점유이전금지가처분, 집행비용 및 절차, 셀프 신청까지
저는 7년째 임대사업을 하고 있는 평범한 건물주입니다. 지난해 겨울, 상가 세입자가 5개월째 월세를 밀리고, 연락이 두절되더니 어느 날 갑자기 문을 잠그고 사라졌습니다. 그리고 한 달 뒤, 그 상가에 완전히 낯선 사람이 들어와 영업을 시작하더군요. “전대 계약을 했다”는 말 한마디만 남기고요.
그 순간 머릿속에 스쳐 지나간 단어 하나. 점유이전금지가처분.
그때 저는 이걸 몰랐으면 상가를 영영 돌려받지 못했을 겁니다. 오늘은 제가 피 토하며 배운 그 모든 과정을 솔직하게 털어놓겠습니다.
1. 점유이전금지가처분이 뭔가요?
쉽게 말하면 “지금 이 건물에 누가 살든 살고 있든, 함부로 점유권을 남에게 넘기지 마라”는 법원이 내려주는 긴급 명령이에요.
명도소송(집/상가 비워달라 소송) 전에 반드시 같이 신청하는 보전처분
이 가처분이 등기부에 올라가면, 그 이후에 점유를 넘겨도 법적으로 효력이가 없음
세입자가 몰래 전대하거나 지인 명의로 넘겨도 무효 처리됨
이 한 장의 결정문이 제 상가를 살렸습니다.
2. 셀프로 신청한 전 과정 (2025년 기준)
저는 변호사를 안 썼습니다. 비용도 아끼고 싶었고, 사실 변호사님들도 이건 거의 똑같이 하시더라고요.
가. 준비물 (정부24에서 5분이면 끝)
등기부등본 + 건축물대장
임대차계약서
연체 내역 (은행 거래내역 PDF)
내용증명 우편 영수증
나. 전자소송 신청 (ecourt.scourt.go.kr)
민사보전 → 점유이전금지가처분 선택
신청취지 복붙 문구 “채무자는 채권자 소유 ○○시 ○○동 ○○○번지 상가 1층에 관하여 그 점유를 제3자에게 이전하거나 점유관계를 변경하는 일체의 행위를 하여서는 아니 된다.”
이유란: 연체 기간, 해지 통보일, 무단 전대 우려 사실 구체적으로 작성
다. 담보는 무조건 보증보험
결정 나면 보통 1,500만~3,000만 원 담보제공명령이 내려옴
서울보증보험, 현대해상 등에서 보증보험증권 발급 → 수수료 2만 원 내외
현금 담보는 절대 금지 (돈이 묶여서 본안 끝날 때까지 못 찾아요)
3. 실제 비용 정리 (변호사 없이 셀프 기준)
인지대: 80,000원
송달료: 15,000원 × 2명
보증보험 수수료: 23,000원
집행비 예납: 98,000원 → 총 219,000원
변호사 쓰면 150~300만 원이라고 하더군요. 저는 22만 원으로 상가를 지켰습니다.
4. 결정이 나고 나서 – 집행까지
결정문 정본 3통 들고 관할 법원 집행관실 방문 → 집행 신청 집행관님이 세입자(당시엔 이미 제3자) 입회 하에 현장 방문 “점유이전금지 명령” 고지 + 등기부에 가처분 등기 촉탁
그날 이후로 그 낯선 사람은 더 이상 영업을 할 수 없었고, 본안 소송에서 승소 후 무혈입성으로 상가를 되찾았습니다.
