상가 세입자 계약갱신요구권 행사하는 방법과 시기
평온한 일상을 보내던 중 소장을 받게 된다면 너무 당혹스러울 수밖에 없습니다. 특히나 영세상인의 경우 영업에 지장을 미칠정도로 정신적인 충격도 상당할텐데요. 사실 임대인과의 분쟁은 계약존속기간 보다는 만기시점에 많이 생기고 있습니다.
재계약을 희망하는 세입자와 임차인을 퇴거시키려는 건물주의 입장이 충돌하기 때문이죠. 이 때 계약갱신요구권 등 자신의 권리에 대한 이해가 부족한다면 상대방의 주장에 이리저리 휘둘리게 되므로 영세상인을 보호하고 있는 상가임대차법은 반드시 숙지하고 있는 것이 좋습니다. 오늘은 임대차계약이 종료될 때 계약을 갱신할 수 있는 시기와 방법에 대하여 상세히 설명드리도록 하겠습니다.
의사표시를 해야합니다.
상가임대차법 제10조에 따라서 상가 세입자는 최장 10년간 한 자리에서 영업을 할 수 있는 권리가 있습니다. 이러한 권한을 잘 행하사기 위해서는 만기 6개월 전부터 1개월 전 사이의 기간에 소유주에게 갱신하겠다는 의사표시를 전달하면 되며 이를 전달받은 상대방은 특별한 사정이 없다면 거부할 수 없습니다. 과거에는 5년간 영업권을 보장하였는데 기간이 짧다는 이야기가 많아 2018년도 법률 개정을 통해 최대 10년으로 늘어나게 되었습니다.
영업권을 보호받는 10년은 최초 계약일을 기준으로 합니다. 중간에 갱신하거나 임대인이 변경되었다고 하더라도 그 자리에서 가장 처음 영업을 시작한 날을 기준으로 계산하셔야 합니다. 새로운 건물주는 이전 소유주의 지위를 그대로 승계하기 때문이죠. 간혹 주인이 바뀌면 쫓겨나는 것은 아닌지 걱정하는 분이 많은데요. 대항력을 갖추고 있다면 상가 세입자는 새 소유주에게도 계약갱신요구권을 그대로 행사가 가능합니다.
문자, 전화, 카톡 어느 방법도 상관없습니다.
계약갱신요구권을 잘 행사하기 위해 의사표시는 어떠한 방법으로 진행 해야할까요? 딱히 정해진 방법은 없습니다. 문자/전화/카톡으로 말씀하셔도 되고 직접만나 구두로 전달하여도 무방합니다.
하지만 법적 문제가 불거진다면 이 의사표시를 얼마나 확실하게 하였으며 상대방에게 잘 도달하였는지가 해결의 열쇠가 되는데요. 건물주와 일상적인 대화 도중 흘러가는 말로 "저 더 영업하고 싶어요."했다면 추후에 상대방도 기억을 잘 하지 못할 수 있으며 고의적으로 들은 적이 없다고 할 수 있습니다.
소송에서는 자신의 주장을 뒷받침 할 수 있는 증거자료가 매우 중요하기 때문에 기록을 남길 수 있는 수단을 사용하는 것이 바람직하는데요. 본 법률사무소에서는 우체국을 이용한 내용증명을 권장하고 있습니다.
묵시적으로 연장될 수 있습니다.
바쁘게 살아가다보면 보호기간 전에 양측 모두 아무런 의사표시 없이 그냥 지나칠 수도 있습니다. 실제 이러한 사례가 많은데요. 이 경우 해당 임대차는 자동적으로 종료되는 것이 아니라 묵시적으로 연장됩니다. 다만 해당 상가의 환산보증금을 계산하여 지역 기준범위를 초과하는지 초과하지 않는지에 따라 그 기간과 해지조건이 달라지게 됩니다.
먼저 환산보증금의 계산식은 보증금+(월세*100)인데요. 이렇게 하여 나온 결과값과 지역의 기준금액을 비교하여 보시면 됩니다. 만약 기준범위 이내라면 전 임대차와 동일한 조건으로 1년이 연장되는 것이며 초과한다면 기간의 정함이 없이 늘어나게 됩니다.
환산보증금이 초과하는 상황에서 계약갱신요구권을 행사하지 않고 묵시적으로 연장되면 기간의 정함이 없이 늘어나는 것이라고 하였는데요. 무조건 상가 세입자에게 이득일까요? 그렇지 않습니다. 앞서 자동연장 되는경우 해지조건도 달라진다고 말씀드렸는데요.
환산보증금 이내라면 임차인만 중도해지통보가 가능한 반면에 초과하는 임대차는 임대인 측에서도 계약해지를 주장할 수 있습니다. 임대차 기간에 10년이 채 되지 않았더라도 말이죠. 따라서 이러한 불상사를 예방하기 위해서는 보호기간에 자신의 권리를 잘 주장하여야겠죠.
권한을 침해받고 있나요?
현재 이 글을 읽고계시다면 건물주의 일방적인 계약해지 통보 때문에 난감하신 상황일 것 같습니다. 적절한 시기에 권리를 주장하였음에도 불구하고 정당하지 않은 사유로 거부를 당하고 계신다면 빠르게 법적대응에 나서는 것이 좋습니다.
만약 시기를 놓쳐 묵시적으로 연장이 되었는데 환산보증금이 초과하여 더이상의 계약갱신요구권 행사가 불가하신가요? 괜찮습니다. 이 때는 권리금 회수를 주장하여 볼 수 있기 때문입니다. 이처럼 어떠한 문제의 상황이더라도 사건을 꼼꼼하게 들여다보면 해결의 실마리를 찾을 수 있습니다.
다만, 월세 연체 및 불법전대 등 귀책사유를 만들지 않는 것이 중요한데요. 결격사유가 있다면 권리 행사에 제약이 생기므로 계약기간 중에는 임차인으로서의 책임과 의무를 성실히 이행하셔야 합니다.
