부동산 공법이 필요한 진짜 이유
부동산 공법이란? 부동산 공법이 필요한 이유. 지목과 용도지역
[WHAT] 부동산 공법이란?
사회란 공동생활을 하는 개인들의 집단이다. 공동생활에는 서로의 이해 충돌과 그로 말미암은 다툼이 필수적으로 발생하게 된다. 이런 이유로 공동생활을 하는 집단은 서로 간의 충돌하는 이해를 조절하고 다툼을 피하기 위해 국가 차원의 권력에 의한 규칙인 공법이 있어야 한다.
법은 크게 공법과 사법으로 구분된다.
- 공법 : 개인과 국가, 공공단체 간의 관계를 규율하는 법
- 사법 : 개인 상호 간의 권리. 의무관계를 규율하는 법
부동산과 관련해서도 공법이 있다. 대표적으로 국토의 계획 및 법률에 관한 법률, 건축법, 농지법, 산지법 등이 있다. 이런 부동산 공법들도 위에 설명한 같은 이유에서 필요하다.
[WHY] 부동산 공법이 필요한 이유
자유민주주의 국가에서 개인이 자신의 부동산을 가지고 원하는 행위를 하다 보면 문제가 발생하게 된다. 예를 들어, 서로 인접한 토지들을 각각 다른 개인들이 매입을 한 상황을 가정해보자. 그림을 보면 비슷한 위치의 땅들이지만 이 토지를 매입한 사람들이 토지를 사용하고자 하는 목적들은 전혀 다를 수 있다.
어떤 사람은 노후에 공기 좋은 환경에서 전원주택을 지으려는 목적으로 매입을 했을 수 있고 또 다른 사람은 도심의 땅값이 비싸고 민원이 잦아서 인적이 드문 곳에 공장을 짓기 위해 땅을 샀을 수도 있다. 이렇게 구입 목적이 다른 사람들이 같은 지역에 토지를 매입하다 보면 서로 충돌하며 피해를 줄 수 있다. 개인적인 목적으로 토지를 매입했지만 결과는 만족스럽지 못하게 된다.
현실에서는 더욱 다양한 사람들과 토지를 매입하는 목적들이 있으므로 좀 더 다양한 경우의 수가 나오게 된다. 부모님에게 물려받은 땅을 가지고 농사를 짓고 싶어 하는 사람, 돼지와 소를 키우는 축산업을 하기 위해 땅을 매입한 사람 같이 목적에 대한 경우의 수가 많아질수록 서로 간의 이해 충돌과 다툼이 발생하는 가능성은 점점 높아지게 된다. 조용하게 전원주택을 짓고 살려고 왔는데 옆집에서 공장 매연이 발생할 수도 있고, 농사를 하는데 축사에서 오물들이 흘러 들어올 수도 있다. 개인으로 보면 자신의 이익을 위해 토지를 매입한 것이지만 공동체 집단에서는 크고 작은 충돌들이 발생하게 된다.
[HOW] 충돌을 최소화할 수 있는 해결책은?
이런 경우 충돌을 최소화하기 위한 해결책은 국가에서 나서 같은 목적을 가진 사람들끼리 묶어서 지역을 할당해주는 것이다.
전원주택을 짓고 싶은 사람은 주거지역에 공장을 짓고 싶은 사람은 공업지역으로 분리를 하면 피해를 최소화할 수 있다. 목적에 맞게 지역을 구분하면 애당초 목적에 맞는 지역의 토지만 매입이 가능하므로 상충되는 사람들끼리 충돌을 줄이고 개개인의 만족도는 높일 수 있다.
실제 모든 토지는 이렇게 국가에서 특정 용도에 맞게 지역을 구분해 놓았다. 비슷한 크기의 땅을 샀다고 해서 개인이 원하는 건축물을 원하는 규모로 지을 수 없게 공법적인 규제를 받는 것이다. 눈으로 보기에는 비슷한 모양을 하고 있는 비슷한 입지의 토지들이라도 각각의 토지에 적용된 규제에 의해 그 가치는 다를 수 있다.
모든 토지들은 사용 목적에 맞게 (용도) 지역이 구분돼있다는 사실. 간단한 내용 같지만 실제 기획부동산으로 분양사기를 당하는 대부분의 이유는 이렇게 토지마다 용도 지역별로 규제를 받고 있는 내용이 다르다는 사실을 모르기 때문이다. 많은 초보자들이 시세보다 싼 매물이라고 공시지가보다 싼 토지라고 덥석 물고 땅을 치고 후회하는 이유도 이 용도지역에 대한 이해가 없기 때문이다.
역세권 토지라고 다 개발되는 것이 아니다. 주변에 대형 개발 호재가 있다 해서 그 주변 땅들의 가격이 무조건 같이 오르는 것도 아니다. 토지는 용도지역과 몇 가지 기초적인 내용만 알아도 최소한 기획부동산의 감언이설에 속아 평생을 후회하는 일은 막을 수 있다. 하지만 많은 사람들이 이 기초적인 내용을 몰라 당하고 있는 것이다.
전원주택이던 공장이던 목적에 맞는 최적화된 토지는 찾기 위해서는 부동산공법이 왜 필요한지 용도지역은 무엇인지부터 제대로 이해하고 시작해야 한다. 이 내용을 제대로 이해하면 나머지 내용들을 좀 더 쉽게 이해할 수 있다. 더 많은 내용을 말하고 싶지만 다음 시간에 좀 더 자세히 살펴보도록 하자.
