증금(선순위 채권이 있다면 이를 포함한 금액)이 주택가격의 90%를 넘지 않아야만 가입을 승인해 주고 있는데요.
공시가격의 98%로 보증금 낮춰야만 할 수도
빌라 등의 주택가격은 공시가격의 140%를 기준으로 산정하고 있습니다. 이 주택가격의 90% 이내 범위에 보증금이 있어야만 세입자가 반환보증에 가입할 수 있으므로, 결국 보증금이 공시가격의 126% (140%×90%) 이내에 있어야만 반환보증에 가입할 수 있게 되는 것이죠.
그리고 만약 국토부가 검토하고 있는 것처럼 주택가격의 70% 이내로 가입 가능 보증금 한도를 강화할 경우에는, 보증금이 공시가격의 98% (140%×70%) 일 때만 반환보증에 가입할 수 있게 됩니다.
전체 계약의 78.1%가 반환보증 가입 못 할 수도
그렇다면 만약 이 같은 방안이 현실화된다면 임대시장에는 어떤 영향을 미칠까요? 이에 대해서는 부동산 중개·분석업체 집토스가 시뮬레이션한 자료가 있는데요.
집토스가 오는 4분기에 만기가 돌아오는 빌라 전세계약 2만4191건을 분석한 결과, 전체 계약의 78.1%인 1만8889건의 계약이 기존의 보증금 금액으로는 강화된 가입 기준을 충족할 수 없었습니다. 그 비율을 보면 인천 93.9%, 경기 80.2%, 서울 75.2% 등이었고요.
인천을 중심으로 수도권 빌라 전세시장에 한바탕 큰 혼란과 역전세난이 발생할 가능성이 높다고 말씀드릴 수 있습니다.
그렇기에 이번 이슈는 저희 자리톡 임대인 회원님들께는 매우 큰 영향을 미칠만한 이슈라고 말씀드릴 수 있는데요.
아직까지는 정책으로 구체화된 내용은 아니고 국토부 내부에서 논의가 진행 중인 단계인 만큼 이에 대해서 새로운 소식이 전해질 때마다 회원님들께 신속하게 전해드리겠습니다.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들께 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.
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