미국 생애 첫 주택 구매 가이드
미국 생애 첫 주택 구매자 모기지
생애 첫 주택 구매자(First time home buyer)란?
미국에서 첫 주택 구매자(First time home buyer) 자격은 지난 3년간 주택을 소유하지 않으면 된다. 즉, 과거에 집을 소유했던 사람도 집을 소유했던 시점에서 3년이 지났으면 첫 주택 구입자 혜택을 받을 수 있다.
내가 받을 수 있는 모기지 종류(Types of Mortgages)는?
첫 주택 구매자가 선택할 수 있는 모기지는 다음 네가지다. 어떤 종류의 모기지를 받을 수 있는지 알아본다.
미국 모기지 – 컨벤셔널 모기지(Conventional Mortgages)
낮은 신용 점수(Credit Score)에 유리한 FHA 론
VA 론(미국 정부 보증 모기지 론중에 가장 혜택이 큰 모기지 론)
다운 페이먼트를 얼마나 할까?
다운 페이먼트(down payment)는 보통 20% 하지만 다운페이 없이, 또는 3%의 적은 다운페이로 집을 구매할 수도 있다. 각자의 재정 상황과 재정 목표에 따라 어느 정도 다운페이를 하는 것이 최선인지 충분히 생각한 후에 결정한다.
타운, 카운티, 주 정부, 비영리단체 등에서 다운페이 보조(Down payment assistance) 프로그램을 제공하기도 한다. Home buyer grants나 down payment assistance programs에 자세히 알고 싶으면 론 오피서(your loan officer)나 리얼터에게 물어본다.
사전 융자 승인(Pre-approval letter)
자격 있는 모기지 종류를 알고, 다운페이 금액을 결정했으면, 다음으로 사전 융자 승인(Pre-approval letter)을 받는다. 사전 융자 승인을 받아야 융자 금액을 알 수 있고, 융자 금액을 알아야 예산에 맞는 집을 찾을 수 있기 때문이다.
사전 융자 승인은 은행, credit unions, 모기지 브로커, 온라인 랜더 등으로부터 받을 수 있다. 렌더는 소득, 신용점수, 고용 상태를 확인하고, 자격이 되면 사전 융자 승인을 해 준다.
원하는 집을 찾아 구매 계약
사전 융자 승인(Pre-approval letter)을 받은 후에 원하는 집을 찾아 구매 계약을 한다. 사전 융자 승인이 있으면 부동산 에이전트는 물론이고, 원하는 집에 오퍼를 넣을 때 셀러에게 준비된 모습(serious buyer)을 보여줄 수 있다.
모기지 쇼핑, 쇼핑, 쇼핑
구매 계약서(purchase agreement)를 렌더에게 보내고, 렌더에게 Loan Estimate를 받는다. Loan Estimate에는 모기지 조건, 이자율, 클로징 비용 및 모기지 비용에 대해서 자세히 나온다.
모기지 쇼핑할 때는 각 타입의 융자 회사(은행, credit unions, 모기지 브로커, 온라인 랜더 등)로부터 2~3개의 Loan Estimate를 받아보고, 결정하는 것이 좋다. 이렇게 각 타입의 모기지 업체로 부터 받은 Loan Estimate를 비교해 가장 좋은 조건의 모기지를 선택한다.
미국 모기지 LE(Loan Estimate) 완벽 설명
The underwriting process
렌더를 선택해서 론을 진행하면 클로징까지 보통 30 ~ 45일 걸린다. 이 기간에 렌더는 신용점수, 소득, 자산 등을 검증하여 론 승인 여부를 결정한다.
론 오피서(Loan Officer)와 융자 신청을 하고, 론 프로세서(Loan Processor)와 문서들을 검증하고, 언더라이터(Underwriter)가 최종적으로 승인을 한다. 이 과정은 복잡하고, 문제가 발생 시 누가 누구에게 무엇을 기다리고 있는지 명확하지 않아 시간을 낭비하는 경우도 많이 발생한다.
하지만 모기지 브로커를 통해서 융자를 신청하면 브로커가 모든 과정을 모니터링 하면서 문제 발생 시 즉시 대처할 수 있어서 편리하다. 브로커는 클로징해야만 렌더로부터 커미션 받으므로 클로징하기 위해 최선을 다할 것이기 때문이다.
Home Appraisal
Home Appraisal은 주택의 가치를 평가하는 것이다. 랜더가 오더하지만 비용은 구매자가 부담하고, appraisal report도 구매자가 소유한다. Appraisal 결과는 구매 가격 이상으로 나와야 좋다. 왜냐하면 랜더가 구매가격과 Appraisal 가격 중에서 작은 금액을 기준으로 모기지 금액을 정하기 때문이다.
참고로, appraisal report 비용을 지불했더라도 렌더가 마음에 들지 않으면 새로운 렌더와 론을 진행해도 된다. 새로운 렌더와 론을 진행할 때는 Home Appraisal을 새로 할 필요 없이 기존의 appraisal report를 사용하면 된다.
Final approval and closing
렌더가 론을 최종 승인하면 클로징 3일 전에 클로징 문서(Closing Disclosure)를 받는다. 클로징 문서와 Loan Estimate를 비교해 보고, 모든 내용을 확인한다. 모든 내용이 정확하고, 이상이 없으면 클로징 날에 모든 문서에 사인하고, 클로징한다.
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