문재인 정부는 6.19의 첫 번째 부동산대책에도 불구하고 지난 7월 서울 주택 가격이 2009년 이후 최고치를 찍고 그 상승세가 꺾이지 않자 8월2일 다시 부동산대책을 발표했다. 국토교통부 장관은 부동산대책 발표에 앞서 열린 당정협의에서 “지난 6.19 대책을 통해 주택수요를 억제하고 과열지구의 전매제한을 강화하는 등 노력했지만 규제가 덜한 오피스텔과 재건축, 재개발 등으로 투기수요가 유입됐다”면서 “수년간 이뤄진 과도한 규제 완화가 대내외 경제여건 개선과 맞물려 투기수요가 크게 늘어났기 때문”이라고 진단했다. 원내대표와 정책의장도 “집값 상승이 다주택 투기수요에 있다고 보는 만큼 주택시장 안정화를 위한 핀셋대책이 필요하다”면서 투기과열 지역에 대한 규제와 실수요자를 위한 공급확대, 청약제도의 불법행위 근절 대책을 주문했다. 이어 “민주당과 정부는 다주택자 중심으로 부동산 투기를 용납하지 않겠다는 기조를 갖고 부동산 정책에 대한 신속하고 분명한 신호를 줘야 한다”고 강조했다. 정부는 8.2 부동산 대책을 ‘투기와의 전쟁’이라고까지 표현하며 그 동안 논의돼 온 주택담보대출규제 강화, 1가구 다주택 보유자 세 부담 확대, 투기지구 지정 확대 등을 담아 결의에 찬 모습이다. 물론 중산층 주거 안정을 위한 정부의 의지는 높이 평가할 만한 것이고 급등하는 주택가격을 수수방관할 수 없었을 것이라는 점은 이해할 수 있다. 다만 이러한 대책이 ‘집값 오르는 것은 나쁘다. 집값 오르는 원인은 투기 때문이다. 투기는 경제 활동에 해롭다’는 어쩌면 많은 사람들이 그렇게 생각하고 있고 일견 그럴듯한 생각에서 출발하고 있지만 불행하게도 정확한 진단이 아니며 따라서 처방도 제대로 되기 어렵다는 점은 지적하지 않을 수 없다. 주택도 하나의 상품이므로 공급에 비해서 수요가 늘어나면 가격이 오르는 것이 정상이다. 주택 가격 상승 자체는 좋거나 나쁘거나 단정할 것이 아니다. 만일 정말로 수요가 늘어나 가격이 오르는 것이라면 그래야 공급도 활발해 질 것이므로 가격이 오르는 것이 문제 해결에 도움이 된다. 수요가 늘어나는데도 가격을 묶어 공급이 증가하지 않는다면 오히려 문제는 더욱 심각해 질 것이다. 투기는 미래에 더 큰 수익 발생이 예상돼 가격이 오를 것으로 판단하고 투자하는 행위이다. 즉 가격이 오르는 것은 미래에 더 큰 수익이 발생할 것이라는 예상 때문이고 실제로 예상이 실현되면 투기가 없더라도 가격은 오르게 된다. 오로지 투기 때문에 가격이 상승한 것이라면 거품이 빠지듯 가격이 붕괴되고 투기자들이나 이들에게 대출한 금융권이 손실을 볼지 모르지만 이들이 손해 볼 것을 걱정해 범정부적 부동산대책을 세우며 명운을 걸고 나서야 하는지는 의문이다. 그리고 투기 행위 자체는 반드시 나쁜 것이 아니다. 장래에 큰 수익이 예상되는 것에 미리 투자를 해야 앞으로의 경제활동에 대한 대비를 할 수 있다. 만일 모든 사람이 미래의 수익을 예상하지 않고 현재 수익이나 실수요만 판단해 투자한다면 바람직한 것만은 아니다. 예를 들어 결혼하고 자식 나을 것을 예상하고 미리 큰 집을 사두거나 노후에 대비해 임대할 주택을 몇 채 마련하는 것이 경제를 해치는 행위일까? 주식을 사고 은행에 예금해 대기업들이 활동하기 좋은 여건을 만들어 줘야만 훌륭한 투자행위고 개인적으로 임대를 위해 집을 마련하는 것은 국가적으로 해롭다는 발상은 어디서 오는 것일까? 혹자는 그런 투기행위로 인해 집값이 올라가고 중산층의 내집 마련이 어려워진다고 말한다. 그러나 중산층의 내집 마련을 위해 집값을 싸게 묶어 두면 주택 공급이 늘지 않고 특히 다주택 소유를 제한하면 임대주택 공급이 어려워져 가난해서 내집 마련은 엄두내지 못하고 세사는 서민들의 생활은 더욱 힘들게 된다. 집값은 싸게 하되 정부가 임대주택을 공급하면 된다고 주장할 수도 있지만 임대주택을 공급을 정부가 하는 것은 좋고 개인이 하는 것은 나쁘다는 발상은 이해하기 어렵다. 개인들이 경쟁적으로 임대주택을 공급하면 질은 좋아지고 임대료는 내려가게 된다. 그 것을 억지로 못하게 하고 정부가 직접 공급하는 것이 바람직한 일인가? 정부 임대주택은 세입자가 원하는 곳보다 공급하기 쉬운 곳에 대단위로 지어지고 건설비도 비싸지며 관리비도 정규직 공무원들을 고용하니 많이 들게 된다. 물론 세금으로 충당하면 된다고 하지만 그럴 돈을 차라리 가난한 사람들에게 직접 주고 본인들이 원하는 곳에서 세 살게 하면 훨씬 나을 것이다. 요컨대 투기억제 정책은 자칫하면 가장 가난한 서민들을 어렵게 하고 공공 임대주택에 줄서게 만드는 결과를 초래할 수 있다. 주거 안정이라는 정책 목표는 올바른 것이지만 투기에 대한 공격이 서민들의 주거수준 향상에 도움이 되지는 않는다. 투기와의 전쟁을 선포하기보다 집값이나 지가 상승에 따른 세부담을 합리화하고 그 재원으로 저소득층의 주거 안정을 위한 보조를 확대하는 것이 정책 목표 달성에 가까운 길이 아닐까?
나아가 소비자들이 원하는 것이 강남(강남구, 서초구, 송파구 등)의 혹은 지하철 역세권의 주택이라면 차라리 강남 혹은 지하철 역세권의 주택 부지 용적율을 대폭올려(부자들이 더 돈버는 일을 막으려 한다면 용적율을 경매로 팔면됨 - 대략 현재 용적율 200%인 강남 아파트 부지 토지가격이 평당 1억원 정도하므로 처음엔 용적율 100% 당 5000만원 정도에 거래되다 아파트 가격이 떨어지면 그에 비례해 하락하게 될 것) 예컨대 이제까지 용적율을 200%로 규제해 땅이 10평 있어야 20평 아파트 하나 나오던 것을 땅 10평으로 20평 아파트를 4채 정도 지을 수 있도록 용적율 800%(이건 너무하다 싶으면 300~500%)로 올리면 강남에서는 현재의 2~4배 가까이 주택이 공급되는데 그럴 경우 강남 혹은 역세권의 집값은 반값 이하로 떨어지고 부자들은 복잡한 강남이나 역세권을 떠나 외곽으로 피신하는 일도 일어날 것...
그리고 정부는 용적율을 판 대금으로 저소득층 서민을 위한 주거 지원자금으로 활용할 수도 있으니 그야말로 일석이조 아닌가?
