실거주 의사 번복한 임대인.. 8300만원 손배 지급
실거주 사유로 임차인 계약갱신 거절했으면 실거주 의무 지켜야 합니다!
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 이번 글에서는 저희 자리톡 임대인 회원님들께 매우 중요한 의미를 갖는 한 가지 판결 결과를 설명해 드리려 하는데요.
본인의 실거주를 사유로 임차인과 전세계약을 갱신하지 않은 임대인이 4개월 후 다른 임차인과 임대차 계약을 체결했다 8340만원 이상의 손해배상금을 지급하게 됐다는 내용입니다. 1심뿐 아니라 2심에서도 같은 판결이 내려졌고요.
지난번 매거진글에서도 설명드렸듯이 임대인과 그 직계존비속의 실거주는 임대인이 임차인의 계약갱신청구권 사용 요구를 거절할 수 있는 합법적인 사유인데요. 하지만 그렇다고는 하더라도 이후에 실거주 사유를 번복하고 다른 임차인과 임대차 계약을 맺었다가는 이렇게 손해배상 책임을 지게 될 수 있습니다.
구체적으로 어떤 일이 벌어졌던 건지, 법정에서의 쟁점은 무엇이었는지, 또 법원이 이 사건에 대해 이렇게 판단한 이유는 무엇인지에 대해서 살펴보겠습니다.
임대인에게 8300만원 손배 판결 나왔습니다
서울중앙지방법원 제9-3 민사부는 임차인 A씨가 임대인 B, C씨를 상대로 제기한 손해배상청구소송 항소심(2심)에서 피고인 임대인들의 청구를 모두 기각하고, ‘임차인 A씨에게 8340만원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라’고 판결한 1심 판결을 그대로 유지했는데요.
이 사건의 개요는 다음과 같습니다.
임차인 A씨는 2019년에 원래 집주인인 D씨와 서울 서초구 아파트에 대해 전세보증금 12억원을 지급하고, 2020년 1월부터 2022년 1월까지 임차하는 전세계약을 체결했는데요.
계약기간 도중인 2021년 1월 B씨와 C씨는 D씨로부터 이 아파트를 매수하며 새로운 임대인이 됐습니다. 그리고 B씨와 C씨는 2021년 6월 A씨에게 “계약 만료 시점이 다가오는데, 우리가 실제로 거주해야 해서 계약 연장이 어렵다”는 의사를 전달합니다.
결국 A씨는 계약기간을 남겨놓은 2021년 10월, 이 아파트에서 나와 같은 단지 안에 있는 동일 평형 아파트로 이사를 떠났죠.
하지만 본인들이 실거주하겠다고 이야기했던 B씨와 C씨는 이로부터 4개월 뒤인 2022년 2월 새로운 임차인과 해당 아파트를 보증금 18억원과 월세 110만원에, 2년간 임대하는 임대차 계약을 체결했는데요.
같은 단지에 거주하고 있던 A씨는 이 같은 사실을 확인하고, B씨와 C씨에 대해 손해배상청구소송을 제기하게 됩니다.
이에 대해 임대인 B씨와 C씨는 “실제로 거주할 의사가 있었으나 채권자들로부터 갑작스러운 채무변제 요구를 받아 어쩔 수 없이 제3자에게 아파트를 임대하게 된 것”이라고 주장했는데요. 이 같은 행동은 “주택임대차보호법에서 규정한 ‘정당한 사유’에 해당한다”는 것이 이들의 주장이었습니다.
주택임대차보호법에는 임대인이 임차인의 계약갱신청구권 사용을 거절할 수 있는 9가지 사유가 규정돼 있는데요. 자신들의 행동이 이 사유를 충족한다는 주장이었죠.
임대인, “임차인이 계약갱신 요구하지 않았다” 주장
이들은 또 1심 재판에서 “원고(임차인)가 계약갱신청구권을 명시적으로 행사한 사실이 없으므로 손해배상책임이 설립하지 않고, 이 시건의 임대차 계약은 원고(임차인)와 피고(임대인)들의 합의로 중도 해지됐다”고도 주장했습니다.
임차인 A씨가 계약갱신청구권을 사용하겠다는 뜻을 명시적으로 전달한 적이 없고, 이에 더해 A씨는 계약기간이 만료되기 전에 임대인인 본인들과 합의에 중도에 계약을 해지하고 다른 집으로 이사를 갔다는 주장이죠.
하지만 1심 재판부는 이 같은 임대인들의 주장을 받아들이지 않았습니다. 피고인 임대인들이 본인들의 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고 정당한 사유 없이 제3자에게 아파트를 임대했다고 판단해 손해배생책임을 인정했죠. 손해배상금으로는 8340만원을 책정했고요.
임대인들은 이 같은 판결에 불복해 항소를 제기했으나 2심 재판부 역시 1심 재판부와 동일한 판결을 내렸습니다.
법원, “채무 변제 요구는 정당한 사유 아닙니다”
“임대인이 손해배상책임을 면할 수 있는 ‘정당한 사유’는 제3자와의 임대차계약 체결을 금지하는 것이 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 되는 등의 예외적인 경우에만 인정될 수 있으므로, 단순히 ‘경제적 사정이 급하다’는 것과 같은 사유만으로는 ‘정당한 사유’라고 인정할 수 없습니다”
(서울중앙지법 1심 재판부)
단순히 채권자들로부터 채무 변제를 요구받았다는 것은 실거주 사유를 충족하지 못한데 대한 정당한 사유가 될 수 없다는 뜻입니다.
재판부는 또 ‘피고인인 임차인이 계약갱신청구권을 사용하겠다는 뜻을 명시적으로 밝힌 바 없다’는 임대인들의 주장에 대해서도 인정하지 않았는데요.
“임대인이 실거주를 이유로 갱신 거절 의사를 확정적으로 표시한 상황에서 임차인이 갱신 요구를 할 것으로 기대하기는 어렵습니다”
“임차인이 별도로 갱신요구를 하지 않았더라도 임대인이 먼저 실거주를 이유로 갱신거절 이유를 했다면 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 갱신거절에 해당합니다”
“원고가 보증금을 6억원이나 증액해 같은 단지 다른 아파트로 이사한 점을 고려하면 갱신요구를 했을 것으로 추단됩니다”
(서울중앙지법 1심 재판부)
법원, “임대인들이 먼저 실거주 의사 밝혔다”
마지막으로 1심 재판부는 ‘원고(임차인)와 피고(임대인) 사이의 합의로 계약이 만기 전에 중도 해지됐다’는 임대인들의 주장 역시 인정하지 않았습니다.
“원고가 임대 보증금을 반환받고 퇴거한 것은 피고들이 실거주를 이유로 갱신거절 의사를 표시함에 따라 이사 일정 조율을 위해 계약 종료시점을 앞당긴 것에 불과합니다”
“이러한 사정이 손해배상청구권 행사에 영향을 미친다고는 할 수 없습니다”
(서울중앙지법 1심 재판부)
원고인 임대인들은 이와 같은 1심 판결에 불과해 항소를 제기했지만 2심 재판부 역시 하급심과 동일한 판결을 내렸는데요.
이에 따라 임대인들은 8340만원의 손해배상액과 이에 대한 지연 이자를 임차인에게 지급해야 하는 상황에 처했습니다.
이번 판결은 실거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 무력화시킨 임대인이 이후 ‘정당한 사유 없이’ 제3자에게 주택을 임대할 경우 이에 대해 임차인에게 손해배상 책임을 져야 함을 재확인한 판결이라는 점에서 의미를 갖는데요.
이와 같은 판결이 계속해서 이어지고 있는 만큼 자리톡 임대인 회원님들께서는 실거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권 사용을 거절했을 경우, 이후 정당한 사유 없이 이를 번복해 손해배상 책임을 지는 일이 벌어지지 않도록 주의하시길 바라겠습니다.
이번 글이 저희 자리톡 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치겠습니다. 감사합니다.
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