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by 수익형부동산연구소 빌딩랩 Jun 01. 2021

지식산업센터 상가 투자 주의사항

지식산업센터 상가 투자 주의사항

지식산업센터 상가 투자는 공장에 비해 주의해야 할 점이 많습니다. 지식산업센터는 구조적으로 평일 점심을 제외하고는 상권이 활성화되기 어렵습니다. 특히 주말에는 건물이 텅텅 비게 됩니다.

지식산업센터 상가투자에 관심이 있다면 분양 상담사 장밋빛 말만 믿지 말고 먼저 평일 수요가 충분한지 건물 연면적과 기업, 종업원 수, 종업원 구매력, 주변 아파트 단지 유입 가능성 등 다양한 각도로 신중하게 검토해야 할 필요가 있습니다. 추가로 실제 관심 있는 매물과 최대한 비슷한 규모와 입지의 준공된 지식산업센터에 가서 상가의 공실현황, 임대료 수준, 수익률 등을 꼭 확인해보고 접근하길 추천합니다.

지식산업센터 상가 투자 시 검토사항

- 전체 규모 대비 상가 비율

- 건물 내부 / 외부 수요 검토 (건물 상층부 종사자 평일 수요)

- 준공된 비슷한 규모의 지식산업센터 답사 필수

- 독점 지정 상가 예상 매출 검토 (예: 편의점)

지식산업센터 지원시설 비율

1. 산업단지 내 지식산업센터

- 산업시설구역: 최대 30% (근생 및 판매시설 최대 20%)

- 복합구역(산업·지원·공공시설이 함께 입주): 최대 50%

(근생 및 판매시설 20%, 오피스텔 10%로 최대 30% 가능)

2. 산업단지 외 지식산업센터

- 수도권 최대 30%

- 비수도권 최대 50%

지식산업센터 독점상가 (지정업종)

지식산업센터 상가는 상층부 종사원들을 대상으로 하는 필수 업종들이 있습니다. 지식산업센터 상가의 투자한다면 직장인들이 자주 이용하는 독점업종을 노리는 것이 좋습니다. 편의점, 커피숍, 문구점, 구내식당 같은 업종입니다.

준공 후에는 부동산도 인기가 많습니다. 특히 요즘은 호실 크기가 예전에 비해 많이 작아져 상주 기업 수가 많기 때문에 초반 부동산으로 고객을 많이 확보하면 향후 안정적인 영업이 가능해지고 프리미엄을 받고 팔고 나올 수도 있습니다. 하지만 인기가 많은 만큼 대행사 직원들이 확보해놓거나 시행사에서 오픈하지 않고 나중에 프리미엄을 받고 파는 경우도 많기 때문에 일반 투자자의 경우 분양받기는 쉽지 않습니다.

이런 독점상가들은 발코니 프리미엄이 있는 코너 호실처럼 독점상가 지정 호실의 경우 다른 상가와 묶어서 팔거나(묶음 분양) 처음부터 분양가를 비싸게 책정하는 편입니다.

지식산업센터 상가 투자 시 주의사항

저녁 상권 형성되기 어려움

주 5일 근무제에 코로나로 인한 채택 근무 문화까지 생기면서 평일 점심을 제외하고 주말이나 휴일은 상권이 텅텅 비는 경우가 많습니다.

상층부에 근무하는 직장인들도 1차나 간단한 회식장소로는 가능해도 대부분은 저녁 이후는 주변 역세권 상권이나 중심상권으로 이동하는 경우가 많습니다. 추가로 IT, 연구개발 업종 위주의 지식산업센터에 비해 제조업 지식산업센터의 경우 유동인구 대비 소비력이 작을 수 있습니다.

상가 상권 활성화 (도심 역세권 vs 신도시 택지지구)

- 도심 : 역세권(교통) + 직접효과

- 신도시 택지지구 : 주로 외곽에 위치

문정동 지식산업센터 같이 저녁에도 상가들이 활성화된 것은 규모의 집적 효과와 2,3차까지 하고 바로 집에 갈 수 있는 교통환경을 가진 입지적인 특징 때문입니다. 반면 도심의 지식산업센터와 달리 신도시 택지지구의 경우 지식산업센터는 역세권보다는 외곽에 위치하는 경우가 대부분입니다.

분양 시에는 상가 활성화에 대한 장밋빛 환상을 제시할 수 있지만 실제 준공된 지식산업센터 상가를 답사 가보면 활성화된 곳은 극히 드문 게 현실입니다. 혹시 주변의 아파트 단지 등 외부 수요가 있을 수 있는지도 살펴야 합니다

세제혜택 및 대출 한도

상가는 공장 호실과 달리 지원시설에 속합니다. 일반 공장 호실 실입주자들에게 주는 세제혜택 등을 받을 수 없습니다. 또한 공장에 비해 대출 한도가 40~60%로 적으므로 실투자금 조달 계획을 잘 세워야 합니다.

지식산업센터가 처음이라면 아래글부터 참고해보세요.

- 지식산업센터 필수지식 (기초) -

■ 지식산업센터 호실 종류 이해하기 (공장 vs 지원시설)

https://cafe.naver.com/joywingsclub/63706

■ 오피스빌딩 차이점 비교분석 (지산 vs 섹션 vs 공유)

https://cafe.naver.com/joywingsclub/63756

■ 지식산업센터 분양 절차 및 실투자금 총정리

https://cafe.naver.com/joywingsclub/64637

■ 지식산업센터 좋은 호실 고르는 방법 총정리