부동산 경매와 법정지상권의 문제
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다. 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산 관련 법적 분쟁을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 오늘은 부동산 경매 절차에서 자주 문제가 되는 법정지상권에 대해서 말씀을 드리도록 하겠습니다.
부동산 경매에서 가장 중요한 것은 바로 '권리분석'인데요. 권리분석이 중요한 이유는 부동산 경매 절차에서 손해를 보지 않기 위함입니다. 잘못된 권리분석은 부동산 경매 절차에서 큰 손해를 초래하게 될 수도 있습니다. 특히나 법정지상권에 대한 권리분석이 잘못되면 이득은 커녕 엄청난 손실이 초래됩니다. 법정지상권이랑 당사자간의 계약에 의하지 않고 법률규정 혹은 관습(판례)상 인정되는 권리로, 토지 소유자의 건물철거청구를 막을 수 있는 강력한 힘을 보유하고 있습니다.
법정지상권에는 민법 제366조 상의 지상권과 관습법상 법정지상권이 있습니다. 두 가지 모두 경매절차에서 문제가 될 때가 많습니다. 지상권자는 권리자에게 타인의 토지 위에 건물 기타 공장물이나 수목을 소유할 수 있는 권리를 보유합니다. 지상권은 토지를 실제적으로 지배, 사용할 수 있는 권리인데, 이 때문에 토지소유자는 토지 소유권을 행사함에 있어 큰 제한을 받게 됩니다.
법정지상권은 주로 토지소유자가 제기하는 건물철거 및 토지인도소송에서 피고의 항변사항으로 사용됩니다. 토지소유자가 건물을 철거하고 토지를 인도하라고 소송을 제기하면, 이에 대하여 피고가 자신은 건물에 대한 법정지상권을 소유하고 있다면서 맞서는 구조로 진행이 됩니다. 지상권은 본래 계약에 의해서 성립되지만, 법정지상권은 당사자 간의 계약에 의하지 않고 성립된다는 특징이 있습니다.
우리 법제도가 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하고 있어서 건물을 철거하라는 내용의 소송이 많이 제기되는데, 이를 다 인정하게 되면 멀쩡한 건물을 헐어야 하는 큰 사회적, 경제적 손실이 초래됩니다. 그리고 이는 건물소유자의 권리를 심대하게 침해하게 됩니다. 이에 우리 법과 판례는 법정지상권 제도를 인정해 건물소유자의 권리를 보유하고 불필요한 사회, 경제적 손실을 방지하고 있습니다.
하지만 법정지상권은 예외적인 권리에 불과합니다. 민법과 판례는 법정지상권에 성립에 있어서 매우 까다로운 요건을 부과하고 있습니다. 법정지상권이 성립하기 위해서는 다음의 요건이 충족되어야 합니다. 첫째, 토지와 건물의 소유자가 동일인에게 속해있었어야 합니다. 둘째, 근저당권 설정당시에 건물이 존재했어야 합니다. 셋째, 임의경매에 의하여 토지소유주와 건물소유주가 달라져야 합니다.
실제 사례에서는 위 세가지 요건을 정확하게 충족하는 경우는 매우 드물고, 토지소유자와 건물소유자 간의 입장이 판이하게 다르기 때문에 법률 요건 충족 여부를 두고 치열한 법적 공방이 벌어지게 됩니다. 실제 분쟁에서 자주 문제가 되는 것은 '미등기, 무허가 건물에도 법정지상권이 인정되는지' 여부에 관한 것입니다. 대법원 판례는 건물에 등기부가 나오지 않았다고 하더라도 그 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되었고 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대감을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕, 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 요건을 갖춘때에는 법정지상권이 성립한다고 판시하고 있습니다.
경매절차에서 법정지상권에 대한 권리분석이 중요한 이유는 잘못된 권리분석으로 토지를 낙찰받았다가 법정지상권이 인정되어 토지에 대한 권리를 행사하지 못하게될 수도 있기 때문입니다. 특히나 최근에는 신축건물이 토지와 함께 경매에 나오는 사례가 많습니다. 이 경우 토지만 낙찰을 받았다가 신축건물에 대한 법정지상권이 인정되어 큰 손해를 보게 될 수 있습니다. 공사의 진행정도와 구체적인 사실관계에 따라서 미등기 건물과 신축건물에도 법정지상권이 인정될 수 있기 때문에 법정지상권이 문제가 될 것으로 예상되는 매물은 경매절차에서 많은 주의를 요하게 됩니다. 경매절차에서 법정지상권에 대한 권리분석은 매우 복잡하기 때문에, 이에 대한 분석 절차는 부동산전문변호사에게 맡기시는 것이 좋습니다.
법정지상권에 대한 법적 분쟁은 매우 치열하게 진행되기 때문에, 법률전문가의 도움없이 섣불리 접근하였다가 큰 낭패를 당하게 될 수 있습니다. 법정지상권 등 부동산 경매 절차와 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 압도적인 성공 노하우를 보유한 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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