편면적 강행규정! 모르는 집주인은 큰일 나요!
법에서 정한 것보다 세입자에게 불리한 특약은 모두 무효입니다!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 계약서에 아무리 꼼꼼히 적어두더라도 어떠한 법적 효력도 없는 대표적인 특약들에 대해서 설명드리겠습니다.
임대인과 임차인이 서로 합의해서 계약서에 기재한 특약이라고 하더라도 법에서 보장하고 있는 임차인의 권리를 침해하는 내용일 경우에는 그 효력을 인정받지 못 하기 때문인데요.
주택임대차보호법 제10조에는 ‘이 법에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다’고 규정돼 있습니다. 상가건물 임대차보호법 역시 법으로 정한 것보다 임차인에게 불리하게 적용되는 약정들은 효력이 없다고 말하고 있고요.
편면적 강행규정의 개념을 꼭 아셔야만 합니다
법률 용어를 사용해 말씀드리자면 이 두 법에 나와있는 조항들은 ‘편면적 강행규정’에 속하는 조항들인데요.
편면적 강행규정이란 계약 당사자 간의 합의 내용(특약)이 상대적인 약자(임차인)에게 유리할 때는 법 규정을 따르지 않아도 그 합의가 유효하지만, 약자에게 불리하게 작용할 때는 당사자 간의 합의 내용은 무효가 되고 대신 법에서 규정한 내용이 자동적으로 적용되는 법 조항을 말합니다.
쉽게 말씀드려 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에서 정한 것보다 임차인에게 유리하게 작용하는 특약은 언제나 법적 효력이 인정되지만, 법에서 정한 것보다 임차인에게 불리하게 작용하는 조항은 모두 무효가 된다고 이해하시면 됩니다.
그럼 지금부터는 변호사 등 전문가들이 꼽는 대표적으로 효력이 없는 임대차 계약 특약 5가지에 대해서 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
1. ”세입자는 1년 뒤 퇴거한다"
임대차 계약서에 계약 기간을 1년으로 적어놓거나 특약에 ‘세입자는 1년 뒤 퇴거한다’고 써놓았다고 하더라도 이 조항은 법적 효력이 없는데요. 주택임대차보호법에서 보장하는 임차인의 거주기간이 2년이기 때문이죠.
계약기간을 2년 미만으로 정했거나 계약서에 계약기간을 적어놓지 않았더라도 법에서는 세입자가 2년 동안 해당 주택에 거주할 권리가 있다고 말하고 있습니다.
임차인이 1회에 한해 2년 동안의 계약갱신을 요구할 수 있는 계약갱신요구권까지 감안하면 사실상 4년 동안 거주할 수 있는 권리를 보장하고 있는 것이죠.
그렇기 때문에 임대인은 세입자에게 1년만 거주하고 퇴거하라고 요구할 수 없는데요. 반면 세입자는 계약기간이 1년으로 돼 있다면 본인의 선택에 따라 1년만 살고 나갈 수 있습니다.
2. "세입자는 계약갱신요구권 행사를 포기한다"
계약갱신요구권은 주택임대차법에 규정된 세입자의 권리인데요. 임대차 계약 기간 중 1회에 한해 임차인에게 2년간 계약을 갱신할 수 있는 권한을 주는 권리죠.
임차인에게 계약갱신을 요구받은 임대인은 본인의 실거주 등 법에서 정한 사유가 없는 한 임차인의 요구대로 계약을 의무적으로 갱신해야만 하는데요.
계약서를 작성하며 계약갱신요구건을 미행사하겠다는 특약을 작성했다고 하더라도 이 같은 특약은 무효가 됩니다.
3. "보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 임대인의 판단대로 올린다", “임차인은 임대인의 월세 인상에 이의를 제기할 수 없다”
이런 특약 역시 법적으로 효력이 없는데요. 주택임대차보호법에 따라 임대인은 임차인의 동의를 얻었을 때만 차임(월세)과 보증금을 인상할 수 있고, 또 인상폭도 이전 금액의 5%를 초과할 수 없습니다.
만약 세입자가 임대료 인상에 동의하지 않을 경우 집주인은 경제사정 변동 등의 사유로 임대료를 올리는 게 합당하다는 사실을 주택임대차분쟁조정위원회의 조정 절차와 법원 소송을 통해서 판단받아야만 합니다.
이와 달리 계약기간 동안 ‘임대료를 올리지 않는다’는 특약, 법에서 말하는 ‘불증액 특약’은 법적 효력을 갖습니다. 이 같은 특약은 임차인에게 유리하게 작용하는 조항이기 때문이죠.
4. "세입자가 월세를 연체한 경우 집주인은 세입자의 짐을 처분할 수 있다"
이 같은 특약 역시 법적으로 효력이 없는 특약입니다. 법에 따라 세입자가 두 달치 월세를 연체하는 순간부터 집주인이 계약 해지를 통보할 수는 있지만 그렇다고 해서 세입자가 살고 있는 주택에 함부로 들어가거나 세입자의 짐을 마음대로 처분할 수 없습니다.
만약 이렇게 행동할 경우 임대인은 주거침입죄와 재물손괴죄로 처벌받을 수 있죠.
세입자와의 계약을 해지하고 세입자를 집에서 내보내기 위해선 법에서 정한 대로 명도소송 절차를 밟아야만 합니다.
5. “주택 매매로 인해 임대인이 바뀌었을 경우, 임대차 계약은 승계되지 않는다"
주택의 매매로 인해 집주인이 바뀌었다고 하더라도 세입자는 법에 따라 남은 계약기간 동안 동일한 계약조건으로 해당 주택에 거주할 수 있습니다. 주택을 취득한 새로운 임대인에게는 이전에 맺어진 임대차 계약을 승계해야 하는 의무가 있기 때문이죠.
그렇기 때문에 집주인이 바뀌면 기존 임대차 계약이 승계되지 않는다는 특약은 무효가 되는데요.
반면 세입자의 경우에는 매매로 인해 집주인이 바뀌었다면 기존 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
6. (상가의 경우) "해당 상가에 대한 권리금은 인정되지 않는다"
지금까지는 주택 임대차 계약과 관련한 사례들에 대해서 살펴봤는데요. 마지막으로 상가 임대차 계약과 관련된 내용에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
‘상가건물임대차보호법’에는 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 내용이 담겨있습니다. 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 계약 종료 전까지의 기간 동안 기존 임차인이 자신과 권리금 계약을 맺은 신규 임차인을 상가 임대인에게 소개해 임대차 계약이 맺어지도록 주선하는 방식을 통해서 권리금을 회수할 수 있도록 하고 있습니다.
만약 임대인이 정당한 이유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하거나 월세나 보증금을 과도하게 요구해 계약이 체결되지 않았을 경우 기존 임차인은 상가 임대인에게 권리금 회수를 방해한데 따른 손해배상을 청구할 수 있고요.
이렇다 보니 일부 임대인의 경우 상가 임대차 계약을 맺을 때 ‘권리금을 인정하지 않는다’는 특약을 기재하기도 하는데요. 법에서 보호하는 임차인의 권리를 침해하고 있기 때문에 이 같은 특약도 원칙적으로 무효입니다.
이번 글에서는 계약서에 기재하더라도 법적인 효력이 없는 특약들에 대해서 알아봤는데요. 이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
자리톡 다운로드
함께 읽으면 좋은 자리톡 콘텐츠
