상가 권리금 회수 방해는 소송으로 해결

Apr 5. 2026

안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.

저희 제이씨엘파트너스는 부동산과 관련된 문제로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.

오늘은 상가 임대차에서 가장 빈번하게 발생하는 쟁점 중 하나인 권리금 회수 방해 문제를 살펴보고자 합니다.

대표적인 유형을 보면, 임대인이 신규 임차인의 계약 자체를 거절하거나, 과도한 보증금/차임을 요구해 사실상 계약을 불가능하게 만드는 경우가 있습니다.

법은 일정한 요건 하에 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하고, 임대인의 부당한 방해가 있을 경우 손해배상 책임을 명확히 규정하고 있습니다.

권리금 회수 방해로 인한 손해 입증

임대인이 부당하게 권리금 회수를 방해했다면 임차인은 법적으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이때 손해배상 범위는 임대인의 부당한 방해로 현실적으로 잃어버린 권리금 상당액(성사 직전 또는 상당히 구체화된 권리금)을 중심으로 산정합니다.

이때 입증 기준은 단순한 기대나 추측이 아닌 금액, 조건, 시점이 특정된 자료로서 입증이 가능해야 합니다.

✅ 권리금 금액, 지급일, 인도일, 조건이 특정된 약정서/합의서

✅ 임대인에게 보낸 동의 요청, 협의 촉구 메일/문자

✅ 임대인의 거절 사유가 드러나는 회신 (과도한 조건 제시 포함)

✅ 중개사 확인서, 감정보고서/비교표, 인근 실거래 증빙 등

소송에서 승소하기 위해서는 신규 임차인과의 권리금 합의 과정과 금액을 최대한 구체적으로 증거화하는 것이 핵심입니다.

임차인이 권리금 회수 기회를 보장받지 못했을 때는, 상가건물임대차보호법을 근거로 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

① 협의 및 내용증명

임차인은 먼저 신규임차인과의 협의 내역, 권리금 약정 사실을 토대로 임대엔에게 권리금 회수 기회를 보장해 달라는 요청을 합니다. 이때 내용증명 우편을 통해 공식적으로 통지해 두는 것이 중요합니다.

② 소 제기 (손해배상 청구)

임대인이 정당한 사유 없이 협의를 거절하거나 회수를 방해했다면, 임차인은 손해배상청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이때 청구금액은 신규 임차인과 합의된 권리금 전액 혹은 대체 계약과의 차액을기준으로 산정됩니다.

③ 감정 절차

권리금 액수는 객관적인 기준이 없기 때문에, 법원은 감정인에게 권리금 시세를 평가하도록 명하는 경우가 많습니다. 인근 상권의 유사 점포 거래 내역, 매출 자료 등을 종합하여 감정합니다.

④ 변론 단계

임차인은 임대인의 방해 사실, 신규 임차인과의 협의 구체성, 손해액을 집중적으로 입증해야 합니다.

재판부는 양측 주장을 종합하여 실제 권리금 회수 기회가 존재했는지, 임대인의 방해가 부당했는지를 심리합니다.

⑤ 판결 선고

모든 변론과 증거 검토가 마무리되면, 법원은 손해배상 인정 여부와 금액을 판결로 확정합니다.

신규 임차인과의 합의가 구체적이었다면 권리금 전액이 인정될 수 있고, 협의가 불분명하다면 일부 감액되거나 청구가 기각될 수 있습니다.

권리금은 임차인이 오랜 시간 동안 쌓아온 영업 가치와 재산권의 집약체입니다.

따라서 임대인의 부당한 행위로 권리금 회수 기회를 잃게 된다면, 이는 임차인에게 상당한 손실로 이어질 수밖에 없습니다.

법은 이러한 임차인의 권리를 보호하기 위해 권리금 회수 기회 보장 조항을 두고 있으며, 실제 소송을 통해 손해배상 청구가 가능합니다.

다만, 권리금 분쟁은 권리금 액수 산정, 신규 임차인 협의의 구체성, 임대인의 거절 사유 정당성 등 복잡한 쟁점이 얽혀 있어, 충분한 증거 준비와 전략적인 소송 진행이 필요합니다.

권리금 회수 방해 문제가 발생했다면 초기부터 법률 전문가와 상담을 통해 대응 전략을 세우는 것이 무엇보다 중요하다고 결론 드립니다.