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계정을 잊어버리셨나요?

by 부자되는 매직TV Feb 18. 2024

안전한 전세 계약을 위한 5가지 필수 체크리스트는?

부자 되는 부동산

브런치 목적

부동산 임차인의 관점에서 꼭 확인해야 할 안전한 전세계약을 위한 5가지 필수 체크리스트에 대해서 공부 및 정리 후 나만의 노하우와 지식을 공유한다.

브런치 메뉴

하나, 전세사기 당하지 않으려면 우리가 알아야 할 내용을 알아본다.

둘, 안전한 전세계약을 하려면 우리가 필수적으로 체크해야 할 5가지 리스트를 정리해 본다.

셋, 안전한 전세계약 관련 나의 생각을 정성스럽게 정리해 본다.

전세사기 당하지 않으려면 알아야 할 2가지

오늘 나눠볼 내용은 바로 전세사기를 당하지 않으려면 머릿속에 넣어두셔야 할 내용인데요.

전입신고와 확정일자라는 개념입니다.

전입신고는 임대차 내용을 주장할 수 있는 대항력을 갖추는 조건 중 하나라고 보시면 될 것 같고요.

확정일자는 우선변제권을 가질 수 있는 조건으로 집이 경매나 공매로 나오게 되면 배당받는 순위를 정하는 데 사용합니다.

그럼 법조항을 잠시 훑어볼까요?

아래는 주택임대차보호법 제3조 대항력에 대한 부분이고요.

아래는 주택임대차보호법 제3조의 2 보증금회수에 대한 부분입니다.

참고로 임대차 계약을 진행하기 전에 위의 주택임대차보호법은 꼭 읽어보시길 추천드립니다.

해당 주택임대차보호법에서 대항력을 명시하고 있는데요.

즉 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그다음 날로부터 제삼자에 대해서 효력이 생긴다는 내용이죠.

그리고, 확정일자에 대해서도 언급하고 있는데요.

확정일자를 갖춘 임차인에 대한 내용이죠.

위에서 언급한 우선변제권은 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 가지고 있을 때 생기는 것이니깐요

무엇보다도 임차인은 전입신고에 대해서 꼭 머릿속에 넣어두셔야 합니다.

결과적으로 전입신고 없는 확정일자는 아무 의미가 없다는 점도 알아두셔야 되겠죠?

예를 들어, 이러면 안 되겠지만;;;

내가 전세로 살던 집이 경매에 나왔다고 가정해 볼게요...;;

나의 전세보증금이 6억이라고 하고 경매에서는 7억 원에 낙찰되었다고 가정을 해볼게요

그리고 근저당권 날짜가 2023년 7월 1일이고, 내가 전입신고를 하고 확정일자를 받은 날이 2023년 5월 1일이라고 가정하면, 이때 우선변제권이 발생하게 됩니다.

다시 말해서, 경매낙찰금이 7억 원 중 전세보증금 6억 원을 먼저 배당받게 되는 거죠.

즉 6억 원 전액을 배당받게 되어 피 같은 보증금을 지킬 수 있게 되는 거죠.

(꼭 소중한 보증금을 지키려면 알아두셔야 하겠죠?)

그럼, 대항력에 대해서 좀 더 정리해 보자면요.

대항력을 갖추기 위해서는 2가지 조건이 필수적으로 필요합니다.

위의 법조항을 꼼꼼히 읽어보신 분은 아실 텐데요?

(네! 그렇습니다.)

바로 주택의 인도와 전입신고입니다.

그런데 여기에 좀 안타까운 현실이 있고, 임대인이 마음만 먹으면 사기 칠 수 있는 조건이 있는데요..

바로 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 0시부터 발생한다는 내용이죠.

추가적으로 우선변제권의 조건은 아래와 같다고 보시면 됩니다.

그럼 본격적으로 안전한 전세계약을 위한 5가지 체크리스트에 대해서도 정리해 볼게요~

안전한 전세계약을 위한 5가지 체크리스트

혹시 삶의 3조 건에 대해서 아시나요?

네! 맞습니다. 바로 의식주이죠?

의는 옷을 말하고요, 식은 인간은 먹어야 되겠죠? 마지막으로 우리 가족의 편안함을 주는 주택이 필요합니다.

항상 그렇지만 우리의 행복한 삶의 보금자리인 새로운 집을 찾는 것은 항상 삶에서 가장 벅찬 과정 중에 하나인데요.

특히 삶의 3가지 조건 중 하나인 주에 해당하기도 하죠. 주는 본인이 사는 주택을 말합니다.

그렇기 때문에 더더욱 전세 계약은 큰돈이 움직이는 중요한 거래이기 때문에 더욱 신중해야 하겠죠?

요즘에 전세 사기가 끊이지 않고 발생하면서 피해를 입는 사람들이 늘어나고 있습니다.

그럼 전세사기피해를 예방하려면 어떻게 해야 할까요?

그 부분에 대해서 지금 바로 정리해보려고 합니다.

제가 생각하는 안전한 전세 계약을 위한 5가지 필수 체크리스트를 소개합니다.

반드시 전세계약을 하기 전에 이 체크리스트를 꼼꼼하게 확인하여 전세 사기 피해를 예방하셨으면 좋겠네요!

하나. 깡통주택 솎아내기

국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산, 안심전세앱 등을 통해 해당 주택의 적정 전세가를 확인하세요.

전세가율(매매가 대비 전세가)이 100%를 넘는 경우는 주의가 필요합니다.

시세보다 훨씬 높은 전세금을 요구하는 주택은 깡통주택일 가능성이 높습니다.

둘. 대출과 체납 세금 파악하기

주택 등기부등본을 발급받아 꼼꼼하게 살펴보세요.

등기부등본상 갑구에 가압류, 가처분, 체납세금 압류 등이 기재되어 있는지 확인해야 합니다.

또한 을구에 거액의 저당권, 전세권 등이 설정되어 있는지도 파악해야 합니다.

셋, 집주인 확인하기

전세 계약을 할 때는 집주인의 인적사항이 등기부등본상 정보와 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.

실제 집주인인지 확인하고, 다른 사람에게 권리를 넘겨주지 않았는지 확인하는 것이 중요합니다.

신탁등기가 있는지도 확인해야 하겠죠?

넷. 특약 넣기

계약서 체결 시 아래와 같은 특약을 넣어야 합니다.

"계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등 일체 행위를 하지 않고, 위반할 경우 계약을 무효로 한다."

라는 특약을 계약서에 추가하는 것을 추천합니다.

이 특약은 전세 계약 이후 집주인이 임의로 주택을 처분하는 것을 조금이나마 막아줍니다.

다섯, 전세보증금 반환보증 가입

전세보증금 반환보증은 전세 계약 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증기관이 보증금을 대신 지급해 주는 제도입니다.

가압류에 걸려 있지 않고, 보증금이 공시가격의 126% 이내 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있다는 점을 꼭 머릿속에 넣어두세요~

주의 사항

위의 체크리스트 외에도 전세 계약 전에 주변 시세 조사, 중개업체 확인, 계약서 내용 꼼꼼히 읽기 등의 과정을 거쳐야 합니다.

전세 계약은 복잡한 법률문제가 개입될 수 있으므로 전문가와 상담하는 것도 추천합니다.

(만약 잘 감이 안 오신다면요?)

위에서 제가 언급한 안전한 전세 계약을 위한 5가지 필수 체크리스트를 꼼꼼하게 확인하여

요즘 발생하고 있는 전세 사기 피해를 예방하고 안전하게 새로운 집으로 이사하시길 바랍니다.

맺음말

마지막으로 안전한 전세계약을 위한 저의 생각을 정리해 보고 브런치를 마무리하고자 합니다.

지금까지 전세계약 시 꼭 알아야 할 대항력과 우선변제권에 대해서 간단하게 정리해 봤는데요.

그리고 전세계약 시 체크해야 할 5가지 체크리스트도요..

무엇보다도 안전한 전세계약을 위해서는 계약 전에 대출이 있는 경우 근저당 금액을 반드시 확인하셔야 합니다.

그리고 전세금 받을 때 말소한다는 조건을 넣어야 하며 잔금일 말소확인증은 꼭 확인하셔야 합니다.

또한 등기부등본을 본인이 반드시 출력하셔서 실제로 말소되었는지도 꼼꼼하게 팩트체크하시고요.

위에서 언급했던 계약서의 특약사항은 꼭 귀찮다고 안 하시지 말고 넣어두셔야 합니다.

문구는 "계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등 일체 행위를 하지 않고, 위반할 경우 계약을 무효로 한다." 정도가 되겠네요.

최대한 계약 전 대출이 있으면 안 들어가야 하는데요.

만약 사정상 전세계약을 해야 한다면 여러 군데 부동산을 들러서 시세를 꼭 파악하셔야 합니다.

대출과 전세금의 합이 주변 시세의 50~60% 미만을 추천드립니다.

그리고 우리나라는 등기부등본의 공신력을 인정하지 않는데요. (이 부분 참 아이러니 하죠?)

저도 부동산 공부를 하면서 이 부분을 보고 우리나라의 부동산 정책과 법이 이상한데?라고 생각했습니다.

하지만 관습처럼 내려오는 것이라서 아이러니하네요...

그래도 임대차계약을 맺을 때 임차인이 믿을 것은 등기부등본밖에는 없기 때문에 부동산 관련 계약을 하실 때는 계약 시 등기부등본을 출력해서 확인하고, 중도금 치를 때도 다시 한번 출력해서 확인하고 잔금 치를 때도 반드시 잔금일과 다음날 모두 직접 등기부 등본을 발급받아서 확인해 보시길 추천합니다.

추가적으로 비용이 들어도 나의 소중한 보증금을 지키기 위해서 한 가지 추가 안전장치인 전세보증보험은 꼭 들어놓으시길 추천드리고요.