10. 내 집 마련 부동산 거래 방법과 절차

이번에는 가장 중요한 부동산 거래 방법에 대해 이야기해보겠습니다.

어떤 일이든 순서가 있게 마련이죠. 거래에도 순서가 있습니다. 크게는 거래 전 확인할 사항, 거래 중 해야 할 일, 거래 후 해야 할 일들 등이 있습니다.

전체적인 프로세스를 이야기해보면 크게 거래 전, 중, 후로 나뉘며 아래와 같은 절차를 보입니다.

우선 부동산 거래 전 확인 사항을 파악해야 합니다

① 현재 사는 집 이사 날짜

② 매수할 집의 이사 날짜

③ 대출 가능여부와 금액

④ 세금, 중개수수료, 수리(필요) 여부, 이사비용 확인 등

가장 중요한 것은 현재 내가 살고 있는 집의 이사 날짜와 매수할 집의 이사 날짜가 맞아야 한다는 것입니다. 예를 들어 지금 살고 있는 집의 이사 날짜가 6월 30일인데, 매수할 집의 이사 날짜가 미리 나갔다면 상관이 없지만 6월 30일 이후라면 상당히 곤란해지겠죠? 그리고 잘 못해서 그 집에 못 들어가게 될 상황이 발생할 수도 있게 됩니다.

또 이런 경우도 생길 수 있습니다. 집을 매매 계약 했는데 먼저 살던 집이 팔리지 않거나(갈아타기 시), 집주인이 전세보증금을 제 날짜에 돌려주지 못하는 상황도 발생할 수가 있어 이사가 꼬이는 최악의 경우도 발생할 수가 있습니다. 만약 이런 불상사가 발생한다면 엄청난 피해는 물론이고 자칫 잘못하면 매도 가계약금 전체를 날려벌 수도 있으니 꼼꼼하게 챙겨야 합니다.

그다음은 나의 대출 가능여부와 예산 계획에 맞는 대출금이 나오느냐입니다. 최근 새 정부가 들어서고 대출이 막혔다기보다는 대출금 자체가 대폭 낮아졌습니다. 아마도 7~8 내 집 마련이나 이사 계획이 있던 분들은 타격이 있었을 거라 생각됩니다.

또 한 가지는 집을 매수할 때는 집의 가격만 중요한 것이 아닙니다. 내가 내야 할 세금과 공과금(등기비용, 법무사 비용 등), 부동산 중개 수수료, 이사비용, 경우에 따라서는 집수리와 인테리어 비용까지 모두 계산에 넣어야 합니다.

특히 자신이 가지고 있는 자산의 대부분이 전세금이라면 일시적 신용대출 범위를 미리 파악하고 혹시 모를 지출에도 대응할 필요가 있습니다.

협상

이제 거래 전 확인 할 사항들을 체크하였다면 계약에 앞서 협상을 진행해야 합니다.

협상이라는 말부터 들으니 부담스러우실 수 있지만 부동산에서 협상은 필수입니다. 왜냐하면 협상을 어떻게 하냐에 따라 작게는 1~2백만 원에서 많게는 몇천만 원 도 아낄 수가 있기 때문입니다.

협상할 때 매도인의 상황이 다음과 같다면 유리한 입장에서 협상을 진행할 수 있습니다.

① 매도인이 이사할 집을 미리 구해 좋고 이사 날짜가 고정된 경우(최고...)

② 신규 아파트에 분양을 받아 입주해야 하는 경우(① 번과 같은 조건)

③ 집에 하자가 있는데 임대인이 모르는 경우(예: 벽에 곰팡이가 있는데 만약 제가 이 집을 매수하며 곰팡이 제거 하는데 돈이 들어가는 좀 깎아주시죠...)

④ 세입자가 집을 험하게(벽지 훼손, 시설물 파손 등) 사용했음에도 임대인이 모르는 경우(위와 비슷함)

⑤ 일시적 1 가구 2 주택으로 양도세 비과세 기간이 얼마 남지 않은 경우(기간이 얼마 남지 않았는데 세금으로 돈 내실 바에 차라리 00 정도 깎아주시는 것이 더 유리하지 않은 신가요?) 등이 될 수 있습니다.

이런 것은 어떻게 파악하냐고요? 당연히 부동산 사장님과 매물을 볼 때 꼼꼼하게 챙겨야 할 사항입니다.(매물 확인 시 체크 포인트 참조)

그리고 협상을 할 때는 하나의 물건만 가지고 하시기보다는 여러 대안의 집들을 리스트에 넣고 안될 시 다른 집을 고려하겠다는 메시지를 풍기는 것이 협상을 유리하게 이끄는 방법이기도 합니다.

사실 협상이란 것이 내가 가져오기만 하려고 하면 아무것도 가져올 수 없습니다.

협상의 기본은 내가 얻는 것만큼 나도 상대에게 뭔가를 내주어야 하는 것이 협상의 기본자세임을 잊지 마시기 바랍니다.

또 하나 중요한 것은 협상을 할 때 부동산 중개사 사장님을 통해 하는 경우가 대부분으로 이 중개사 사장님을 내 편으로 만드는 기술도 필요합니다.

가령 작은 선물을 준다던지?, 아니면 복비를 조금 더 줄 테니 협상을 잘해달라고 부탁한다던지 하는 것을 생각해 볼 수 있습니다. 예를 들면 이런 식입니다. “지금 이 집 가격이 6억 원인데 2000만 원 깎아주시면 제가 복비를 20% 더 드릴게요.” 그러면 아마도 중개사 사장님들이 적극적으로 협상에 임하실 거라 생각합니다.

부동산 가계약

이렇게 협상이 잘 마무리가 되어 원하는 가격에 집을 매수하기로 했다면 다음 할 일은 가계약금을 매도인에게 지급하는 것입니다.

가계약은 부동산을 매수하기 위한 계약금의 일부를 매도자에게 확실히 내가 이 집을 사겠다는 의사표시입니다.

여기서 주의할 점은 가계약을 한다고 하면서 구체적인 계약 일정과 지급 방식 등이 정해진다면 이것은 가계약이 아니라 정식 계약이 되어 반드시 이행하여야 하는 사항이 될 수 있으니 조심하시는 것이 좋습니다.

본계약

가계약이 합의가 되고 가계약금을 매도인에게 전달하면 보통 일주일 내에 본 계약을 하게 됩니다. 우리가 할 일은 계약서의 내용과 일정이나 특약 사항들을 꼼꼼히 챙겨 봐야 합니다.

보통 계약금은 전체 매매대금의 10% 정도를 매도인에게 지급하며 계약을 파기하거나 이행하지 못하면 배액배상의 책임이 발생한다는 것입니다.

예를 들어 부동산 매매 계약을 했는데 집값이 하루가 다르게 막 오를 때 집주인이 마음이 바뀌어 계약을 철회 요청한다면 집주인은 매수인에게 계약금에 2배에 해당하는 금액을 배상해야 합니다.

반대로 매수인이 계약 철회를 요청한다면 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 철회해야 합니다.

중도금

사실 일반 매매 거래에서는 중도금을 넣어도 되고 안 넣어어도 상관은 없습니다. 다만 집주인이 돈이 급하고, 매수인이 협상용으로 사용하려면 중도금 지급을 고려해 볼 수 있습니다.

중도금은 언제 어떻게 지급할지는 상호 간에 협의를 통해 정하시면 됩니다. 보통 매매 대금의 40% 정도를 하는 것이 보통인데 그보다 적어도 되고 많아도 상관은 없습니다. 또 한 가지는 이 중도금은 계약금과 달리 배액상환과는 관련이 없습니다.

잔금

잔금과 관련하여 잔금일은 굉장히 중요합니다. 우선 첫 번째로 6월 1일이라는 날짜가 중요한데, 바로 6월 1일을 기준으로 부동산 재산세가 부과가 됩니다.

즉 6월 1일 자로 부동산을 소유한 사람에게 재산세가 부과된다는 것입니다. 그러기에 만약 내가 그즈음 부동산을 매수하게 된다면 잔금일을 5월 31일 이전으로 맞추는 것이 유리합니다. 6월 1일이 넘어가게 되면 고스란히 매수인이 재산세를 납부해야 합니다.

잔금일에 또 하나 확인해야 할 일은 나머지 계약금액을 모두 지불하고 나서 모든 짐이 빠졌다면 최종 하자를 확인하여 하자가 발견될 경우 먼저 집주인에게 고지를 해야 합니다. 통상 6개월 내 하자 발생 시 집주인에게 책임이 있지만 모든 물건이 빠졌을 때 하자 여부를 확인하는 것이 보기도 편하고 확인하기도 편하다는 것을 잊지 마시기 바랍니다.

등기

잔금을 쳤다면 이제 집의 소유권을 확실하게 가져와야 합니다. 그 행위가 바로 등기입니다. 등기를 하면서 소유권을 자신에게 가져오고, 이와 관련된 세금을 납부하면 등기가 완료가 됩니다.

통상적으로 등기를 할 때는 관할 지자체에 취등록세를 납부하면 되는데 통상 법무사를 통해서 하는 경우가 많습니다. 따라서 등기를 하기 위해서는 취등록세와 법무사 비용을 생각하셔야 합니다.

통상 법무사 비용은 “법무통” 앱을 통해 비교견적을 하거나, 거래를 한 부동산 사장님과 연계된 법무사와 비교하여 저렴한 곳으로 정하시면 됩니다.

잔금을 마쳤다면 또 하나 할 일은 수리 또는 인테리어를 하는 것입니다.

자신의 판단에 따라 해도 되고 안 해도 상관은 없습니다.(보통 실거주니까...)

수리+인테리어는 정해진 가격이 없습니다. 본인의 희망에 따라 비싸게 할 수도 저렴하게 기본만 하고 끝낼 수도 있습니다.

이 인테리어는 한 번에 모든 것을 하는 일괄위임 발주가 있고 각각 필요한 부분만 따로 하는 개별 발주가 있으니 상황에 따라 판단하시고 인테리어 업체나 각각 별도 시공을 의뢰하면 됩니다.

보통 기본 인테리어라고 한다면, 싱크대, 화장실 교체에 도배, 마루/장판 교환 정도가 될 수 있고 필요에 따라 신발장, 타일 교체도 포함됩니다.

이상으로 처음 부동산 관련 대출부터 매수, 계약, 등기까지의 처리과정을 모두 안내하였습니다.

다음에는 보너스로 이번 6.27 부동산 대책(대출규제 정책)과 9.7, 1015 부동산 대책에 대해 하나씩 정리해 보겠습니다.