5. 대출에 대하여

자 그러면 지난 주에 대출에 대해 말이 나왔으니 대출에 대해 알아볼까요?

일단 대출에 대한 기본 개념으로 대출은 대출의 종류(담보냐 신용이냐?), 상환방식(일시, 분할), 금리(고정, 변동)으로 분류가 될 수 있습니다. 아마 다들 한 번쯤은 뉴스에서라도 들어 보셨으리라 생각됩니다.

다만 자세한 내용에 대해서는 쉽게 설명하지 못하시는 분들을 위해 제가 분류를 해 놓았으니 참고하시기 바랍니다.

일단 한 눈에 보이게 정리를 해 보았습니다.

그럼 좀더 자세히 들여다 보죠.

대출의 종류(담보? vs 신용?)

일단 대출의 종류는 담보를 가지고 하냐? 안 하냐의 차이로 나뉘게 됩니다.

쉽게 말해서 담보 대출이냐? 신용이냐? 죠. 신용대출은 다시 두 가지로 나뉘게 되는데 우리가 잘 알고 사용하는 ‘마이너스 통장’과 말그대로 ‘신용대출’ 입니다.

우선 담보대출에 대해 알아보겠습니다. ‘주택담보대출’, ‘주담대’라고 들어 보셨을 겁니다.

즉 내가 살 예정인 집이나 내 가 살고 있는 주택을 담보물로 은행에 걸고 대출금을 받는 형식입니다.

‘주택담보대출’은 담보물이 있다고 다 원하는 만큼 은행에서 빌려주지 않습니다.

일단 지역과 구매하는 집의 평형, 가격, 당신의 연 소득, 기존의 빚의 여부에 따라 대출 금액이 달라집니다.

이것은 뒤에 대출규제와 연관지어 설명을 해보겠습니다.

그 다음은 신용으로 대출을 받는 형식입니다. 당신의 직장, 연봉, 신용점수에 따라 대출 금액이 달라지며 대출금액은 주담대 보다는 낮다는 것이 특징입니다.

신용을 통한 대출은 ‘마이너스 통장’과 ‘신용대출’이 있습니다. 둘의 차이는 필요할 때 필요한 만큼만 쓰느냐? 아니면 한 번에 내 통장에 받느냐 차이이입니다.

그러면 우선 ‘마이너스 통장’에 대해 알아보도록 하죠.

어떤 분들은 “어 마이너스 통장도 대출이었어?’ 하시는 분들이 있는데 ‘마이너스 통장’을 만드시면 한도 만큼 바로 대출로 잡히게 됩니다.

무슨 소리냐구요? 쉽게 자신의 마이너스 통장의 한도가 2,000만 원이라면 설사 당신이 2,000만 원을 모두 빼지 않아도 당신의 대출로 2,000만 원이 대출 받은 걸로 됩니다.

물론 마이너스 통장은 당신이 아시다 시피 내가 필요해 쓴 돈만 갚으면 됩니다.

그리고 설사 은행 빚을 다 갚았다고 하더라도 마이너스 통장 사용 기간 만큼 대출로 남아 있습니다.

만약 나의 마이너스 통장 기간이 2025년 12월 31일 까지라면 나 자신이 마이너스 통장에서 돈을 하나도 빼서 쓰지 않아도 2025년 12월 31일 까지는 나에게 대출이 2,000만 원이 잡혀 있다고 보시면 됩니다.

다음은 신용 대출인데 사실 다른 것은 다 비슷하고 내가 받고자 하는 대출금이 한 번에 나의 통장에 입금이 된다는 것이 마통과 다릅니다.

또한 마이너스 통장은 1금융권에서만 가능하지만 ‘신용대출’은 내가 필요에 따라 제2금융권에서도 대출이 가능하다는 것입니다.

그리고 1금융권 보다는 제2금융권이 돈을 더 많이 빌려주고(한도가 높음) 대신에 이자와 중도상환 수수료가 제1금융권보다 높다는 것이 단점입니다.

자 이제 대출의 종류에 대해 알아 봤으니 대출을 받으면 어떤 방식으로 갚을 것인지에 대해 알아보겠습니다.

상환 방식

상환 방식은 크게 한번에 갚느냐? 아니면 나눠 갚느냐로 나뉘게 됩니다.

우선 만기 일시 상환에 대해 이야기 하면, 이런 상환 방식은 현재 없다고 말씀을 드리고 싶습니다. 왜 없냐고요? 은행들이 불리하니까요.

예를 들어 여러분 부모님이 과거 80년도 말에 잠실 쪽 한강변에 있는 아파트를 구매하기 위해 5,000만원을 은행에서 빌렸다고 해보시죠.

5,000만원에 대한 이자를 30년 동안 냈다고 치고 만약 88년에 5,000만원을 빌리고 이자만 내다가 30년 후인 2017년에 5,000만원을 한 번에 갚는다고 생각해보세요. 느낌이 어떤가요?

88년에 5,000만 원과 2017년의 5,000만 원은 그 가치가 틀릴 것입니다. 사실 이자 부담도 초기에는 많겠지만 물가가 상승하고 화폐의 가치기 점점 떨어지면 그 부담도 덜어 지겠죠. 예를 들어 80년대 말 이자로 50만 원을 부담했다고 쳐도, 2017년의 50만 원은 그 느낌 자체가 다를 것입니다.

반면에 분할상환은 일정 원금에 이자율에 따른 이자를 더하게 되어 은행 입장에서는 원금과 이자가 길게 일정기간 안전하게 보장되기 때문에 더 선호가 됩니다.

그러면 분할 상환에 대해 더 자세히 알아보도록 하죠.

균등 상환에는 원금 균등 상환과 원리금균등 상환으로 나눌 수 있습니다.

원금 균등 상환은 매월 균등하게 원금을 갚고 거기에 더해 이자는 남은 원금에 대해 이자를 적용해서 상환 하는 방식입니다.

예를 들어 3억에 이자 4.0%, 30년 상환으로 은행에서 대출을 받았다면.

첫달에 원금 3억 원에 대한 균등 상환 원금 833,333원 + 월 이자 약 1백만원을 상환 하고, 다음 달에는 같은 원금 833,333원 + 월 이자 약 97만 원.... 이런식으로 마지막 달에 원금 833,333원 + 월 이자 이런 식으로 갚아 나가는 방식입니다.(매월 나가는 이자는 줄어드는 특징이 있음)

즉 원금균등 상환은 대출 기간이 지나면 지날 수록 대출 원금이 줄어들어 이자 부담도 매달 줄어들게 되어 있다고 보면 됩니다.

반면 원리금 균등 상환은 매월 갚아야할 원금과 이자를 마지막 달까지 똑 같은 금액으로 상환하는 방식입니다.

예를 들어 첫달에 원금과 이자가 150만 원 이라고 하면 마지막해 마지막 달도 원리금은 150만 원 이라는 것입니다.

원금 균등 상환 VS 원리금 균등 상환

표에서도 정리를 했지만 초기에는 원리금균등상환 방식이 유리 하나 시간이 지날 수록 원금균등상환이 훨씬 더 이자 부담에서 덜 부담이 되는 것을 알 수 있을 것입니다.

자 여기까지 일반적인 대출 상식에 대해 알아보았습니다.

대출의 종류, 상환 방식에 대해 알아보았는데요. 금리가 남았지만 금리에 대해는 위에 분류로 설명을 갈음 하겠습니다. 뭐 딴게 없습니다.

대출규제

이번에는 우리들이 흔히 뉴스에서 듣는 대출 규제에 대해 이야기 해보겠습니다.

정부는 부동산 경기가 과열된다 싶은면 규제를 가합니다.

일단 세금으로 규제를 하고 거기에 더해 돈줄을 막는 방법으로 대출을 규제합니다.

즉 내가 10억이 필요하고 갚을 능력이 있다고 하더라도 정부 금융당국의 대출 규제가 있다면 10억을 온 전히 받을 수 없습니다.

그렇다면 정부 금융당국에서 가하는 대출규제는 어떤 것이 있을까요? 아마 뉴스에서 많이들 들어보셨을 것이라 생각이 듭니다. 다만 아주 자세히 아시는 분들은 많지 않다고 생각됩니다.

정부의 대출규제는 크게 3가지로 나뉩니다. LTV, DTI, DSR(+스트레스 DSR)이 정부의 대출 규제입니다.

그러면 간단히 이 3가지에 대해 정리해 보겠습니다.

표를 봐도 잘 이해가 안 가시죠? 그럼 예시로 설명을 드리겠습니다.

LTV(Loan to Value)는 쉽게 주택담보대출 비율로, 주택 가격대비 대출 받을 수 있는 금액의 비율을 말합니다.

쉽게 말해, 주택 가격이 6억 원이고, 해당지역의 LTV가 70%라면 최대 4.2억 원까지 대출을 받을 수 있다는 이야기입니다.

첫 내 집 마련을 하는 여러분은 상관이 없지만 LTV는 주택의 소유와 해당 지역에 따라 그 적용 범위가 달라집니다. 이것은 다주택자에 대한 규제로 간단히 알아만 보고 가겠습니다.

*여기서 잠깐 위 표에 나오 LTV는 최대치를 말하는 것입니다. 일반적으로 은행에서는 매매가가 아닌 종잣돈을 기준으로 돈을 빌려준다고 이해하시면 됩니다. 그러면 잠깐 볼까요

예) 내가 들어가고자 하는 지역의 LTV가 50%이고(규제지역) 나의 종잣돈이 2억 원 있다고 하면 대출금을 다음과 같이 계산 됩니다. 5:5 = x:2 → 5x = 5*2, x=5*2/5, 즉 x=2, 2억 원이 대출 한도가됩니다. 50%로 하니 잘 이해가 잘 안되시죠.

그러면 비규제 지역 LTV 70%라고 가정하고 계산을 해 보겠습니다.

7:3 = x:2 → 3x = 7*2 → x=14/3, x=4.66, 즉 4.66억원이 대출 한도가 되는 것입니다.

DTI(Debt to income)는 총부채상환비율로, 연간 소득대비 주택담보대출 원리금과 기타 이자 상환액의 비율을 의미합니다.

예를 들어 직장인 ‘ㄱ’씨의 연봉이 5천만 원에 주담대 3억(연 이율 3%, 30년 만기)에 원리금이 연 1,200만원, 그리고 자동차 등 할부 이자가 연 800만 원이라고 한다면 DTI는 다음과 같이 계산 할 수 있습니다.

(1,200만 원 + 800만 원) / 5,000만 원 = 0.4 = DTI 40%

쉽게 이야기하면 내가 기타 할부 이자로 800만 원을 내고 있고, 연봉이 5천 만원 이라면 40% 이상 대출을 받을 없다는 이야기로 최대 40% 적용 시 주담대를 3억 원까지 받을 수 있다는 이야기 입니다.

DTI는 지역에 따라 차등 적용되는데 투기 지역은 40%, 조정대상지역은 50%, 그외 지역은 60%까지 이며, 생애 최초 구입자는 투기지역에 상관없이 60%로 완화하여 적용 됩니다.

DSR(Debt Servyce Ratio)는 총부채원리금상환비율로, 연간 소득 대비 모든 대출출의 원리금 상환액을 말합니다.

DTI와 비슷하비나 DTI는 기타 대출의 이자만 포함 한 것이고, DSR은 내가 가진 모든 원리금이 포함 되는 것입니다. 사실상 DTI보다 더 강력합니다.

계산 방법도 DTI와 비슷합니다.

DSR = (주택대츨 연간 원리금 상환액 + 기타대출 연간 원리금 상환액) / 연간 총소득

여기에 더해 정부는 지난 24년 2월부터 스트레스DSR이란 것을 도입했습니다.

정말 스트레스를 주는 것인데, 미래에 금리가 인상될 것을 미리 반영하여 DSR을 계산하는 방식입니다. 쉽게 말해 기존 금리에 1.5 ~ 3%를 추가로 적용하여 DSR을 계산하게 됩니다.

그렇게 되면 내가 받을 수 있는 대출금의 한도가 줄어듭니다.

예를들어 제가 3억 원을 연 이율 3%로 빌린다고 한다면 기존에는 그냥 3%에 대한 원리금이 계산되었지만, 스트레스 DSR을 적용하여 1.5%가 더 붙는 다면 약 연 4.5%의 이율을 부담하게 됩니다.

즉 내가 빌릴 수 있는 대출금액이 그 만큼 줄어든다는 의미 입니다.

대출과 대출규제에 대해 알아보았으니 이제 다 알아본 걸까요? 아직 더 알아볼 것이 있습니다.

아까 위에서도 표에 언급은 했는데 다시 한 번 정리를 할 필요가 있습니다.

정부와 은행이 나에게 대출을 해준다고 해도 아무 집이나 막 살수는 없습니다. 이왕이면 좋은 집, 넓은 집을 사겠다고 막 덤벼들 수 없는 것이 대출입니다.

예를 들면 이런 것입니다. 넓은 집에 살겠다고 40평짜리 집을 살 수 없고, 좋은 집 사겠다고 20억 이상의 집을 대출을 받아 살 수 없다는 이야기 입니다.

즉 대출이 전용면적과 매매가의 기준에 따라 다르게 적용 됩니다. 간단히 살펴보겠습니다.

대출에 대하여 알아 봤으니 이제 실제 내 집 마련 예산을 구해볼까요?

예1) 가정 : 신혼부부, 종잣돈 1.2억원, 부부합산 연소득 세전 8,400만원, 세후 7,200만원, 디딤돌 대출(신혼부부 8,500만원 이하)

① 감당 가능한 대출 한도: 생활비 250만원 가정 시, 부부합산 월 소득 600만원 - 250만원 = 350만원(월) / 대출기간 150개월 가정 시 350만원x150 = 5.25억원

② 디딤돌 대출 한도 : 신혼부부, 2자녀 이상 - 4억 원

③ LTV 70% 지역 한도 : (1.2억원x70%)/30% = 2.8억 원

④ 종잣돈 1.2억원 + 2.8억원 = 4.0억 원까지 가능 < 6억원 이하 주택

⑤ 2.8억 원 담보대출시 DTI 20%(월 원리금 약 140만원 / 700만원, 4% 가정시) < 60%

*감당 가능한 대출 금액은 5.25억 원이나 디딤돌 대출 시 이중 제일 작은 값이 대출 가능 금액으로 대출금액은 2.8억원이 됩니다

이번에는 ‘생애최초 보금자리’로 알아볼까요?

예2) 가정 : 신혼부부, 종잣돈 1.2억원, 부부합산 연소득 세전 8,400만원, 세후 7,200만원, 보금자리 대출(무주택 서민 실수요자 1억원 이하)

① 감당 가능한 대출 한도: 생활비 250만원 가정 시, 부부합산 월 소득 600만원 - 250만원 = 350만원(월) / 대출기간 150개월 가정 시 350만원x150 = 5.25억원

② 무주택 생애최초 대출한도 : 6억 원(*윤석열 정부 생초 주택구매자 LTV 80%, DSR 40% 적용, 소득, 지역, 가격 무관하게 총 대출금 6억 원 한도)

③ LTV 80% 한도(생초 구매자) : (1.2억x80%)/20% = 4.8억원

④ 6.0억원(1.2억 원+4.8억 원)까지 매수 가능(생초에 한해 주택가격 무관)

⑤ 4.8억 원 담보대출 시 DSR 35%(원 원리금 250만원 / 700만원, 4.5%) < 40%

*감당 가능한 대출 금액은 5.25억 원이나 생애최초 대출 시 이중 제일 작은 값이 대출 가능 금액으로 대출금액은 4.8억원이 됩니다.

중요한 것은 대출 원리금이 소득+지출액을 넘지 않도록 하는 것입니다.

간단하게 주담대 4.5%를 기준으로 월 저축 가능액의 2/3 범위 이내에서 원리금 상환 금액을 설정하는 것이 좋습니다.(1%에 약47만원 정도 계산하면 얼추 비슷합니다.

*지난 이재명 정부의 6.27 부동산 대출 규제등에 대해서는 나중에 별도로 부록으로 다룰 예정입니다.

다음 주에는 '내 집 마련 후보지역'에 대해 알아보도록 하겠습니다.