상가 주인이 월세를 팍 올려달라고 합니다!!!

■ 질문

저는 서울에서 상가건물을 2년간 임차하고 있는 임차인인데(상가임대차보호법 적용대상이긴 합니다), 계약체결일로부터 1년이 좀 지나자 임대인은 저에게 현재 차임 250만 원에서300만 원으로 50만 원 인상을 일방적으로 통보해왔습니다. 저는 무조건 임대인의 요구에 응해야만 하나요?

■ 답변

1. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상임법’) 및 상임법 시행령은 보증금 또는 차임의 증액사유 및 증액의 상한선을 정하고 있는데, 그 내용은 아래와 같습니다.

  

상임법 제11조 (차임 등의 증감청구권)

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

상임법 시행령 제4조 (차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.

즉, 임대인은 임대차 기간 중에 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에 임차인에게 차임 등의 증액을 100분의 9 범위 내에서 요구할 수 있습니다만, 임대차계약을 체결한지 1년이 지나지 아니하였거나, 증액된지 1년이 지나지 아니한 경우에는 이마저도 요구할 수 없습니다.

2. 귀하의 경우에는, 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 차임 또는 보증금이 상당하지 아니하게 되었다는 전제 하에, 임대차계약 체결 이후 1년이 지났기 때문에, 임대인의 차임 증액요구 자체가 불가능한 것은 아닙니다.

그러나 임대인이 차임 증감청구를 하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의9의 금액을 초과할 수 없으므로, 귀하의 경우 임대인의 차임 증액 요구는 청구 당시의 차임250만 원의 100분의 9인 22만 5,000원(=2,500,000 × 0.09)을 초과할 수 없습니다. 따라서 귀하는 임대인이 50만 원 증액을 요구하더라도, 22만 5,000원을 초과하는 부분에는 응할 필요는 없습니다.

3. 다만, 임대인의 위와 같은 상임법 제11조의 차임 증액청구권은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않습니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결 참조). 

따라서 계약기간 만료 후 재계약을 하는 경우나 계약 종료 전 양 당사자가 증액 합의를 하는 경우에는 위 상임법이 정한 증액사유 및 증액의 상한선이 적용되지 아니하므로, 계속 위 상가건물을 임차하고자 한다면 임대인의 요구에 응할 수 밖에 없다는 점을 주의하셔야 할 것입니다.