[경제·금융] 토지거래허가제
개념
• 토지 투기 억제와 공공이익 보호를 위해 허가구역 내 토지 거래를 사전 허가하도록 하는 제도
• 근거는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조
[TIP]
• 토지거래허가제는 당초 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 따랐으나, 2017년 이관
• 근거는 당시 부동산 거래 투명화와 관리 일원화를 위한 법 체계 정비 시점이었고, 거래와 관련된 규정이 여러 법(국토계획법·부동산거래신고법 등)에 흩어져 행정 중복과 법체계 혼선이 발생하였음
• 이에 ‘이용계획 관련 제도’는 「국토계획법」에, ‘거래 행위 관련 제도’는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 각각 분리·이관하였음
• 즉, 애초 이 제도가 마련되던 시기(박정희 정부)와 달리 현재에 이르러서는 본 제도의 본질은 ‘거래 규제’이기 때문
유사·대조 개념
• 조정대상지역·투기과열지구는 대출·세제·청약 규제 중심인 반면, 토지거래허가구역은 거래 자체 허가가 필요함(그만큼 강력)
- 집을 살 수는 있지만, 대출이 어렵고 세금이 늘고 청약에 제한이 생기는 반면(거래 자체는 가능) / 사려면 정부의 허가부터 받아야 함(거래 자체가 불투명)
• 허가 전 계약은 유동적 무효 상태이며 불허 시 확정 무효. 허가 시 소급 유효
• 유동적 무효: 아직 효력 없음. 나중에 허가 받으면 생길 수도 있음
• 허가 불허: 확정 무효. 계약은 없던 일이 됨
• 소급 유효: 허가받은 순간부터, 계약 체결하던 때로 되돌아가서 효력 발생
최신 사례
• 10·15 대책 후속으로 20일부터 서울 전역 및 경기 12곳에 허가제가 시행
- 수원시의 경우 2022년 11월 투기과열지구·조정대상지역에서 해제되었다가 2년만에 더 강력한 규제에 묶임
• 국감에서는 지자체 사전 협의 부족과 과도한 규제 논란이 제기됨
시사 맥락
• 단기적으로는 투기 수요 차단 및 거래량 축소로 가격 상승세가 꺾일 것으로 기대
• 다만 풍선효과와 실수요 위축을 둘러싼 공방이 큼
• 정책 정당성은 사전 협의의 절차성 준수, 지역별 과열 정도에 의해 좌우될 것으로 판단
그래프·공식 연계
정책 메커니즘 구조
허가요건 강화 → 단기 유효수요 감소 → 거래량↓ → 기대상승률 하락 → 가격 안정 압력 발생
한편, 규제 경계 밖 지역으로 수요 이동에 따른 풍선효과가 나타날 수 있음 (※ 개념적 경로 정리)
정책적 함의
• 효과: 실수요 위주 거래 유도, 단기 과열 억제
• 부작용: 행정비용 증가, 합법적 실수요 지연, 인접 지역 가격 왜곡 가능성
• 집행 포인트: 목적 외 이용 제한과 사후 점검, 기간·범위의 탄력 조정 필요
논술·기사 문장 예시
• 논술: “토지거래허가제는 거래 자체를 행정허가에 종속시키는 수요 차단형 가격안정 장치로서, 단기 과열 억제에는 유효하나 공간 대체효과와 행정비용을 동반하므로 기간·범위의 정밀한 조정이 중요하다.”
• 기사 리드: “정부가 10·15 대책의 후속으로 20일부터 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역으로 지정했다. 허가 없이 체결된 거래는 무효이며, 지정의 적정성과 지자체 협의 절차를 둘러싼 논쟁이 이어지고 있다.”
