부기등기, 임대보증금 보증 의무가입 합헌 판결나왔습니다
등록임대사업자에 대한 모든 규제에 대해 헌재가 합헌 판결 내렸습니다!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 헌법재판소가 등록임대사업자(일명 주임사)에게 부여된 부기등기 의무와 임대보증금 보증 가입 의무, 그리고 아파트 매입 임대와 단기 임대 신규 등록 제한에 대해 헌법에 어긋나지 않는다는 판단을 내렸다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다. 이 같은 조치가 모두 합헌이라는 게 헌재의 판단인데요.
5년 전 대한주택임대인협회가 ‘민간임대주택 특별법’과 ‘주택임대차보호법’ 일부 조항에 대해 청구했던 헌법소원 결과 최근 발표됐습니다.
협회에서는 구체적으로 어떤 조항에 대해 문제 제기를 했던 것이고, 헌법재판소가 이 같은 조항들에 대해 아무런 문제가 없다고 판단한 이유는 무엇인지에 대해서 하나하나 살펴보겠습니다.
임대인협회의 모든 청구 기각됐습니다
지난 9월 25일 헌법재판소는 민간임대주택법 제5조의2 등에 대한 헌법소원 심판청구를 재판관 전원일치 의견으로 기각했는데요. 해당 조항들이 헌법을 위반하지 않았다는 뜻이죠.
이번에 결과가 나온 헌법소원은 5년 전에 대한주택임대인협회가 제기했는데요. 2020년 7월 정부는 '7·10 부동산 대책'을 통해 아파트 매입 및 단기 임대의 등록 전면 금지, 등록임대사업자의 임대보증금 보증 가입 의무화, 부기등기 의무화 등의 규제를 내놨습니다. 주임사를 대상으로 한 맞춤형 규제였죠.
당시 임대인협회에서 밝힌 헌법소원의 이유는 다음과 같았고요.
“정부는 등록임대사업자에게 세제, 기금, 사회보험 등 인센티브 혜택을 강화하고 자발적 등록이 저조할 경우 임대주택 등록을 의무화한다고까지 공언했었습니다”
“이런 국가 제도를 신뢰해 임대사업자로 등록했는데 갑자기 이런 결정을 한 것은 유감입니다”
“이런 조치들이 직업선택의 자유와 재산권, 평등권을 침해했고 신뢰보호의 원칙마저 무너뜨렸기에 헌법소원을 청구합니다”
(2020년, 대한주택임대인협회)
하지만 임대인협회의 헌법소원은 앞서 말씀드렸듯이 헌법재판소에서 전원일치 의견으로 모두 기각됐는데요. 그 이유에 대해서도 하나씩 살펴보겠습니다.
부기등기 합헌 판결 나왔습니다!
우선 부기등기와 관련한 판단에 대해서부터 살펴보겠습니다. 부기등기는 임대주택의 등기부등본에 해당 주택이 등록임대주택으로 등록된 주택이며 이에 따라 임대료 인상에 제한이 있음을 기재하는 제도를 말하는데요.
구체적으로 법에는 ‘임대사업자는 등록한 민간임대주택이 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권등기에 부기등기해야 한다’고 명시돼 있죠.
이 조항에 대해 임대인협회는 ‘임차인이 이미 충분히 보호받고 있으므로 부기등기 의무 조항은 임대사업자에 대한 불필요한 과잉 입법’이라며 헌법소원을 청구했는데요.
하지만 헌재에서는 얼마 전의 판결을 통해 이 같은 청구를 기각했습니다. 판결문에 나온 기각 사유는 다음과 같고요.
헌재, “임대인이 임대 조건 미리 알려면 필요한 조항입니다”
“부기등기 의무 조항은 임차를 하려는 사람이 임대 조건 등을 미리 알 수 있도록 하는 것입니다”
“계약 단계에서부터 임차인에게 충분한 정보를 제공해 임차인을 보호하려는 것으로 그 입법목적은 정당합니다”
“부기등기 의무 조항이 신설되기 전에도 임대사업자가 등록 사실을 지체 없이 임차인에게 알려야 한다는 등의 규정들은 이미 존재하고 있었으나, 임대사업자가 직접 밝히지 않으면 임차하려는 자가 이러한 사실을 알 수 없다는 문제가 지적돼 왔습니다”
“즉, 기존 제도의 미비점을 보완하기 위해 임차인에게 필요한 정보를 쉽게 제공할 필요가 있었었습니다.
(헌법재판소 판결문)
임대보증금 보증 의무가입도 합헌입니다
이와 임께 등록임대사업자의 임대보증금 보증 의무 가입에 대해서도 헌법에 어긋나지 않는다는 판결을 내놨는데요.
민간임대주택법에 따라 등록임대주택을 임대하는 등록임대사업자는 임차인에게 보증금을 안전하게 돌려주기 위한 장치로써 임대보증금 보증에 의무적으로 가입해야만 합니다. 만약 가입하지 않을 경우 2년 이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금에 처하도록 돼있었죠. 이 같은 벌칙 조항 자체는 2021년에 삭제됐고, 대신 과태료를 부여하는 것으로 법이 개정됐고요.
헌재는 이 같은 의무가 합헌이라고 판단한 이유는 다음과 같습니다.
”해당 벌칙조항은 임대사업자로 하여금 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하게 함으로써 임차인이 보증금을 상실하는 위험으로부터 두텁게 보호하고 민간임대주택과 관련한 법률관계를 명확히 해 국민의 주거생활을 안정화시키는 것을 목적으로 합니다"
”그 입법목적의 정당성이 인정됩니다"
(헌법재판소 판결문)
징역·벌금 대신 최대 3000만원 과태료로 개정됐습니다
이어서 설명드리자면 미가입 임대사업자에 대한 벌칙조항은 2021년에 삭제됐는데요. 대신 보증에 가입하지 않을 경우 임대보증금의 10% 이하에 해당하는 금액을 과태료(10% 이하 금액이 3000만원을 초과하는 경우 3000만원)를 부과하도록 법이 개정됐습니다.
이에 대해서도 헌재는 다음과 같이 평가했습니다.
“이런 개정은 임대사업자가 부채비율 등을 개선하지 않는 경우 보증가입이 어렵고 처벌로도 임차인 보호의 실효성을 확보하기 어렵다는 문제를 해결하기 위해 지자체장이 보증보험에 가입하지 않는 임대사업자를 직권으로 등록 말소할 수 있도록 하는 등 제도를 보완한 것입니다”
“종전 법정형 및 벌칙조항에 대한 반성적 고려에서 이뤄진 개정이었다고 볼 수 없습니다”
(헌법재판소 판결문)
아파트 매입임대 단기임대 신규 등록 금지도 합헌입니다
여기에 더해 헌법재판소는 2020년 7월 문재인 정부에서 내놓은 부동산 대책에 담겼던 장기 임대 중 아파트 매입 임대와 단기 임대는 신규 등록을 받지 않고, 기존 해당 사업자들은 임대의무기간이 종료되면 등록을 자동 말소하도록 한 조항에 대해서도 합헌이라고 판단했습니다.
“임대사업자가 종전 규정에 의한 세제 혜택에 대한 기대를 가졌거나, 종전과 같은 유형의 임대사업자의 지위를 장래에도 유지할 것을 기대했다 하더라도 이는 당시 법 제도에 대한 단순한 기대이익에 불과합니다”
“또한 종전에 받은 세제 혜택을 소급해 박탈하는 내용을 담고 있지 않으므로 이로 인해 청구인들의 재산권이 제한된다고 볼 수는 없습니다”
(헌법재판소)
위에서 살펴본 것처럼 헌법재판소는 주택임대인협회에서 청구한 부기등기 의무, 임대보증금 보증 의무가입, 아파트 매입임대와 단기임대의 신규 등록 금지 등의 헌법소원에 대해서 기각 판결을 내렸는데요.
이에 따라 이 같은 조항들은 국회에서 법을 개정하지 않는 한 앞으로도 계속해서 유지될 전망입니다.
이번 글에서 살펴본 내용이 저희 자리톡 임대인 회원님들께 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.
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