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바보아저씨 경제이야기
by 바보아저씨 May 11. 2018

2천만원으로 1억 오피스텔 매입이 가능했던 이유

이제는 말할 수 있다...부동산 꾼들의 갭투자 수법...

2천만원으로 1억 오피스텔 매입이 가능했던 이유 - 담보인정비율과 금리의 마법


(본 글은 출판예정인 작가의 저작권 글로 무단전재 및 재배포를 금지합니다.)


필자는 그동안 

"4천만원으로 1억 오피스텔 사서 월세 놓기"

"4억으로 10억 상가 건물 매입"

"3억으로 10억 원룸 건물 매입"

"10억으로 20억 통상가 건물 매입"

이렇게 크게 4가지로 분류하여 가지고 계신 돈의 규모에 따라 기본적인 노후 부동산 투자 방법을 구성하여 책으로 집필을 하였습니다.


이어서 오늘은 금리가 낮았던 1년 전까지 부동산 하시는 분들이 어떻게 부동산을 손쉽게 늘려 막대한 수익을 얻었는지 말씀을 드려볼까 합니다.


부동산을 담보로 대출을 받으려 은행에 가면 담보인정비율에 맞춰 최대 대출한도가 나옵니다.


담보인정비율은 통상적으로

75~80% 시지역 아파트, 오피스텔

70~75% 주거용 원룸 건물, 다가구 건물

60~65% 시지역 상가 건물

이정도가 나오게 됩니다. 물론 지역에 따라 군단위, 시단위, 도시단위에 따라 조금씩 차이가 납니다.

상가보다 주거용인 인 경우 더 높게 나옵니다.


담보인정비율 80% 라는 뜻... 이말은


1억짜리 오피스텔 최대 8천만원 (은행대출금 6,300만원+소액임차보증금 1,700만원)

따라서 은행에서 최대 6,300만원까지 대출이 가능하다는 뜻입니다.


좀 머리 굴려서 잘 생각해보면

반전세 2000/30 놓고 은행대출 6000만원 받으면

내돈 2000만원으로 1억 오피스텔 매입이 가능하다는 뜻이 됩니다.

여기서 세금복비 후하게 5% 계산하면 내돈 2500만원으로 1억 한채 매입 가능하다는 뜻입니다.


임대사업자를 등록하면 10년 동안 원금 상환없이 이자만 내는 대출이 가능합니다.(일시상환대출)

6000만원 5% 1년에 300만원 대출 이자 내고

월세는 360만원을 받을 수 있으며 그 차액은 60만원 나옵니다.

이렇게 되면 내돈 2000만원 투자해 고작 1년에 60만원

3% 수준으로 사실 남는게 없습니다.

왜냐하면 대출금리를 보수적으로 5%로 잡고 계산을 했기 때문입니다.


이런 투자 방식은 시세차익을 노린 갭투자 시절에는 가능했습니다.

10년 전에는 자기돈 얼마 없이 마구마구 사서 시세차익 50~100% 가능했던 시절이 있었습니다.

특히 경기도 권역 성남 분당의 오피스텔 들의 경우 10년 전 매매가8000에 전세7000 짜리 원룸 오피스텔들이 

지금 매매1.5억/전세1.2억 정도 하니깐 말입니다. 뿐만 아니라 그동안 월세도 10~15만원 올랐습니다.


이것은 과거의 영광일 뿐입니다.

오피스텔이 많이 공급되어 큰 시세차익을 기대하기 어려운 시절이 되었으며

앞으로 신용등급이 좋아도 대출금리도 5% 까지 오를 수 있다고 열어두고 투자를 하셔야 합니다.


그래서 제가 지금까지 상가, 다가구, 오피스텔 글을 작성하면서 대출금리를 5.00%로 가정하고 나올 수 있는 수익을 분석하여 글로 작성을 한 것입니다.


불과 2년전~1년전까지 은행 부동산 담보대출 금리는 신용등급이 좋은 우수고객이라면 3%중반~후반으로 아주 저렴한 상황이었습니다. 큰 금액이고 최우수 고객이면 3% 초반 금리도 가능했었으니까요.


그럼 1년전까지 3% 후반의 금리로 오피스텔 투자를 했다면 얼마나 수익을 낼 수 있었는지 여러분들께 공개해 드리고자 합니다.


이해를 돕기 위해 현재 상황부터 시작을 해보겠습니다.




1억 오피스텔 사면서 대출금리 5% 인 경우 기대수익률

(1억 오피스텔 투자수익률, 대출금리 5% 인 경우)


대출금리가 5% 라면 내돈 2천만원으로 반전세 2천만원을 놓고 월세 30만원을 받으며 은행대출 6천만원을 받아서 투자를 하면 1년에 60만원 3% 수익밖에 나오질 않습니다. 나올 수 있는 공실과 부대비용을 감안하면 적절한 투자는 아닌 것으로 보이죠. 만약 내돈 5천만원을 들고 반전세 2000만원, 대출 3000만원을 끼워서 매입을 하면 기대 수익률은 4.20% 입니다. 대출금리가 5%까지 오른다면 말입니다.





그럼 위표의 상황에서 신용등급이 좋아 대출금리를 4.50%로 받을 수 있다고 예상해서 다시 계산을 해보겠습니다.

(1억 오피스텔 투자수익률, 대출금리 4.50% 인 경우)


대출금리를 4.50%로 떨굴 수 있다면 내돈 2천만원을 들고 투자를 하던, 절반인 5천만원을 들고 투자를 하던 기대 수익률은 모두 4.50% 똑같이 나옵니다. 저 1억짜리 오피스텔 2000/30만원 반전세 매물의 경우 4.50%가 분기점이되는 금리라는 뜻이 됩니다. 즉 금리가 대출금리가 4.50% 이하라면 그때 부터는 내돈을 많이 들고 오피스텔을 투자하는 것 보다는 최대한 대출을 많이 일으켜 오피스텔을 매입하는 게 유리하다는 뜻이 됩니다.





다시 금리를 낮게 조정을 해보겠습니다. 1년 전쯤까지 평균이었던 4% 초반, 4.00% 금리를 설정해 놓고 기대수익률을 뽑아보겠습니다.

(1억 오피스텔 투자수익률, 대출금리 4.00% 인 경우)


대출금리를 4.00%로 잡으면 놀랍게도 내돈 2천만원을 들고 6천만원 대출을 받아 1억 오피스텔을 매입하면 기대수익률은 6.00% 가 나옵니다. 반대로 5천만원들고 대출 3천만원 받아 안정적으로 투자를 했다면 수익률은 4.80%로 떨어지게 됩니다.





마지막으로 조금 더 금리를 낮게 설정해 계산해 보겠습니다. 대출금리 3.75% 입니다.

실제 불과 2년 전까지 담보대출 연장해드리는 고객들 중 신용등급이 좋은 우수고객이라면 거의 대부분이 3.60~3.90% 정도에 대출연장을 해 가셨습니다. 

(1억 오피스텔 투자수익률, 대출금리 3.75% 인 경우)


대출금리를 2년 전 평균이었던 3.75%로 설정을 하고 계산하니 더욱 놀라운 결과가 도출됩니다.

내돈 2천만원으로 대출 6천만원 반전세 2000만원 끼워서 1억 한채를 매입했더니 원금대비 수익률이 6.75%가 나옵니다. 반대로 내돈 5천들고 투자했다면 수익률은 4.95%에 불과하였던 것이죠.


실제로 대출규모가 몇억 단위로 큰 우수 부동산 담보대출 고객의 경우 대출금리를 3.5% 이하로 떨굴 수 있었던 시절도 있었습니다. (심하면 3% 초반까지도 가능했습니다.)


이 상황 구체적으로 데이터와 결과를 놓고 보니 어떻게 생각하시나요?

월세 시세는 오르면 올랐지 떨어지기 어렵습니다.

그래서 저금리 시절에는 저렇게 마구마구 있는 한도껏 대출을 받아 월세 놓는게 만고 장땡인 시절이 불과

2년 전~1년 전 까지의 상황이었던 것입니다.


즉, 부동산 담보대출 금리 3% 시절은 닥치고! 무조건! 있는 한도껏 대출을 해서 월세 받는게 무조건 돈이 되는 시절, 내돈 몇억만 들고 10채 20채 사놓기만 하면 계속 돈이 되었던 시절이었다는 뜻입니다.


- "본 글은 4,000만원으로 1억 오피스텔 매입해 월세 놓기" 글 관련 문의에 대한 추가 설명 글입니다.

- "본 글의 오피스텔 수익률 계산표는 금리차에 대한 이해를 위해 공실률을 감안하지 않았습니다."

- "본 글의 오피스텔 수익률 계산표는 지방지역 소액임차보증금 1,700만원 기준으로 작성된 표입니다." 

(서울의 경우 3,400만원 차감해야 함.)


(본 글은 출판예정인 작가의 저작권 글로 무단전재 및 재배포를 금지합니다.)


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