[꼬모까사]숙박부동산 금융투자상품 안내

연수익률 고정 20.0%의 선착순 혜택을 누리세요

안녕하세요, 위탁숙박운영 및 부동산 개발 기업인 주식회사 꼬모까사의 대표 최효석입니다.

저희는 지난 2021년 이래로 을지로3가역과 충무로역 사이에 위치한 관광요지(충무로24 남산센트럴뷰스위트)에서 외국인들을 대상으로 한 숙박레지던스를 운영해오고 있습니다. 

코로나도 버티면서 현재 7평(23㎡) 원룸 스튜디오 형태의 객실에서 매월 300만원 내외의 매출을 90% 수준의 예약률로 유지하며 인근 지역의 다른 숙박 업소와 비교해도 뛰어난 실적으로 운용하고 있습니다.

사업의 확장으로 인해 작년에 김포공항 근처에 위치한 관광호텔을 하나 인수하기도 하였으며, 타건물에 대한 위탁운영서비스, F&B, 자가운영 서비스, 부동산금융 등 다양한 서비스 확장을 통해 동종 업체 대비 높은 수익률과 성장률을 유지하고 있습니다.

이 중 프라이빗하게 금융투자상품을 운영하여 투자자분들께 높은 고정 수익률로 윈윈하는 모델을 만들었는데, 이번에 시장 호황과 더불어 저희도 보다 공격적인 투자를 하기 위해 신규 투자 상품을 오픈하여 공개적으로 투자자를 추가로 모시고자 합니다.

꼬모까사 부동산 금융 상품이란?

일종의 리츠(REITs)와 유사한 상품으로서 투자자들의 자금을 모아 펀드를 만들고, 그 비용으로 꼬모까사가 운영하고 있는 남산센트럴뷰스위트 건물의 객실들을 추가 매입하여 매출을 발생시키고, 그 수익을 투자자에게 다시 돌려주는 모델입니다.

왜 꼬모까사인가?

서울시내를 통털어 외국인 관광객을 대상으로 가장 뛰어난 입지에 위치하고 있어서 수요가 끊기지 않기 때문입니다. 한국에 방문하는 외국인 관광객들의 거의 대부분의 코스는 광화문-청계천-인사동-북촌-동대문-명동을 위주로 진행됩니다. 저희 숙소는 이 코스를 모두 걸어서 갈 수 있는 위치에 있어서 외국인들 사이에서도 이 지역이 숙박 핫플로 이름이 나 있습니다. 사실상 서울에서 외국인 숙박으로 이 정도 퍼포먼스를 낼 수 있는 지역은 명동상권과 홍대상권외에는 없는데 그 많은 숙소들 중에서도 꼬모까사는 여러 다양한 서비스 디테일과 퀄리티로 다른 업체들에 비해 높은 수익률을 내고 있습니다.

명동, 을지로, 광화문, 인사동 상권을 포함하고 있는 최고의 입지입니다

에어비앤비 숙박 산업의 잠재 가능성

국내에서 개인이 합법적으로 공유숙박업을 운영하려면 외국인관광도시민박업, 한옥체험업, 농어촌민박업 중 하나로 등록해야 합니다. 외국인민박업의 경우 공유숙박 취지에 맞게 집주인이 반드시 실거주 해야하며, 또한 외국인만 손님으로 받아야하며, 아파트를 숙소로 제공하려면 입주민들의 동의를 받아야한다. 오피스텔은 상업시설이므로 아예 불법입니다. (관련기사)

업계 추산으로는 에어비앤비 플랫폼에 등록된 상품의 최대 90%까지가 불법으로 운영되고 있다고 보고 있습니다. 이런 상황 속에서 에어비앤비는 최근 숙소 운영 호스트들에게 ‘영업신고 정보와 영업신고증’을 제출하라고 안내하고 있습니다. 신규 등록 숙소는 올해 연말부터 영업신고증 제출이 의무화되고, 기존 등록 숙소는 1년 유예 기간을 둬 2025년 말까지 관련 서류를 제출해야합니다. 즉, 합법적으로 법인으로 운영하거나 개인의 하는 공유숙박업을 제외하고는 모두 리스팅에서 내려가고 이는 합법 업체들에게 상당한 반사이익이 될 것으로 예상되고 있습니다.

꼬모까사는 왜 투자 상품을 운영하는가

이렇게 급격한 성장이 예상되고 있기 때문에 현재보다 더 많은 객실을 확보하여 수익성을 높이는 것이 전략인데 법인 자체 자금으로 많은 객실을 추가로 구입하기에는 부담이 있어서 레버리지를 통해 수익을 높이기 위해서 입니다.

지난 24년 상반기에 비공개로 소수의 투자자들과 함께 이 상품을 운영하여 검증한 결과 회사도 레버리지를 통해 수익성을 증대시킬 수 있었고, 투자자도 높은 고정 수익률로 다른 투자 상품에 비해 만족할만한 결과를 유지하고 계십니다.

꼬모까사의 투자 상품 소개

현재 운영 중인 저희의 투자 상품은 크게 세 가지 입니다.

첫째는 직접 취득으로서 본 건물에 있는 객실을 매입하신 후 저희에게 위탁을 맡기시는 방법입니다.

둘째는 자가운영으로서 부동산 직접 취득 후 법적인 리스크를 피하기 위해 저희와 계약은 맺으시되 모든 운영은 직접 하시는 방법입니다.

셋째는 금융투자 상품으로서 부동산을 취득하지는 않지만 소액으로 법정 최대 수익률을 받는 방식입니다.

이 세가지 방식에 대하여 하나씩 설명 드리도록 하겠습니다.

1. 직접 취득 방식

- 개념 : 본 건물(남산센트럴뷰스위트)에 있는 객실을 매입한 뒤 객실 운영을 꼬모까사에 맡기고 수익을 정산 받는 방식

- 기대 수익률 : 연 8% 내외 (월 평균 200만원 내외 / 비수기 반영시 170만원 내외)

- 초기 투자비 : 거래가액(2.7~3.0억) + 취등록세 4.6%(약 1242~1380만원) + 집기류(가구, 가전 등 약 5백만원) / 금융기관 주선가능 (LTV 70%선)

- 장점 : ①자산 직접 취득 ②노력없이 Passive로 월세처럼 매월 월세보다는 많은 금액을 받을 수 있음(위탁운영사가 매월 운영 수익을 정산)

- 단점 : ①건물 특성상 매도 차익은 크게 없음 ②월 정산금은 매월 달라질 수 있음(성수기-비수기 차이 있음)

2. 자가 운영 수익

- 개념 : 직접 취득과 마찬가지로 객실을 매입한 뒤, 운영사에 맡기지 않고 모든 운영(OTA관리, CS, 접객, 청소, 세탁 등)을 직접 운영하는 방식

- 초기 투자비 : 투자자는 보증금 1억원을 꼬모까사에 보증금으로 지급 → 꼬모까사는 그 비용에 추가 대출을 일으켜서 객실 매입 → 투자자는 집기 투자액(약 5백만원)을 추가 투자한 뒤 직접 운영하여 수익화 하는 방식

- 기대 수익률 : 연 36% 내외

-  장점 : ①전체 금액(3억)이 아닌 매매가의 30% 정도(1억)만 투자하므로 수익률이 높음 ②직접 운영하기 때문에 위탁사의 운영 능력과 무관하게 더 높은 수익 창출도 가능 (현재 꼬모까사에서 진행중인 자가운영 객실의 경우 꼬모까사 평균 매출보다 더 나오는 곳들 존재함)

- 단점 : ①법적 리스크를 피하기 위해 운영 법인의 이름으로 취득하기 때문에 자산 직접 소유가 아님 ②모든 운영을 모두 직접 해야 하기 때문에 시간 및 자원의 노력이 상당함. 노하우 부족 문제 가능. (거의 매일 출근하듯이 와서 청소 및 빨래 직접 해야 하는 개념)

3. 금융투자상품

- 개념

객실 매입을 위한 펀드계좌에 투자하는 상품

- 초기 투자비

투자금(1구좌당) : 총 1,500만원 (보증금 1,000만원+집기류 500만원) / 집기는 48개월 감가

계약기간 : 기본 6개월 (6개월 단위 연장 계약 가능)

- 기대 수익률 : 연 20% 확정

수익률이 연 20%가 되지 않을 때에도 운영사에서 최저 이익률 20%를 보장하여 지급

모델은, 객실 매입후 운영을 하여 30% 이상의 수익을 내고 그 중 20%를 투자자에게 배당하고 나머지 10%를 법인이 운영비로 사용하는 모델로서 양쪽 모두에게 윈윈인 것을 상반기 투자상품 운용을 통해 검증함.

- 장점 : 법정 최고 이율을 리스크 없이 보장. 어떤 금융 상품도 이 수준을 '보장'해주는 것은 없음.

- 단점 : 기존에 없는 상품이며, 비금융회사의 사모라는 점에서 신뢰도가 부족해보일 수 있음

그런 이유로 첫 상품은 지인들 위주의 프라이빗으로 진행하였음

신규 상품 투자 희망하시는 분들에게는 대면으로 그간 투자 성과 레퍼런스와 운영 데이터 숫자 원본을 보여드림으로서 리스크 해소 노력

- 투자금 상환 시뮬레이션

문의 및 상담 요청

보다 공격적인 시장 확대를 위해 저희 꼬모까사도 현재 어떤 금융 상품도 하지 못하고 있는 상당한 확정이율로 투자자를 모시고 있습니다. 본 문서는 개략적인 구조를 설명해드리는 자료로서 실제 투자 의향이 있으신 분들은 대면 미팅을 통해 저희 사업 소개 및 운영 자료, 기존 투자자 투자 성과, 운영 데이터 등을 원본으로 보여드리고 확신을 가지실 수 있도록 충분히 설명 드리도록 하겠습니다.

모든 문의에 환영합니다. 아래 연락처로 문자 보내주시면 확인 후 회신 드리도록 하겠습니다.

편히 연락 주시기 바랍니다. 감사합니다.

주식회사 꼬모까사

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