상가임대차 묵시적갱신 주의할점은
상가임대차 묵시적갱신 주의할점은
임대차계약기간 동안 건물주와 세입자간 아무런 분쟁이 일어나지 않으면 좋겠지만 현실에서는 수많은 분쟁에 휘말리게 됩니다. 그 중에서도 재계약과 관련된 다툼이 많이 일어나는데요. 건물주 입장에서는 다양한 사유에 의해서 세입자를 내보내려고 하며, 임차인은 투자한 금액을 충분히 회수하기 위해 더 오랜기간 영업을 희망하기 때문입니다.
애초부터 계약기간을 장기간으로 약정하는 경우는 극히 드물며 정말 짧아도 1년, 길어도 2년 정도로 체결하게 되는 것이 일반적입니다.
법률에 대한 이해가 부족한 경우 해당 계약기간이 끝나면 퇴거요청이 가능할 것 같지만 임차인은 계약갱신청구권 행사를 통해 최장 10년간 영업권을 보호받게 되는데요. 다만, 해당 권한을 잘 활용하기 위해서는 정해진 기간내에 권리를 행사하여야 하며, 그렇지 않을 경우 상가임대차 묵시적갱신 되어 불리한 상황에 놓여질 수 있습니다.
세입자의 10년 영업권 보호를 잘 받기 위해서는 계약갱신청구권을 적기에 잘 사용하여야 합니다. 법률에서는 임대차가 종료하기 6개월 전부터 1개월 전까지 행사가 가능하다고 규정하고 있는데요.
방법이 정해져 있는 것은 아니고 해당 기간에 임대인 측에게 재계약을 희망한다는 의사를 명확하게 통보하시면 됩니다. 다만, 추후 법적대응을 대비하여 문자나 전화를 통해 이야기 하는 것 보다는 내용증명을 발송하여 통지한 사실에 대해 객관적인 증거자료를 남겨두는 것을 추천드립니다.
임차인에게 특별한 귀책사유가 없다면 임대인은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없으며 임대인 역시 임대료 조건변경 등을 희망한다면 같은 기간내에 임차인에게 알려야 합니다.
문제는 양측 모두 해당 시기를 놓치게 되는 경우인데요. 이러한 때에는 계약서에 명시된 기간이되면 계약이 종료되는 것이 아니라 상가임대차 묵시적갱신 상태가 됩니다.
계약갱신청구권을 행사하지 못하고 자동으로 연장된 상황이라면 환산보증금을 계산 해보셔야 합니다. 환산보증금은 납입하고 있는 월세에 100을 곱한 뒤 보증금을 더하여 주면 되는데요. 이렇게 나온 결과값과 지역의 범위와 비교하시면 됩니다.
지역범위의 기준 이내로 들어온다면 동일한 조건으로 1년 늘어나게 되는데요. 이 경우 계약을 해지할 수 있는 권한은 임차인에게만 주어지며 건물주에게 통고 후 3개월 후 효력이 발생됩니다.
환산보증금을 초과하는 상황에서 상가임대차 묵시적갱신 되었다면 민법의 적용을 받게 되며 기간의 정함이 없이 늘어나게 됩니다.
기간의 정함이 없이 연장된다면 무기한 영업이 가능한 것 아니냐고 오인할 수 있는데요. 그렇지 않습니다. 이 때는 양측 모두에게 해지 권한이 부여되기 때문이죠. 임차인이 해지를 희망한다면 통지 후 1개월, 소유주가 희망할 경우 통지 후 6개월 뒤 종료됩니다.
환산보증금을 초과하여 상가임대차 묵시적갱신 되었다면 위에서 설명드린대로 건물주 측에서 계약을 해지할 수 있는 만큼 영업을 한지 몇 년이 안되었더라도 계약갱신청구권 행사가 어려워지게 되어 상당히 불리한 상황에 놓여지게 됩니다.
따라서 주변의 시세보다 고액의 보증금과 차임을 납입 중인 것 같다면 환산보증금을 반드시 체크한 뒤 시기에 맞추어 갱신권을 행사하는 것을 추천드립니다.
건물주로 부터 계약해지의 통보를 받으셨다면 현재 어떠한 상황인지 정확히 파악하셔야 합니다. 앞서 설명드린 것 처럼 환산보증액이 초과한 상황에서 묵시적 연장되셨다면 갱신권한의 행사가 불가하기 때문에 이 경우에는 영업기간 동안 쌓은 유/무형적 가치에 대한 회수로 전략을 달리 수립하는 등 최적의 대응 방법을 찾는 것이 좋습니다.
상가임대차와 관련된 분쟁은 간단히 볼 사안이 아닙니다. 관련 법률이 많이 알려져 있고 이에 대한 정보도 많이 나와있지만 단편적으로 해석해서 대응할 수 있는 것이 아닙니다.
같은 법률을 놓고서라도 상황을 어떻게 바라보고 활용하여 대응하는지에 따라서 결과는 천차만별로 달라질 수 있습니다. 원하는 결과를 얻기 위해서는 개인적으로 대응을 하는 것보다는 전문가의 시각에서 사건을 분석하고 그에 맞는 전략을 세워야만 긍정적인 결과를 이끌어 낼 가능성이 높아집니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소가 위기의 순간 의뢰인의 편에 서서 든든한 법률파트너가 되어드리겠습니다.
