다가구주택 전세사기, 신속한 법적조치가 필요한 이유는?
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 입니다. 오늘은 최근 유행하고 있는 다가구주택 전세사기 사건에 휘말린 경우 신속한 법적 조치가 필요한 이유에 대해서 말씀을 드리도록 하겠습니다.
전세사기는 피해자들에 큰 고통을 안겨줍니다. 그 중에서도 상대적으로 상황이 좋은 유형과 그렇지 않은 유형으로 분류할 수 있는데, 다가구주택 전세사기는 상황이 매우 좋지 않은 유형에 속합니다. 특히나 다가구주택에 살고 있는 후순위 세입자들의 경우에는 상황이 매우 좋지 않다고 볼 수 있습니다. 세입자들의 입장에서는 전세사기 사건에 휘말리고 나서야 다세대주택과 다가구주택의 차이에 대해 알게되는 경우가 대부분인데요.
호실마다 구분등기가 되어 있는 다세대주택과 달리 다가구주택은 여러 호실로 구분되어 있어도 건물 통째로 하나의 등기부만 나와 있는 것이 특징입니다. 별다른 문제가 없으면 다세대주택과 다가구주택은 거주하는데 큰 차이가 없습니다. 하지만 전세집이 경매에 넘어간 경우에는 너무나 큰 차이가 발생하게 됩니다. 다세대주택은 호실마다 구분등기가 되어 있기 때문에, 한 건물에 있는 세입자들 간에 경매절차에서 순위 다툼을 할 일이 발생하지는 않습니다.
그런데 다가구주택에서는 같은 건물에 사는 세입자들끼리 경매 절차에서 순위 경쟁을 하는 일이 발생하게 됩니다. 선순위에 있는 세입자가 먼저 배당을 받아가게 되면 후순위에 있는 세입자는 전세금을 돌려받지 못한채 그대로 퇴거를 해야하는 사태가 발생하게 됩니다. 다가구주택 전세사기 사건에서 후순위 세입자들의 상황이 좋지 않은 이유가 바로 여기에 있습니다. 대부분의 다가구주택 전세사기 사건의 경우 건물을 지을 때부터 은행에서 빚을 내 선순위 근저당이 설정되어 있습니다.
선순위 근저당이 경매 절차에서 말소기준권리가 되는데, 만약 낙찰자가 나타날 경우 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 경매로 소멸되는 것이 원칙입니다. 따라서 후순위 세입자의 경우에는 경매절차에서 전세보증금 일부 혹은 전부를 받지 못하고 그대로 퇴거를 해야 하는 사태가 발생할 가능성이 매우 높습니다. 다가구주택에 거주하는 후순위 세입자들은 임차권등기명령이나 집주인에 대한 보증금반환청구소송 이외에 다른 법적조치들을 진행할 필요가 있습니다.
최근 법원은 공인중개사나 임대인이 다가구주택의 선순위 권리를 미고지한 것에 대해서 엄중한 법적 책임을 묻고 있습니다. 다가구주택 후순위 세입자의 경우 경매에 넘어가면 보증금을 회수하지 못할 가능성이 큰데, 임대인이나 공인중개사가 이러한 사실을 제대로 설명하지 않은 것은 굉장히 큰 잘못으로 보고 있는 것입니다. 경매절차에서 보증금을 회수할 확률이 낮은 다가구주택 후순위 세입자의 경우 집주인과 공인중개사에 대한 형사고소와 손해배상청구소송 진행을 적극적으로 검토해보셔야 합니다.
세입자의 임대차 보증금을 편취할 악의적인 목적으로 선순위 권리를 명확하게 고지하지 않고 임대차 계약 체결을 유도한 것은 민사적인 책임 뿐만 아니라 형사적인 책임까지 성립할 가능성이 매우 높습니다. 다만 기망행위와 중개과실을 입증하기 위해서는 관련 증거들이 마련되어 있어야 합니다. 이에 대해서는 전세사기전문 변호사와 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다. 전세 계약 체결당시 경매절차에 넘어가면 전세보증금을 떼이게 될 수 있다는 사실을 알았다면 세입자들은 결코 전세 계약을 체결하지 않았을 것입니다.
이러한 사실에 대해서 임대인이나 공인중개사로부터 전혀 설명을 듣지 못했기 때문에 전세 계약을 체결한 뒤 임대인에게 거액의 보증금을 지급한 경우가 대부분입니다. 다가구주택 전세사기의 경우 주거취약계층이나 사회 초년생들이 주된 범죄의 타겟이 되고 있는데, 사회적 약자의 전세보증금을 편취하는 악질적인 범죄행위에 대해서는 마땅히 합당한 법적 책임을 물어야 합니다.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 전세사기 피해를 당하신 세입자 분들의 절박한 사정에 공감해 필요한 모든 법적 조치를 신속하고 효율적으로 진행해드리고 있습니다. 다가구주택 전세사기 등 최근 유행하고 있는 전세사기 사건으로 신속한 법적조치가 필요하신 분들은 관련 분야에 압도적인 승소 노하우를 보유한 저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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