점유이전금지가처분 선택사항이 아닙니다
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Dec 17. 2025
점유이전금지가처분 선택사항이 아닙니다안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.
건물주와 세입자 간의 갈등은 하루아침에 생기지 않습니다. 임대료 연체나 무단전대, 계약 위반 등이 반복되다 보면 결국 임대인은 세입자를 내보내야 하는 상황까지 몰리게 되죠. 이때 진행되는 절차가 바로 명도소송입니다.
하지만 명도소송만 제기한다고 해서 곧바로 점유를 회복할 수 있는 것은 아닙니다. 실질적인 해결을 위해서는 점유이전금지가처분이라는 절차를 반드시 함께 진행해야 합니다.
명도소송은 정당한 점유권이 없는 자에게 부동산을 인도하라고 청구하는 소송입니다. 즉, 건물주가 세입자에게 '이제 건물을 비워달라'고 법적으로 요구하는 절차죠.
대표적인 제기 사유로로는 3기분 이상의 임대료 연체, 무단 전대(재임대), 건물 훼손 또는 중대한 과실, 임차인으로서의 의무 위반 등이 있습니다.
중요한 것은 법률에서 인정하지 않는 지극히 개인적인 사유로 명도소송을 제기한다면 패소의 결과는 물론 오히려 상대방에게 손해배상을 물어주어야 하므로 법적대응을 고민하고 계시다면 계약 해지 사유의 정당성, 임차인의 권리 보호 여부 등 법적 판단이 필요하기 때문에 전문가에게 사전 검토를 받고 진행하는 것이 안전합니다.
명도소송과 함께 꼭 알아야 할 절차가 바로 점유이전금지가처분입니다.
이는 명도소송이 진행되는 동안 임차인이 해당 부동산을 제3자에게 넘기거나 명의를 변경하지 못하도록 법원이 임시로 제한하는 조치를 말하는데요. 쉽게 말해, 현재 점유 상태를 그대로 유지시키는 ‘보호장치’라 할 수 있습니다.
건물인도소송 진행 시 해당 절차를 함께 해야한다는 이야기를 많이 들어보셨을텐데 그 이유는 무엇일까요? 명도소송의 판결이 나오기까지는 통상 몇 달 이상 걸릴 수 있습니다. 소송을 하는 목적이 점유를 회복하기 위함인데 그 사이에 임차인이 고의로 제3자에게 점유를 넘겨버리면, 설령 소송에서 승소하더라도 강제집행이 불가능해질 수 있기 때문이죠.
이 경우 제3자를 상대로 다시 소송을 해야 하므로 시간과 비용이 두 배로 늘어나게 되므로 이러한 상황을 예방하기 우해서 점유이전금지가처분은 선택이 아니라 필수라고 이야기할 수 있습니다.
1. 신청서 제출
관할 법원에 가처분 신청서를 제출합니다. 명도소송 제기 전 또는 동시에 진행할 수 있습니다.
2. 소명자료 첨부
임대차계약서, 차임 연체 내역, 계약 위반 증거 등 임차인의 귀책사유를 입증할 자료를 함께 제출해야 합니다.
3. 법원의 심리 및 결정
법원은 제출된 자료를 검토해 가처분의 필요성과 타당성을 판단합니다.
4. 보증금 납부 명령(필요 시)
법원이 일부 사건에 대해 보증금 납부를 요구할 수 있으며, 이는 집행정지를 방지하기 위한 절차입니다.
5. 가처분 집행
결정문을 받은 후 법원 집행관을 통해 현장에 가처분 사실을 고지하고 공시하게 됩니다.
