임대차 묵시적갱신 치명적인 단점은?
안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.
상가를 임차하여 영업하는 사람들에게 가장 중요한 것은 아무래도 장기간 안정적으로 가게를 꾸려나가는 것일텐데요.
메뉴 개발, 마케팅, 고객 관리 등 영업적 요소를 아무리 잘 갖추더라도 세입자가 반드시 알고 있어야 할 법적요소를 이해하고 있지 못한다면 갑작스럽게 계약해지 통보를 당하는 등 불리한 상황이 발생 될 수 있으므로 해당 내용을 잘 이해하고 계시는 것이 좋습니다.
임대차 묵시적갱신 치명적인 단점은?
오늘 설명드릴 내용은 임대차 묵시적갱신과 관련 된 내용인데요. 상가임대차법에 따라서 무조건 10년간 영업권을 보장 받기에 별 다른 위험요소가 없을 것 같지만 그렇게만 생각하셨다면 큰 오해입니다.
구체적인 상황에 따라서 치명적인 단점이 존재하기 때문인데요. 자세히 알아보겠습니다.
상가임대차보호법 10년
먼저 많이 알고 계시는 상가임대차보호법 10년에 대해서 정확히 짚고 넘어가고자 합니다. 관련법에 따라서 임차인은 최초 계약일로부터 10년간 영업권을 보장받게 되는데요. 이를 잘 보장받기 위해서는 법률에서 정하는 기간 내에 권한 행사를 진행하여야 합니다.
임대차가 종료하기 6개월 전에서 1개월 전 까지 건물주 측에게 재계약을 희망한다고 확실하게 전달하여야 하는데요. 전화 및 문자메시지 등을 통해 전달하는 것도 좋지만 향후 문제상황에서 증거로 활용하기 위해서는 간단히 내용증명을 발송하는 것을 권해드립니다.
임대인은 이 같은 요청을 받은 경우 정당한 이유 없이는 이를 거부할 수 없습니다. 상대방 역시 같은 기간 내에 임대료 조건변경 등의 통지를 진행할 수 있는데요. 만약 양측 모두 아무런 이야기를 하지 않았다면 해당 계약은 임대차 묵시적갱신 상태가 됩니다.
이것에 따라 연장기간이 다릅니다.
현재 자동적으로 계약이 이어지고 있다면 임차 해 있는 상가의 환산보증금을 계산 해보셔야 합니다. 결과값이 범위 이내인지 범위 밖인지에 다라 임대차 묵시적갱신 기간과 중도해지 권한에 차이가 발생하기 때문이죠.
환산보증금이 지역기준 범위를 초과하는데 묵시적 갱신 된 상황이라면 위의 표에서 설명드린바와 같이 임대인 측에게도 해지권이 부여되므로 상당히 불리하다고 할 수 있습니다.
임대차 기간이 10년이 되지 않았다고 하더라도 정당하게 퇴거 통보를 주장해올 수 있기 때문입니다. 따라서 오랫동안 영업하기를 희망하는데 자신이 주변의 다른 상가보다 높은 수준의 보증금과 차임을 내고 있는 것 같다면, 환산보증금을 미리 파악하고 만료시점에 계약갱신요구권을 잘 행사하는 것이 좋습니다.
그대로 쫓겨나야만 하는 것일까?
환산보증금을 초과하는 임차인 중 먹고 사느라 바쁘게 일만 했는데 이러한 점을 모른 채 임대차 묵시적갱신 되었는데, 어느 날 갑자기 상대방이 계약해지 통보를 해온다면 당황스러울 수밖에 없습니다.
초기 투자비용을 이제 막 회수하기 시작했는데 법적 근거에 따라 그대로 쫓겨나야만 하는 것인지 궁금하실텐데요. 계약기간 중 임대료 연체 등 귀책사유가 발생하지 않았다면 권리금 회수를 주장하여 볼 수 있습니다.
이는 계약갱신과 별개로 보호가 가능하며, 만기 6개월 전부터 영업종료일 까지 후임자를 찾아 상대방에게 주선하는 과정을 통해 회수가 가능한데요. 임차인을 내보내려고 하는 건물주의 경우 권리금 회수 과정에 비협조적인 경우가 많기에 초기부터 전략을 잘 수립하여 대응하는 것이 좋으므로 변호사의 검토를 받아 상황에 맞는 전략을 수립하는 것이 좋습니다.
소중한 권리를 잃지 않도록
임대차 묵시적갱신에 대하여 알아보았습니다.
설명드린 것 처럼 구체적인 상황에따라 치명적인 단점이 존재하기에 세입자로서의 소중한 권리를 잃지 않도록 정해진 기간 내에 자신의 권리를 잘 행사하는 것을 권해드립니다.
현재 문제의 상황에 직면하셨다면 경제적인 손실을 줄이기 위한 방안에는 무엇이 있을지 부동산 전문변호사의 면밀한 검토를 받아보시기 바랍니다.