전세사기가 온 나라를 떠들썩하게 하고 있습니다. 서울, 경기, 수도권 전 지역에 퍼진 전세사기로 인해 세입자들의 삶이 그야말로 파탄이 나고 있는 상황입니다.
정부가 전세사기 대책을 내놓기는 했지만, 피해회복의 상당부분은 여전히 피해자들에게 남겨져 있는 상황입니다. 전세사기 피해자들이 절망적인 상황을 극복하지 못하고 극단적인 선택을 했다는 기사가 연일 쏟아지고 있어 더 안타깝습니다.
금리인상 등으로 전세집이 경매나 압류에 넘어가는 사례가 급증하고 있는데요. 멀쩡히 살고 있던 전세집이 경매에 넘어가거나 국세 미납으로 압류가 설정되는 경우 세입자 입장에서 크게 당황할 수밖에 없습니다.
전세집에 경매, 압류가 설정되었다는 것은 집주인이 빚을 갚지 못했다는 것을 의미합니다. 그렇기 때문에 내 보증금을 떼이지 않을까 세입자는 노심초사할 수밖에 없는데요. 수십채, 수백채의 부동산을 소유하고 있는 집주인들을 속칭 '빌라왕'이라고 하는데, 빌라왕 전세사기 사건에 휘말린 세입자들은 발을 동동 구를 수밖에 없습니다.
하지만 이러한 상황일수록 침착하게 대응할 필요가 있습니다. 걱정이 앞서겠지만 마음을 추스르고 냉정하게 상황을 직시하고 신속하게 법적조치를 취해야 합니다. 신속하고 정확한 법적 조치를 취한 피해자만이 피해회복에 성공할 수 있습니다.
2. 경매, 압류에 넘어간 전세집 보증금반환 받는 방법은?
전세집이 경매에 넘어간 경우 먼저 권리분석 절차를 진행해 경매 배당으로 보증금을 회수할 수 있는지를 따져보아야 합니다.
사실 배당절차에서 보증금을 회수할 수 있다면 크게 걱정할 것은 없습니다. 대항력을 갖춘 선순위 임차인이라면 낙찰자가 임대인의 지위를 승계하기 때문입니다.
그런데 최근 기승을 부리고 있는 전세사기의 경우 상황이 다릅니다. 전세가격과 매매가격이 전반적으로 폭락함에 따라서 보증금을 반환받기 위해 승소 판결 후 전세집을 경매에 넘겨도 낙찰자가 나타나지 않는 사태가 발생하고 있습니다.
보통 매매가 대비 전세가가 70% 정도인 경우에 보증금을 돌려받을 확률이 높다고 이야기하는데요. 깡통전세 매물의 경우에는 전세가와 매매가가 동일하거나 전세가가 매매가보다 높은 경우가 대부분입니다. 이 경우에는 낙찰자가 이상한 사람이 아니고서야 해당 매물을 낙찰받지 않는 것이 당연합니다.
HUG 등 전세보증보험에 가입한 경우 상황이 조금 더 낫지만, 깡통전세의 경우 보증보험에 가입되지 않은 경우가 보통입니다. 그리고 전세보증보험에 가입했다고 하더라도 보증보험회사가 석연치 않은 이유로 보증 채무 이행을 거절하는 경우가 많습니다.
이 경우 보증금반환에 대한 부담은 고스란히 세입자에게 남겨지게 됩니다. 경매 절차에서 보증금을 반환받지 못할 것이 확실하다면 집주인을 상대로 보증금반환청구소송을 빠르게 진행해야 합니다.
경매절차는 매우 복잡하고 진행과정에서 여러가지 변수가 많습니다. 그리고 무엇보다 위에서 말씀드린 것처럼 깡통전세의 경우 임대주택을 경매에 넘긴다고 하더라도 보증금 전액을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다. 때문에 신속하게 보증금반환청구소송을 진행해 승소 판결문을 확보한 후 집주인의 다른 재산에 강제집행을 진행해야 합니다.
전세집이 경매에 넘어가거나 전세집에 압류가 설정되는 현상은 깡통전세, 전세사기와 밀접한 관련이 있습니다. 저금리 시대에 세입자의 보증금을 받아 사실상 주택을 무상으로 구입한 집주인이 금리인상으로 국세나 이자를 감당하지 못해 문제가 발생하게 되는 것입니다.
3. 전세사기 사건, 적극적인 대응으로 피해를 회복해야
전세사기 사건은 휘말리지 않는 것이 좋지만, 전세라는 정상적인 제도를 악용한 범죄이기 때문에, 세입자는 눈뜨고 코베이는 식으로 전세사기를 당하게 됩니다. 이 경우 자책만 할 것이 아니라 신속하게 법적 조치를 진행해 피해회복을 도모해야 합니다.
전세사기에 대응하는 방법은 매우 다양합니다. (1) 형사고소, (2) 보증금반환청구소송, (3) 채권추심/강제집행, (4) 공인중개사에 대한 손해배상 등등이 있습니다.
하지만 세입자가 투입할 수 있는 시간과 비용은한정되어 있기 때문에, 이 중 가장 효과적인 법적 대응방법을 모색해 효율적으로 법적 조치를 진행해야 합니다. 이를 위해서는 관련 분야에 풍부한 경험과 노하우를 보유한 부동산전문 변호사의 도움이 필수입니다.
최근 유행하는 갭투자 깡통전세사기는 안타깝지만 사기꾼이 남겨놓은 재산을 세입자들이 나눠먹기를 하는 형국으로 귀결됩니다. 때문에 신속하게 법적 조치를 취한 세입자와 그렇지 않은 세입자는 당연히 차이가 있을 수밖에 없습니다.
깡통전세사기 사건의 경우 경매절차에 수동적으로 대응하는 것만으로는 피해회복을 하지 못하는 경우가 대부분입니다. 보다 적극적으로 법적 조치를 진행해 보증금을 회수할 필요가 있습니다.
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전세집 경매/압류 보증금반환받는 방법