[25년 부동산 실주소] 신축18평 vs 구축25평

신축 18평 매수를 고민했었다. 지금까지 부동산시장을 꾸준히 봐왔던 전문가들은 '18평'은 안 된다고 반대했다. 매수자 폭이 한정적이기 때문이다. 1인가구나 조금 더 확장해서 신혼부부, 그것도 아이를 가지기 전인 신혼부부까지만 가능하다.

그 때문에 가격도 눌려있는 편이다. 같은 단지 내 25평과 34평이 훨훨 날아갈 때 그 상승분보다 확연히 더 적은 폭으로 오른다. 마포에 있는 신축 아파트들의 18평 매수를 고민하면서 잠실 헬리오시티 18평 가격 흐름을 보아하니 거의 안 오르다시피 하기도 했다.

그런데 지금 2025년 5월 말 시점인 지금. 과거와는 흐름이 조금은 다른 모양새다. 물론 불장이라 그런 거일 수도 있지만, 신축 선호 현상이 생각보다 더 강하다는 걸 느낄 수 있는 지표가 나오고 있다.

예를 들어 아현뉴타운의 '마포더클래시' 아파트의 18평을 살펴보자. 아파트 매수를 고려하던 올해 1월까지만 해도 내가 매수하려던 고층 18평이 10억8천만원이었다. 가장 최근 알람에서 물론 호가긴 하지만 12억5천만원까지 나왔다. 실제 매매까지 이어진다면 4개월 만에 1억7천만원이 오른 셈이다. 최근 실거래 최고가인 11억6천500만원과 비교해도 8천500만원이 올랐다.

같은 기간 구축 25평 가격은 매물마다 차이가 있다. 공덕삼성아파트는 올해 1월 내가 매수하려던 가격은 고층 11억5천만원짜리였다. 현재 실거래가 기준 최고가는 12억7천500만원으로 1억2천500만원 올랐다. 현재 호가 중 최고가인 13억7천만원을 기준으로 하면 2억2천만원이 올랐다.

물론 구축 25평의 상승폭이 더 크다. 신축 18평은 1.7억 올랐고, 구축 25평은 2.2억 올랐다. 하지만 18평도 꽤 비슷하게 올랐다는 점을 주목할 필요가 있다.

특히 생애 첫 아파트 매매이며, 대출 규모가 6억원 안팎이거나, 구축 25평 아파트가 12억원 이상인 경우 세밀한 계산이 필요하다.

구축 25평은 대출을 6억원 이상을 받아야 하고 신축 18평은 대출을 6억원 이하로 받아도 된다면, 신축 18평이 더 나을 수 있다. 생애 최초 구매자의 경우 6억원까지만 금리 혜택을 받을 수 있다.

취득세를 고려해도 그렇다. 첫 구매 시 12억원 이하 아파트이면 취득세를 최대 200만원 감면받을 수 있다. 아파트 가격에 따라 커지는 취득세를 생각해도 더 저렴할수록 유리하다. 취득세가 꽤 크다. 13억후반대 아파트를 매수할 때 취득세가 이것저것 합쳐서 5천만원이었다.

구축을 매수할 경우 인테리어를 안 하고 들어갈 수도 없을 거다. 인테리어는 최소 비용으로 해도 3천만원은 든다. 아파트 단톡방에서 최대 7천만원까지 쓴 가구까지 봤다.

이러한 기타 비용들을 합치면 아파트 가격에 + 1억2천만원이 들었다. 여기에 5년 뒤 갈아타기 한다는 가정 하에 5년간의 이자비용까지 합치면 7억원 대출을 빌렸다고 했을 때 이자만 대략 1억4천만원으로 계산된다. 즉 아파트 가격이 2억6천만원가량이 올라도 '똔똔'이다. 이보다 더 많이 오른다는 자신이 있어야 하는데, 현재 인구구조와 한국경제를 생각하면, 다른 자산군 대비 '글쎄'다.

이와 달리 신축 18평을 들어가면 취득세와 금융비용이 줄어들 뿐만 아니라 인테리어 비용이 완전히 아껴진다. 인테리어 비용이 생각보다 정~~~~말 크다. 비용뿐만 아니라 시간과 정성까지 들어간다. 구축에서 몸빵을 할 자신이 있는 신혼부부라면 모르겠지만, 인테리어를 하고 들어갈 생각이라면 기타 비용 계산을 잘할 필요가 있다.