수익형 부동산, 왜 아파트일까?
상가도, 다세대주택도, 오피스텔도 아닌 아파트를 추천하는 이유
나는 상가, 다세대, 오피스텔 등 여러 부동산 투자 중에서도 '아파트'를 선호한다.
'아파트'는 우리가 발 뻗고 잠자는 공간이기 때문에 가격의 변화에 정직하며, 좋은 물건에 대한 구별이 상대적으로 쉽기 때문이다. 즉 상가-오피스텔-아파트 중에서 '시세'가 정확하고 예측 가능한 범위에 있다는 것이 아파트의 큰 장점이지 않을까 싶다.
물론 큰돈을 벌게 되면 상가, 건물에 투자하는 것이 수익률이 좋을 수 있다.
그러나 그것은 큰돈을 벌고 난 이후의 일이다.
30대-40대의 부동산 투자는 큰돈을 버는 것보다, '환금성'을 기반으로 '시간의 흐름에 기댈 때' 꾸준히 우상향 할 물건에 투자하는 것 중요하다.
나는 가진 자원 안에서는 은행의 힘을 빌려 최대한 공격적으로 투자하려고 하지만, 예측 불가능한 위험 자산에 돈을 넣는 것은 두려워하는 보수적 투자자이기도 하다.
또한 현재 삶의 질도 중요하므로 좀 덜 먹더라도, 꾸준히 빠르게 수익 낼 수 있는 물건을 찾아다닌다. 다른 사람들에게 추천할 때 재건축은 관리처분 단계에 있는 속도 빠른 애들 위주로, 갭 투자가 가능한 우량한 신축 위주로 추천하는 편이다. 수익화를 향한 '기다림'이 얼마나 힘든 여정인지 본능적으로 알고 있기 때문이다.
(돈이 많으면 기다릴 물건에 투자해도 된다. 크게 불어나는 것은 사실이다.)
왜 아파트인지를 설명하기보다, 왜 상가-다세대주택-오피스텔이 초보자에게 혹은 30-40대에게 투자로써 아직인지 이야기하는 것이 빠를 것 같다.
1. 상가는 왜 아직일까?
10년 전, 5년 전, 3년 전, 그리고 1년 전만 봐도 지금과 다를 정도로 상권이 너무나 빠르게 변화하고 확장된다. 홍대가 힙하다더니 상수동-합정동-연남동으로 순식간에 확장 및 이동되었고 요즘에는 문래 예술촌이 하나의 트렌드인 것 같다. 이태원도 마찬가지다. 한강진-경리단길-한남동에 이어 성수동 공장지대로 상권이 확장된 느낌이다. 요즘은 '청년창업' 지원을 통해 상권이 더 드라마틱하게 발달되는 것 같기도 하다. 문배동 '열정도'처럼...
소비자로서 힙한 상권이 다양한 지역에 형성되는 것은 고마운 일이다. 보는 재미, 먹는 재미가 있어 우리의 주말이 더욱 풍요롭다.
하지만 '투자'관점에서 생각하면 도무지 예측이 불가능하다.
아파트는 '전세'라도 있지, 상가는 한 번 '공실' 되기 시작하면 답이 없다. 길거리를 가다 보면 '임대문의'를 적어 놓은 상가들이 얼마나 많은가.
보통 직장을 그만둔 어르신들이 노후대책으로 크게 생각 안 하고 상가를 사는 경우가 있는데, 상가를 취득하면 일을 하지 않더라도 '임대사업자'로 등록을 해야 하고 매월 생각보다 큰 금액의 '건강보험료'를 내야 한다. 다달이 임대수입이 몇 백씩 들어오는 우량한 물건 말고, 100만 원 미만의 월 수입이 들어오는 작은 상가도 예외가 없다. 이 와중에 공실이라...
상가의 시세는 땅값, 자릿값도 있지만 철저하게 월세 수익률 기반으로 측정된다. (은행에 맡길 때 보다 더 수익이 나는가) 공실이 나면 월세가 낮아지고 시세가 바닥을 찍으며 매도도 할 수 없어 현금화도 안 된다. 한 번 장사가 안 돼서 나간 자리는, 그다음-다음-다음도 계속 뭔가 꼬인다. 결국 헐값에 넘어가게 된다.
특히 조심해야 할 것이, 경기도권 신도시에 있는 큰 건물들 2-3층에 있는 상가이다. 도시가 들어서면 상권이 빠르게 발전할 것 같지만 대부분의 신도시는 배드타운이기에 상권이 생각보다 발달하지 않는다. 신도시는 땅도 넓어 상가라 할 수 있는 건물들도 계속 들어서고, 상권도 지역 내에서 수시로 바뀐다. 초보는 도통 따라갈 수가 없다. 가진 물건이 상가 1층이라면 편의점, 은행 등 고정적으로 들어설 업종이 있어 그나마 버티지만 어설프게 저렴하다고 2-3층에 투자했다가는 공실의 늪에 빠질 수 있다.
(위의 이야기는 피를 나눈 동거인의 '투자 실패기'를 기반으로 작성해 보았다. 엄마 미안;;)
우리가 아파트를 살 때 '들어가서 살 각오가 되어있는, 들어가서 살고 싶은' 상품에 투자하는 것처럼, 상가 투자도 '언제든 그 자리에서 무엇인가 자영업을 할 여력이 되는' 사람이 해야 한다고 생각한다.
소액투자로 적합해 보이는 상가... 싼 건 비지떡이다.
어느 날 갑자기 좋은 정보 있다고 만나자는 지인의 권유... 상가 완판을 위해 같은 상가 내 안 팔리는 자리를 추천할 가능성이 높다. 조심하자.
2. 상가의 진화 버전, 상가주택(or 다가구주택) 왜 아직일까?
아파트에서 돈 좀 벌고 나면, 그렇게들 '건물'에 대한 욕심에 빠져든다. 30대부터 노후 대책을 세워야 한다며 다달이 월세 나오는 건물주를 꿈꾼다. 수익 난 아파트 정리해서 상가형 주택(지하, 1층 상가-2,3층 주택-젤 위층 주인 거주 형태)을 하나 짓고 위층에 살며 건물 관리하면 시세와 수익 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있을 것 같다.
땅을 산다. 그리고 건물을 짓는다. 건물은 누가 지어주나. 설계부터가 난관이다. 설계 사무소 쫓아다니며 수십 개의 도면을 받아보고 결정해서 시공에 들어간다. 대형 건설사가 지어준 아파트에서 편히 살다가 이게 뭔 일인가 싶다. 수시로 가서 공사장 인부 열 일하게 밥 사주고, 자재가 제대로 쓰이고 맞는지 체크해야 한다. 철근 한 두 개 빼는 것은 일도 아니다. 매의 눈으로 감시해도 초보다는 눈 뜨고 코 베인다. 건축비는 2-3배 뻥튀기되고 들인 만큼 호화롭지도 않다.
아니면 지어진 건물을 산다. 이 건물은 시세가 없다. 비슷한 필지에 동일한 모양의 상가주택들인데 부르는 게 값이다. 내가 저렴하게 사는 건지, 가늠이 안 된다. 참고로 상가주택의 시세도 '월세수익률'을 기반으로 결정되는데 물건마다 천차만별이라 가격비교의 의미가 없다. 건물 내부에 어떤 문제점이 있는지 세입자들이 어떤 사연을 가진지도 알지 못한 채 그냥 산다.
그렇게 지어진 건물을 사던, 땅을 사서 지었던 '유지'를 해야 한다. 월세 받는 재미는 쏠쏠하지만 사소한 잔고장이 있어도 주인인 내가 직접 나서서 고쳐야 한다. 관리사무소 따위 없다. 관리해 주는 업체를 고용해서 관리하면 되지만 있는 돈 없는 돈 다 끌어 모아서 겨우 구매했는데, 관리 업체가 웬 말인가.
그렇게 건물을 유지한 지 10년이 지났다. 이젠 잔고장이 아니다. 크게 크게 천 이상 단위로 터진다. 노후대책으로 샀는데 노후대책은커녕 스트레스가 된다. 나이 드니 건물 관리도 짐이 되고 차라리 팔고 깔끔하게 아파트 돌리며 월세 받고 싶다는 생각이 밀려온다. 그런데 안 팔린다. 팔고 싶을 때 팔 수가 없다. 환금성이 없기 때문이다.
(위의 이야기는 피를 나눈 동거인의 '투자 실패기'를 기반으로 작성해 보았다. 아빠 미안;;)
덧붙이면 상가 주택의 상가들은 일반 상권의 상가보다 공실도 더 잘 난다. 관리 유지 비용 대비 생각해보면 기대했던 월세 수익만큼 이 아닐 수도 있다. 주택가 기반의 상가 주택은 1층에 음식점이 들어올 경우가 많은데 수시로 올라오는 냄새는 물론 화재의 위험도 감수해야 한다.
상가 주택은 실제로 자녀들 교육을 끝낸 50대에는 나름 적합한 투자처라고 생각한다. 같은 건물에 주인집으로 동거하는 형태가 아닌, '실거주 집 한 채'를 두고 그 외 여유돈으로 월세 수익을 올리며 유지하는 형태는 나쁜 카드는 아니다.
그렇지만 30-40대는 아직이다. 직장생활, 부동산(아파트)+주식 투자, 아이들 교육을 안정적인 자금 흐름 속에서 충실히 한 후 은퇴를 꿈꾸는 시점에 결정해도 늦지 않다.
건물주 욕심 내려놓자, 쉽지 않다.
3. 아파트 투자할 돈은 없고, 수익형 부동산이 좋다던데... 오피스텔 왜 아직일까?
30대가 접근할 수 있는 대표적인 수익형 부동산이 오피스텔이다. 소자본으로 투자가 가능하기에 '실거주 집 한 채' 마련이 끝나면 제일 먼저 기웃거리는 것이 오피스텔(혹은 도시형 생활주택)이 아닐까 싶다.
오피스텔이 어려운 이유는 내 욕망이 투영되지 않은 '완전한 투자관점'의 상품이기 때문이다. 아파트를 구매할 때는 나름의 철학과 기준을 갖고, 그 기준에 맞게 우리 가족의 보금자리를 선택한다. 그러나 오피스텔은 '실거주'라는 요건이 완전히 배제된다.
철저하게 '투자'로만 물건을 바라보다 보니, 어떤 타깃이 오피스텔에 들어오는지, 그들에게 어떤 요소(역세권? 월세? 구조?)가 중요한 것인지 실기하게 된다. 철저한 분석이 '나'를 기반으로 하는 것이 아니라 '들어올 누군가'를 기반으로 하기 때문에 타깃 고객과의 생각이 다를 수 있다고 본다.
또한 오피스텔은 누군가의 최종 종착역이 아니기 때문에, 내 물건을 받아줄 수요층이 약해 시세 상승이 더디다. 투자 금액이 적어 수익률은 아파트보다 확실히 좋을 수 있으나, 수익 자체가 크지 않다.
개인적으로 언제든 사고팔 수 있는 주식은 '수익률'이 중요하지만, 부동산은 생각과 동시에 거래할 수 있는 상품이 아니기에 수익률보다 시간을 견디어 '큰 수익'을 내는 물건이 더 좋은 것이라 생각한다.
오피스텔은 물량 공급과 시설의 감가상각에서도 자유롭지 못하다. 아파트는 국민의 삶의 기반이 되는 '주거복지'와 연결된 부분이라 '물량'에 대해 민감하게 감시하고 통제한다. 하지만 오피스텔은 다르다. 언제든 지금보다 더 신상의 오피스텔이 내 주변에 공급될 수 있고 방어가 쉽지 않다. '임대사업자'를 등록하면 7년 정도 자금이 묶이는 셈인데 물량과 시설의 감가상각, 시세 변화에 기민하게 대응할 수 있을까?
가랑비에 옷 젖듯 짭짤한 소득이지만, '눈 뭉치'를 만들어야 할 시점에 아쉬운 상품이다.
(위의 이야기도 피를 나눈 동거인의 '투자 실패기'를 기반으로 작성해 보았다. 우리 가족 만만세;;)
직간접적으로 경험한 몇 번의 아쉬운 거래 속에서 내가 깨달은 것은 욕심내지 말고 '아파트만 잘 해도' 먹고사는데 지장 없다는 사실이다. 잘 모를 땐 '아파트' 하나만 잘 해도 된다. 중간은 간다니까!
그렇다면, 30대-40대에게 '수익형 부동산'을 어떤 관점으로 접근해야 할까?
1. 현금화가 용이한 상품을 찾자.
30대(-40대 초반까지)는 비교적 꾸준한 벌이가 가능하지만, 자산이 안정화된 시기가 아니라 변동성이 크다.
자산이 안정화되지 않았다는 의미는, 자산 규모 자체가 실거주 집을 제외하고 무언가에 제대로 배팅할 만큼 크지 않다는 이야기기도 하고, 학세권으로의 이사나 주재원 발령 등 자산을 크게 이동시킬 만한 이벤트들이 자주 발생한다는 뜻이다.
그래서 비교적 큰 목돈이 어디론가 나가기도 하고 들어오기도 한다. 변동성이 큰 시기에는 언제든 내 상황에 따라 현금화가 즉각적으로 가능한 상품에 투자하는 것이 좋다.
현금화가 가능한 상품의 의미는 상대적으로 많은 사람들이 찾고 수요가 꾸준히 받쳐주는 지역의 '아파트'를 의미한다.
2. 자산의 체급을 늘리는데 주력하자.
30대(-40대 초반까지)는 아직 자녀가 어리고, 부부가 맞벌이로 버틸 수 있어 그나마 일부분이지만 저축이라는 게 가능하다. (시터 비, 영유 비 무서운 건 다 써 보고 보내 봐서 알지만... 주변 언니들 이야기를 들으니 학원비의 진검승부는 중학교부터라고...)
즉 저축이 가능하다는 것은, 다달이 몇십(혹은 그 이상)만 원 추가적으로 들어오는 수입이 없어도 버틸 수 있다는 이야기다. 30대(-40대 초반까지)가 수익형 부동산을 구매하려면 위에서도 설명했듯 집에 올인하고 남는 돈으로 투자할 경우일 텐데 이 정도 자금 규모로 좋은 수익형 물건을 잡는 것은 어렵다.
차라리 '아파트' 갭 투자나, 소형 아파트를 매의 눈으로 찾아 자산의 체급을 늘릴 필요성이 있다. 같은 돈을 투자해서 매 월 수입을 얻는 것도 의미 있지만, 시세를 튀겨서 자산 규모를 크게 만들어 가면 담보 대출 능력도 커지기에 필요한 시기에 자금 흐름의 원활함을 위해서도 좋다.
(대출을 무서워할 필요는 없다고 본다. 부채 없는 기업 봤나... 적당한 대출은 약이다!)
이렇게 투자한 '실거주 +@'의 포트폴리오로 40대 중반 이후 고용 불안정이 찾아오고 아이 학업 유지를 위한 목돈이 들어갈 때, 체급을 늘린 자산을 활용하여 지가 상승이 기대되는 핵심 지역의 제대로 된 수익형 부동산에 투자하는 것이 좋지 않을까 생각해 본다.
