보증금 지급명령 확약서 문제가 발생했다면
다른 사람의 공간을 빌려 사업을 시작하게 된다면 건물주와 임대차계약을 체결한 뒤 보증금과 임대료를 지불하게 됩니다. 보증금은 통상 약 10개월 치의 차임정도로 책정되는데 계약 존속기간 중 발생될 수 있는 채무에 대한 담보의 성격을 띄죠.
즉, 존속기간 동안 영업이 잘 되지 않아 임대료를 미납할 경우 추후 이 금전에서 공제를 하기 위함인데요. 차임 미납 등 아무런 귀책사유가 없다면 관계 종료시 전액을 반환받는 것이 마땅합니다.
하지만 임대차 종료 시 보증금 지급명령 확약서를 받아 두어도 아무런 효과를 보지 못하고 있다면 매우 답답하실 것 같은데요. 이러한 경우 어떻게 해야하는지 알아보도록 하겠습니다.
시설물 철거와 관련한 분쟁 발생
점포를 꾸릴 때는 인테리어 등 시설공사를 진행하게 됩니다. 타인의 목적물을 빌려쓰는 것이기 때문에 퇴거를 할 때에는 원상회복을 진행하여야 하는데요. 종료시기에 임차인과 임대인간 시설물 철거와 관련한 분쟁이 정말 많이 발생되고 있습니다. 서로 생각하는 책임범위가 다르기 때문인데요.
분쟁을 지속하기에 앞서 당사자간 체결하였던 계약서를 다시 한 번 꼼꼼하게 살펴보실 것을 권해드립니다. 해당 문서에는 양측의 권리 및 의무 등이 기재되어 있는데요. 특약사항에 철거와 관련하여 구체적인 범위가 작성되어 있다면 내용 그대로 이행하여야 하며 그 책임을 다하지 않고 보증금 지급명령을 신청한다면 불리할 수 있습니다.
상가임대차법이 강행규정이기 때문에 임차인에게 일방적으로 불리한 조항은 효력이 없다고 주장하는 분이 간혹 계신데요. 퇴거를 할 때 권리금을 주장할 수 없다고 하거나 계약기간을 한정하는 등 적법한 임차인의 권리를 무시하는 특약이 강행규정을 위반하는 사항이며, 복구관련 사항은 임의규정이기 때문에 협약한 내용을 그대로 따라주셔야 합니다.
'퇴거 시 원상회복 한다.' 라는 모호한 표현은
하지만 계약서에 ~부터 ~까지, ~를 제외한 모든 것을 철거한다. 처럼 구체적으로 명시 되어 있는 사례는 극히 드물고 단순하게 "임차인은 퇴거시 원상회복의 의무가 있다." 정도로 모호하게 약정되어 있는 경우가 대부분입니다.
이러한 경우에는 여러분이 처음 임차했을 당시의 모습으로만 되돌려 놓으면 됩니다. 간혹 세월의 흐름에 따라 자연적으로 소모되는 부분까지 책임을 떠넘기는 주인이 있는데요. 이러한 부분까지는 복구의 의무가 없다는 하급심 판례가 존재하는 점 참고하기 바랍니다. 본인의 의무를 다한 뒤 상가를 주인에게 인도하였으나 미흡한 부분이 있다며 보증금액 반환을 미루는 분쟁이 많습니다.
실제 공사를 완벽하게 진행하지 않았다면 보증금 지급확약서 작성 요구 자체가 불가능하겠죠. 영업기간이 오래되다 보면 자신도 추가로 설치한 시설물이 무엇인지 헷갈리는 경우가 많은데요. 다툼을 예방하고 증거를 제시하기 위해서는 사전에 촬영을 해두어 기록해두는 것을 권합니다.
계약기간에 따른 다툼이 발생 되기도 합니다.
계약 종료일자에 대한 판단이 다른 상황도 존재합니다. 만기 시점에 맞추어 재계약서를 잘 작성 하였다면 명확하게 종료일자를 알 수 있지만 임대인 측에서 조건 변경등의 통지나 세입자가 재계약을 희망한다는 의사표시를 하지 않았다면 본 계약은 자동 종료되는 것이 아니라 묵시적으로 연장되는데요.
이러한 상황에서 임차인이 갑작스럽게 관계종료를 희망한다며 보증금 지급확약서를 요구하면 주인은 만료일이 한참 남았다며 거부하는 사례가 존재합니다.
묵시적으로 연장되는 경우 통상적으로 1년이 늘어난다고 생각하시면 되며 영세상인이 퇴실을 희망한다면 그 의사를 전달한 뒤 3개월 후 효력이 발생합니다.
다만 이 때 추가적으로 검토할 부분이 바로 환산보증금입니다. 환산보증금을 초과하는 목적물은 기간의 정함이 없이 연장되며 이 때는 해지통보 후 1개월 후 효력이 발생된다는 점 참고바랍니다. 헷갈리시는 분을 위하여 이미지로 만들어 두었으니 위에 첨부된 이미지를 참고하여 주시기 바랍니다.
이렇듯 적법한 주장에도 불구하고 상대방이 비협조적이라면 빠르게 전문가의 조언을 토대로 보증금 지급명령 등 법적 절차를 준비하셔야 합니다.
동시이행의관계
목적물의 반환과 보증금액의 반환은 동시이행의관계에 놓여있습니다. 자신의 의무를 다하였음에도 일방적으로 해당 금원을 공제하거나 정당하지 않은 사유로 지급을 미룬다면 무작정 다투는 것은 지양하는 것이 좋습니다.
보증금 지급확약서를 작성 했더라도 금전을 가지고 있는 사람은 소유주이기 때문에 회수되지 않는다면 애가 타는 것은 임차인일 텐데요.
감정적으로 대응한다고 해서 해결되는 사안이 아니기 때문에 전문가의 도움을 통해 보증금 지급명령 등의 강력한 법적 절차를 통해 문제를 해결해야만 합니다.
