brunch

라이킷 댓글

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

계정을 잊어버리셨나요?

by 최성민 변호사 Nov 20. 2024

상가임대차보호법 묵시적갱신 이러한 경우 불리합니다.

안녕하세요.

영세상인분들은 사업장의 위치를 자주 바꾸는 것 보다는 한 장소에서 오랫동안 영업하기를 희망합니다. 투자한 금액이 있기 때문에 그만큼의 가치를 회수하여야 하기도 하고 한 번 자리를 잡으면 입소문을 통해 영업도 잘 이루어지기 때문이죠.

이렇게 안정적으로 자리를 잡은 임차인에게 임대인이 일방적인 계약해지 통보를 한다면 다른곳으로 이전해야하는 등 피해가 발생될 수 있기 때문에 관련법에서는 영업권을 보장하고 있습니다.

하지만 상가임대차보호법 묵시적갱신 형태에 따라 관련법의 보호를 받지 못할 수도 있다는 사실 알고계셨나요? 오늘 이와 관련하여 불리한 경우는 언제인지 자세히 설명드리도록 하겠습니다.

임차인의 계약갱신요구권

본래 세입자의 영업권은 5년까지만 보장 받을 수 있었습니다. 하지만 이 기간은 너무 짧다는 의견들이 많아 2018년 10월 16일 최대 10년까지 보호받을 수 있도록 법률이 개정되었습니다.

좀 더 자세히 설명드리자면 개정일 이후 최초로 계약하셨거나 갱신된 이력이 있는 임대차는 개정내용 대로 적용을 받을 수 있으며 이외의 상가는 기존대로 5년까지만 보호가 가능합니다.

이것을 제대로 잘 활용하기 위해서는 기간 내 임대인에게 재계약 의사를 밝히는 것이 중요합니다. 해당 법에서는 임대차 만기일 6개월 전부터 1개월 전 사이의 기간동안 임차인이 계약갱신에 대한 권리를 주장할 수 있으며 소유주는 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다고 규정하고 있습니다.

만약 임대기간동안 3기 이상 차임을 연체한 사실 및 이력이 있으시거나 동의 없이 제3자와 전대차계약을 체결한 경우, 목적물을 고의나 과실로 파손한경우 등 결격사유가 있다면 이를 근거로 계약을 해지당하거나 갱신을 거절당할 수 있으니 권리를 제대로 주장하기 위해서는 귀책사유를 만들지 않는 것이 중요합니다.

권리행사 시기를 놓쳤다면

바쁘게 장사를 하다보면 권리를 행사해야하는 시기를 놓치기도 합니다. 임대인의 경우도 동일하게 해당기간에 조건변경 등을 합의해야하는데요. 양측모두 의사전달을 하지 않았다면 해당 계약은 상가임대차보호법 묵시적갱신 됩니다.

이렇게 조용히 연장된다면 임차인에게 무조건적으로 유리하다고 생각하시는 분들이 많은데요. 꼭 그렇지 않습니다.

환산보증금의 초과유무에 따라 연장기간의 차이도 있으며 상황에 따라 보호기간이 남았더라도 건물주 측에서 해지통보를 할 수 있는 등 불리한 경우가 생길 수 있으므로 상인분들은 본인의 상가가 환산보증금을 초과하는지 반드시 확인하셔야 합니다.

환산보증금이란?

환산보증금이란 보증금과 월세환산액을 합한 금액을 의미하는데요. 계산방법은 월세에 100을 곱한 뒤 보증금을 더해주면 끝입니다. 이것을 목적물이 속한 지역의 범위와 비교하시면 되는데요. 초과여부에 따라서 상가임대차보호법 묵시적갱신 적용 대상 유무가 결정됩니다.

범위 이내의 상가라면 동일한 조건으로 계약이 1년 재약정되는 것으로 판단합니다. 이 경우 임차인 분들만 관계를 끝내는 것이 가능한데요. 상대방에게 통보 후 3개월 뒤 효력이 발생됩니다. 소유주가 정당한 사유 없이 계약종료를 할 수 없기 때문에 세입자분이 조금 더 유리한 상황입니다.

반면에 기준범위를 초과한다면 기간의 정함이 없이 늘어나게 됩니다. 이 때는 상임법이 아니라 민법의 적용을 받게 되므로 양측 모두 해지를 주장 할 수 있는데요. 상인은 통보한 날로부터 1개월 뒤, 소유주는 6개월 뒤 효력이 발생되는 점 참고하시기 바랍니다.

건물주 측에서 종료시키는 것이 가능한 상황이 때문에 상당히 불리한 입장에 처해질 수 있기 때문에 기간에 맞추어 연장의사를 잘 밝히고 재계약서를 잘 작성하셔야 합니다.