도시지역 지구단위계획구역이란? 토지투자 시주의사항

도시지역 지구단위계획구역이란? 토지투자 시주의사항

도시지역 지구단위계획구역이란? 토지 투자 시 주의사항

지구단위계획구역이란?

- 토지이용의 합리화 및 기능 증진을 위해 지구단위계획을 수립했거나 수립할 구역

땅을 찾기 위해 토지이용계획 확인원을 열람하다 보면 지역. 지구란에 "지구단위계획구역"이란 단어가 표시된 경우가 있습니다. 지구단위계획이란 도시계획구역 중 개발이 필요한 일부 지역을 세부적으로 관리하기 위해 지정한 구획정리계획이라고 생각하면 됩니다. 

지구단위계획구역을 지정하는 이유 (개발 효율 극대화)

- 용도지역/용도지구로 개발 효율 극대화 하기 어려움 > 특정지역 세부 필지별로 별도의 계획 수립 

개발 압력이 높은 지역은 용도지역, 용도지구 등의 행위제한만으로는 개발의 효율성을 극대화하기 어려운 경우가 많습니다. 일정 구역을 지구단위계획구역으로 지정하여 개별 필지별로 상세계획을 수립하여 개발을 종합적으로 유도하여 최대한의 개발효과를 낼 수 있습니다. 지구단위계획은 용도지역이나 용도지구에 대하여 언제나 우선하는 특별법적 규정의 성격을 갖습니다.

지구단위계획구역 개발 행위 제한

지구단위계획구역 안에서 건축물을 건축하거나 기존 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우에는 그 지구 단위계획에 적합하게 건축하거나 용도를 변경하여야 합니다. 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도, 건축물의 배치. 형태. 색채 또는 건축선에 관한 계획이 수립된 경우에는 건축물의 건축 시 수립된 지구단위계획의 내용을 충족하는 건축물만 지을 수 있습니다.

지구단위계획구역지정 → 개발행위허가제한 구역 지정 → (3년 이내) 지구단위계획수립 

지구단위계획구역이 지정되고 지구단위계획이 결정. 고시되면 그 지역에서의 건축 및 개발 등의 행위를 하고자 할 때 기존 용도지역이나 용도지구에 관한 규정을 적용하지 아니하고, 지구단위계획에서 결정된 행위제한이나 건폐율 용적률을 적용하게 됩니다. 지구단위계획이 수립되기 전에는 도시계획조례에 의한 제한을 받습니다.

지구단위계획구역으로 지정되면 3년 내로 지구단위계획을 수립해야 하며 그렇지 않으면 실효됩니다. 그리고 지구단위계획 수립 시까지 "개발행위허가제한"구역으로 지정하여 행위제한을 받게 됩니다. 지구단위계획으로 지정된 지역에 대하여는 개발행위허가를 최장 5년 동안 제한할 수 있습니다. 

지구단위계획구역 종류 (제1종 / 제2종)

지구단위계획구역은 제1종, 제2종으로 구분되어 수립됩니다.

- 제1종 지구단위계획 : 도시지역을 체계적으로 개발, 관리하기 위해 지정

- 제2종 지구단위계획 : 비도시지역을 체계적으로 개발, 관리하기 위해 지정

1종 지구단위계획은 토지이용을 합리화, 구체화하고 도시 또는 농어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획으로 도시개발구역, 재개발구역, 택지개발예정지구,주거환경개선지구, 관광특구 등에서 수립이 됩니다.

2종 지구단위계획은 계획관리지역 또는 개발 진흥지구를 체계적, 계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설이 용도, 종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획입니다. 동계획의 입지지역이 도시지역에 해당되지 않은 특성을 감안하면 지구단위계획의 입안 성격이 관리적 기능보다는 개발적 역할이 강하다고 보겠습니다.

일반적으로는 지구단위계획구역으로 지정이 된 상태라면 개발 잠재력이 높고 조만간 개발이 가시화될 가능성이 높은 입지로 판단할 수 있습니다.

지구단위계획구역 관련 내용 확인하는 법

관심 있는 토지가 도시지역에서 지구단위계획구역으로 지정되었다면 반드시 지자체 홈페이지에서 지구단위계획구역 도면을 열람해서 건축제한에 대한 세부 내용을 파악해야 합니다.

지자체 도시계획조례

지자체의 홈페이지 자치법규 > '도시계획조례'에서 용도지역, 용도 지구 건폐율과 용적률에 대한 내용 확인

지구단위계획 관련 내용

지자체의 홈페이지, 도시계획과 문의, 루리스 고시정보 확인

도시지역 지구단위계획을 주의해야 하는 이유

1. 용도지역에 의한 규제가 아닌 세부 필지별로 별도의 건축제한을 받는 경우

2. 단독개발 불가, 인접필지와 공동 개발만 가능한 경우

지구단위계획구역으로 지정된 토지의 경우 지역.지구에서 정한 용적률 같은 규제가 아닌 지구단위계획구역내에 별도의 건축제한이 정해져있기 때문입니다. 건축 규제외에도 해당 필지만 가지고 단독개발이 불가능한 경우도 있습니다. 역세권 지구단위계획도면 같은 경우 단독개발이 아닌 지정한 인접필지들과 같이 개발을 해야하는 경우가 있습니다.

지구단위계획도면 단독개발(점선) vs 공동개발(실선)

지구단위계획도면을 보면 특정 필지들이 실선으로 묶여있는 경우가 있습니다. 이런 경우 개별 필지로는 단독개발이 불가능하다는 의미로 해당 토지를 매입해도 신축이 불가능하고 리모델링만 가능합니다. 실선으로 묶인 필지들은 공동으로 개발을 해야 합니다. 신축을 하려면 인접되지를 매입하거나 인접 토지주에게 본인 토지를 팔아야합니다. 이렇게 지구단위계획으로 토지 개발에 대한 제한이 생기면 매매에도 제한이 생기므로 주의해야 합니다.

반면 점선으로 연결된 토지의 경우는 공동개발을 해도되고 개별적으로 신축도 가능합니다.