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Jun 03. 2023
건물주가 되려면 업종별 상권범위를 알아라
입지는 상가의 위치다
입지의 좋고 나쁨을 판단하기 위해서는 먼저 상권부터 공부해야 한다
건물주가 되고 싶은 투자자는 대부분 A급 매물을 원한다.
단순하게 '현재의 임대료와 수익률이 얼마나까 내가 얼마를 투자하면 월 얼마의 임대수익을 얻을 수 있겠구나'하는 생각으로 접근한다.
투자금 대비 임대료와 수익률로만 따졌을 때 A급이었던 매물이 시간이 지남에 따라 임대료가 점점 내려가면서 결국 투자자가 손해를 보는 사례도 적지 않다.
상가가 속한 상권이 여러 가지 이유로 쇠퇴하거나 다른 상권으로 흡수되어 기대하는 임대료를 받지 못하고 상가 대출이자 등 비용을 감당하기 어려운 상황이 올 수도 있기 때문이다.
따라서 건물주가 되고 싶은 투자자는 '상권'과 '입지'를 중요하게 봐야 한다.
입지는 상가의 위치이다.
입지의 좋고 나쁨을 판단하기 위해서는 먼저 상권부터 공부해야 한다.
상권은 상업상의 세력이 미치는 범위를 말한다.
발달한 상권일수록 재화나 서비스를 제공하는 범위가 크다.
보통 '상권이 활성화되어 있다.'라고 하면 사람이 많이 모이고, 상가도 많고, 장사도 잘 되는 지역을 뜻한다.
소비자분포기법 (CST : Customer Spotting Technique) (ⓒ더본코리아)상권을 거리별로 구분하면 다음과 같다.
1차 상권 (Primary Trading Area)은 반경 500m를 기준으로 도보로 10분 이내에 이용할 수 있는 범위를 말한다.
1차 상권에는 전체 구매고객의 약 50~70% 정도가 분포되어 있다.
2차 상권 (Secondary Trading Area)은 1차 상권의 외곽에 위치하고, 반경 1km 범위에서 구매고객의 약 20~25%가 분포되어 있다.
3차 상권 (Fringe Trading Area)은 1차 상권과 2차 상권 이외의 고객을 포함하는 범위를 말하며, 주변상권이라고도 한다.
실제 현장에서는 크게 의미를 두지 않는다.
물론 입소문 난 핫플레이스는 먼 거리에서도 일부러 찾아오는 고객들도 많다.
하지만 확실하지 않은 임차인을 구하려고 상권이 작고 유효 배후인구가 적은 상가를 매입할 수는 없으므로 배제한다.
상가를 투자하거나 임차인을 구하려면 건물주는 먼저 어떤 업종이 들어오면 좋을지 생각해야 한다.
어떤 업종의 브랜드가 내 상가를 더욱 가치 있게 만들어 줄 수 있는가는 업종별 상권 범위를 참고하면 도움이 된다.
동일 상권 내에서 좋은 업종의 임차인을 먼저 찾아 임대한다면 타 건물주보다는 안정적인 임대수익을 더욱 보장받을 수 있기 때문이다.
상권범위를 고려하지 않은 치킨전문점의 출혈 경쟁 (ⓒ연합뉴스)업종별 상권의 범위는 편의점이 200m, 치킨점은 500m,
피트니스클럽은 1~2km가 적당하다.
소매점 중 편의점의 상권 범위는 200m 정도가 적당하다.
슈퍼마켓, 문구점, 과일/야채/생선/정육 등 생필품점은 500m 정도로 본다.
안경점, 서점, 의류/신발, 가구점, 보석/시계, 휴대폰, 제과점, 화장품, 스포츠용품 등 선매품/고급품의 경우 상권 범위는 500m~2km로 본다.
치킨, 분식점(김밥/떡볶이/라면) 등 일반음식점의 상권은 500m 정도로 본다.
패스트푸드점(피자/햄버거), 레스토랑, 프랜차이즈 음식점 등 전문음식점은 1~2km이다.
미용실, 세탁편의점, 반려동물용품점, 플라워샵 등 서비스업종은 500m, 어린이집, 어학원, pc방, 피트니스클럽, 건강기능식품점의 상권 범위는 1~2km 정도가 적합하다.
상권범위를 고려하지 않은 피트니스클럽의 출혈 경쟁 (ⓒMBC)
상권범위를 고려하지 않은 무인 밀키트점의 출혈 경쟁 (ⓒ경기일보)