7. 내 집 마련 선택 기준

집이라는 것은 참 심플하면서도 복잡하기도 합니다.

제일 첫 시간에 이야기하였듯이 돈에 맞춰서 집을 사려고 하면 자칫 가족 모두 힘들 수 있기 때문입니다, 즉 집이라는 것은 실거주도 생각해야 하고 자산으로서의 투자 가치도 생각해야 하는 것입니다.

누구나 서울 중심이나 강남에 넓은 평형에, 평지에, 신축 대단지를 원할 것입니다. 하지만 그런 집들은 너무나 비싸죠.

그렇다고 돈에 억지로 맞춘다고 좁은 평형에 구축이면서 언덕에 있는 집을 구한다면 가족들이 힘들고 후회를 할 수도 있을 것입니다.

그래서 우리가 가진 한정된 예산으로 입지도 어느 정도 괜찮으면서 연식도 좋고, 평형도 되도록이면 넓거나 대중적인 평형을 찾아야 하는 것입니다.

하지만 사람이 사는 것이 다 계획대로만 되지 않는 것이 우리의 인생일 것입니다.

입지는 좋은데 연식이 안 좋거나 언덕에 위치하기도 하고, 연식도 좋고 평지인데 입지가 별로 일 수도 있고 말이죠.

위에서도 언급했지만 집이 싸다고 나의 직장, 가족들의 직장, 학교가 집에서 멀면 그것도 힘들죠.

그래서 이때부터는 발품도 팔고, 손품도 팔아야 합니다.

나의 상황도 고려해야 하고 자산으로서 가치를 위해 모두가 좋아하는 집을 말이죠

여기서 모두가 좋아하는 집이란 것은 강남처럼 교통과 인프라가 좋고, 연식까지 좋은 집을 말합니다. 비록 강남은 아니더라도 말이죠.

그래서 종합적으로 고려해야 할 것이 일자리와 가까운지?, 아이들의 학교와 가까운지? 교통은 편리하고 많은지?, 주변 인프라는 좋은지?, 아파트들이 몰려 있어 쾌적한 곳인지? 등을 고려해야 합니다.

이런 곳은 다른 사람들도 좋아하겠죠? 즉 모두가 좋아할 수 있는 곳이 나의 집, 나의 자산으로서의 가치가 좋은 곳입니다.

자 그럼 첫 번째로 직장, 일자리와 가까운 곳이 중요한 지 살펴보겠습니다.

(1) 직장.

일단 대한민국의 3대 업무지구라고 하면 CBD, YBD, GBD가 있습니다.

이 세 곳은 아래 그림과 같습니다.

출처 : 국토일보

CBD는 중심 업무지구라고 해서 우리가 생각하는 옛 서울 종로 일원인 사대문 안을 이야기 합니다.

이 지역은 역사와 전통을 자랑하며 여전히 많은 일자리가 모여있는 곳입니다. 정부 기관을 포함해 많은 대기업들이 모여 있어 행정과 경제의 중심지입니다.

YBD는 일반적으로 여의도 업무지구라고 하며 ‘한국의 월스트리트’라고 할 정도로 금융과 정치의 중심지입니다. 특히나 금융산업에 종사하는 고소득층이 많다는 것이 특징입니다.

GBD는 강남 업무 지구(강남, 서초, 송파구)로 점점 그 세가 커지고 있습니다.

강남은 젊고, 역동적인 곳으로 IT산업과 스타트업, 그리고 삼성전자, 현대차, 카카오 같은 글로벌 기업들도 몰려 있고 직장이 많은 만큼 상업시설도 많고 젊은 사람들도 많은 지역으로 우리나라 최고의 일자리 지역이라고 할 수 있습니다.

출처 : 현대건설

강남권에만 기업체가 17만 개가 있고 종사자수는 약 150만 명에 이릅니다.

다른 지역과 비교가 안됩니다. 이래서 강남을 사람들이 좋아하고 수요가 많은 이유입니다.

만약 당신이 살고 있는 집이 직장에서 멀어 편도 1시간 30분 이상 걸린다고 해보시죠? 왕복이면 3시간을 출퇴근 시간으로 써야 합니다.

그러다 보면 불필요하게 교통비로 돈도 많이 나가고 체력적으로 힘들 뿐만 아니라 가족과 함께할 수 있는 시간마저도 줄겠죠? 그래서 집과 직장의 거리는 중요한 문제입니다.

그리고 나의 직장은 그렇다 치더라도 향후 자녀들이 자라서 직장을 구할 때도 집에서 직장이 많은 곳에서 취직을 한다면 더욱더 좋겠죠?

직장의 중요성에 대해는 이 정도로 하고 그다음은 뭘까요? 저는 교통이라고 생각합니다. 아무래도 출퇴근, 등하교 등 우리는 어쩔 수 없이 교통에 영향을 받습니다.

(2) 교통

위에 직장과 연결되는 부분이기도 하지만 만약 서울 수도권에서 집을 구한다면 검토해야 할 것이 ‘지하철 역’과 ‘강남 접근성’입니다.

즉 집에서 지하철 역과 가깝고 강남도 1시간 이내의 집이 사람들에게 선호됩니다.

실제 주택의 가격도 역세권이냐 아니냐? 와 강남과 얼마나 가깝냐에 따라 주택의 가격도 달라집니다.

한번 비교해 볼까요? 먼저 의정부와 강남 간입니다.

여기서 1시간 12분이 가장 빠른 방법인데 열차를 환승하고 기다리는 시간을 생각한다면 아마도 1시간 30분 이상 소요 될 것입니다.

다음은 수지에서 강남입니다.

어떤가요 수지에서는 신분당선을 타고 가면 환승도 필요 없이 40분 이내에 강남에 도착합니다. 물론 수인분당선을 타고 가면 1시간 10분이지만 그렇게 가는 사람은 적겠죠?

약 2배의 시간 차가 발생하는 것입니다. 그러니 이왕이면 강남과 가까운 곳에 집을 마련하는 것이 좋습니다.

물론 여기에 제시한 의정부 지역이 나쁘다는 말은 아닙니다. 교통적으로 그렇다는 이야기입니다.

그리고 부동산을 모르는 사람이라도 내 집 앞에 지하철 역이 있다면 모두 좋아할 것입니다.

예를 들어 내 집 앞에서 걸어서 5~10분 거리에 지하철역이 있는 것과, 버스를 타고 10분 거리에 있는 것은 어마어마한 차이가 나겠죠?

교통에서 강남이나 일자리가 많은 곳과의 거리도 중요하지만 이와 연관되어 중요한 것이 하나 더 있습니다. 그것은 바로 지하철 노선입니다.

이것도 지하철 노선이 일자리가 많은 곳을 지나가느냐가 중요한데요 결론적으로 말씀드리면 지하철 노선 중 2호선, 3호선, 5호선, 7호선, 9호선, 신분당선이 일자리가 많이 있는 지역을 지나는 노선으로 이 노선에 있는 주택들의 가치도 높습니다.

그중에 몇 개 노선만 이야기하면 가장 황금노선은 단연 2호선입니다. 2호선은 강남, 서초, 잠실, 영등포, 마포, 중구, 종로 등 주요 요지와 주요 직장지역을 다니는 노선으로 만약 내 집마련을 2호선 라인에 한다면 실패 없는 선택이라 할 수 있습니다.

그다음으로는 제 견해가 있기는 하지만 저는 9호선이 좋다고 생각합니다. 그 이유는 이 노선이 한강 이남 주요 지역을 지나고 있고 여의도와 마곡까지 연결된다는 것입니다.

그다음은 신분당선 노선이 좋다고 생각합니다. 신분당선은 역의 개수도 적으나 강남 주요 일자리와 판교 지역을 지나는 노선으로 사람들이 많이 이용하는 노선입니다.

제가 말씀드리고 싶은 것은 역세권이라고 다 좋은 것이 아니라는 것입니다.

내 집을 마련할 때 단순히 역세권이라는 이유만으로 높은 가격을 주고 들어가시면 안 됩니다. 일자리가 많은 곳을 지나가는 노선인지를 먼저 확인하시는 것이 우선입니다.

(3) 학군

다음으로 내 집 마련 시 고려해야 할 것은 학군입니다.

아이들을 다 키우신 부모님들이야 상관이 없지만 초등학생이나 중고등 학생을 둔 부모라면 당연히 학군이 신경이 쓰입니다.

이왕이면 내가 사는 동네가 아이들이 공부를 잘하고 열심히 하는 지역에 있다면 내 아이도 영향을 받을 것입니다.

그렇다면 학군에서는 무엇을 봐야 할까요?

고등학교일까요? 아닙니다. 중학교 학업 성취도와 특목고 진학률입니다. 즉 좋은 대학을 많이 보내는 고등학교나 특목고를 얼마나 많이 보내냐에 따라 선호되는 중학교가 달라지게 됩니다.

이와 더불어 그런 중학교에 배정이 될 수 있는 초등학교와 단지가 중요해지는 것이고요

그래서 좋은 학교를 보내려면 꼭 그 단지에 가야 한다는 것입니다.

그런데 여기서도 같은 단지라도 보내고 싶은 학교에 못 가는 일도 있는데 그것은 다음과 같은 경우입니다

그림상에 나온 지역은 안양 평촌지역에서 가장 인기가 좋은 귀인초-귀인중 학군도입니다.

보시다시피 녹색 영역이 귀인초-귀인중 학군인데, 현대홈타운의 경우 1단지는 이 학군에서 제외되어 위쪽의 평촌초-중학교 학군이 됩니다.

이렇게 같은 아파트라도 내 아이의 학군이 어떻게 되는지를 먼저 파악하는 것이 중요합니다.

학군에 대해서는 네이버 부동산에서 오른쪽에 학군 텝을 누르시고 해당 학교를 누르면 그 학군의 영역이 나옵니다.

그러면 좋은 학교, 즉 선호되는 중학교는 어디서 어떻게 판단하느냐 할 것입니다.

그것은 ‘아실(asil.com)’ 사이트에서 확인이 가능합니다.

이렇게 아실에서 보시면 각 학교별로 학업성취도와 특목고 진학률/진학자수가 나와 있어 학교별 수준을 알 수 있습니다.

학군에서 중학교 다음으로 중요한 것은 그 지역에 학원가가 있느냐 하는 것입니다.

모두가 알다시피 서울 수도권의 학원가라고 하면, 강남 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동, 광진구 광남학군(광장동), 경기도 분당, 안양 평촌, 인천 송도 정도가 됩니다.

그러나 굳이 이런 곳이 아니더라도 해당 지역 내에서 학원들이 몰려있고 건물 전체가 학원, 스터디 카페 등으로 되어 있다면 좋습니다.

중요한 것은 내 아이가 다니는 학원가 주변으로 유해 시설은 없는지와 내가 들어가고 싶은 단지에서 갈 수 있는 중학교의 학업 성취도가 높냐?입니다.

일반적으로 학업 성취도는 80% 이상이면 굉장히 공부를 잘하는 학생들이 모여 있는 학교라고 할 수 있습니다.

학군 다음으로 사람들에게 관심이 많은 것은 환경입니다.

학군과 환경은 서울, 수도권이나 지방이나 중요시되는 사항입니다.

(4) 환경

여러분은 환경 하면 어떤 것이 떠오르나요?

내 집 주변에 푸르른 산과 하천, 맑은 공기 이런 것들이 생각나시나요? 물론 이런 것들도 중요할 수 있습니다.

하지만 부동산에서 중요시하는 환경이란 이런 것들이 아닙니다.

우선은 아파트들 끼 모여 있는 택지라던가? 뉴타운 아니면 신도시냐? 가 중요합니다. 사람들은 섬처럼 있는 나 홀로 아파트보다는 아파트들끼리 모여 있는 곳을 좋아합니다.

왜냐 하면 일단 생활수준이 비슷하고 도로나 보도가 잘 정비되어 있어 아이들이 안전하게 통학할 수 있고 생활공간이 쾌적하기 때문입니다.

그다음으로는 편의 시설이 얼마나, 어떤 것들이 있냐? 가 중요합니다.

백화점이나 대형마트는 가까운지, 위에 학군에서 학원을 언급했지만 학원은 가까운지? 유해시설(술집, 노래장, 안마 등)은 없는지? 선호하는 카페(스타벅스 같은)는 없는지? 등도 중요하게 생각합니다.

즉 잘 정비되어 다니기 편하고 깨끗하며 상점도 한 곳에 몰려있어 이용하기 편한 곳을 사람들은 선호합니다.

즉 내 집 마련 시 고려해야 할 사항은 내가 들어갈 살집의 땅의 가치가 충분히 있는 곳이어야 한다는 것입니다.

직장이 많으면서 좋고, 거리도 가깝고, 교통은 어디를 가든지 편하며, 학군이 좋아 우수한 학생들이 많고, 깨끗하고 균질하며 편의 상권이 많은 곳을 좋아합니다.

내 집 마련은 단순히 내가 좋아하는 것이 아니라 누구나 좋아하는 집을 선택하고 그런 집을 사야 하는 것입니다.

서울, 수도권 위주로 설명을 하였지만 지방의 경우는 사실 직장과 교통보다는 학군과 환경을 중심으로 보시면 될 것 같습니다.

그리고 이왕이면 지방의 경우 소규모 중소도시보다는 광역시에 내 집을 마련하는 것이 좋은데 이것은 중소도시는 인구가 적어 공급물량에 따라 영향을 많이 받고 가격 상승도 한계가 있지만, 광역시는 인구의 규모가 있기에 시장 자체가 중소도시보다 크고 가격상승의 영향도 큽니다.

즉 입지가 중소도시보다 광역시가 더 좋다는 이야기입니다.

또 하나 이야기 드리고 싶은 것은 광역시라도 외곽은 가급적 피하시기 바랍니다. 사람들은 외곽보다는 중심지를 좋아한다는 것을 잊지 마시기 바랍니다.