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by 수익형부동산연구소 빌딩랩 Jun 04. 2021

지식산업센터 대출 한도 90% 제대로 이해하기

지식산업센터 대출 한도 90% 제대로 이해하기

지식산업센터 대출 금액 한도는?

- 실입주기업 : 80~90%

- 임대사업자 : 70~80%

대출한도 90% 정말 가능한가?

1. 실입주 기업

지식산업센터의 최대 장점은 높은 감정가와 담보비율입니다. 법인 기업 및 대표자의 신용에 문제가 없는 경우 90%도 가능합니다. 단, 90% 모두 담보대출로 나오는 것은 아니며 신용대출까지 합한 금액입니다.

대출 한도 90% 구성

= ① 담보대출 75% + ② 신용대출 15% (담보대출의 20%내외)

① 담보대출한도 = 감정가 x 담보인정비율(LTV) - 상가 최우선 변제금

75% = 감정가 90~95% x 담보인정비율 (서울 80%, 수도권 70~80%) - 상가 최우선 변제금

실사용의 경우 최우선 변제금 공제하지 않음

[참고] LTV (Loan To Value ration)

= 담보인정비율 = 부동산을 담보로 돈을 빌릴 때 인정해주는 자산가치의 비율

[주의]

- 비주택담보대출에 대한 담보인정비율(LTV) 70% 규제를 전 금융권에 적용

② 신용대출한도 : 담보대출 가능금액의 20% 내외

15% = 75% x 20%

2. 투자자 (임대사업자)

70% = 75% - 상가 최우선 변제금 (예: 서울 2,200만 원)

임대사업자의 경우 압도적인 소득을 받는 개인을 제외하고는 90%는 어렵습니다. 보통 70~80% 정도를 대출한도로 예상하고 준비하는 것이 좋습니다.

[주의] 임대사업자의 경우 신용도가 낮거나 소득이 없는 경우 대출 승인이 안 날 수도 있으므로 은행에 확인이 필요합니다. 신용대출의 경우 한 은행에서 필요한 금액이 승인되지 않으면 은행 2곳을 통해 나누어 받는 것도 가능합니다.

개인사업자 VS 법인사업자 더 나은 선택은?

대출에 문제가 없다면 세금에서 유리한 법인사업자가 개인보다 유리합니다. 하지만 법인도 매출이 없는 신규법인이라면 원하는 만큼 담보대출이 나오지 않을 수 있으므로 주의해야 합니다. 또한 개인이던 법인이던 대표자의 신용에 문제가 있는 경우 대출이 제한될 수 있습니다.

[주의] 신규 법인인 경우

- 개인사업자 : 개인의 신용

- 법인사업자 : 신용이 없는 매출 없는 신생 법인 + 임대사업자 업종

개인사업자의 경우 매출이 없더라도 꾸준하게 소득금액을 증명할 수 있다면 개인의 신용을 보고 대출 여부와 한도를 결정할 수 있습니다. 하지만 법인의 경우는 다릅니다. 매출이 없는 임대사업자를 위한 만든 사업자라면 은행에서는 대출을 꺼릴 수 있습니다. 신규 법인의 경우 사전에 대출 가능 여부를 미리 확인하는 것이 좋습니다.

지식산업센터가 처음이라면 아래글부터 참고해보세요.

- 지식산업센터 필수지식 (기초) -

■ 지식산업센터 호실 종류 이해하기 (공장 vs 지원시설)

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■ 오피스빌딩 차이점 비교분석 (지산 vs 섹션 vs 공유)

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