미분양 문제
1. 같은 나라, 다른 시장 — 지방은 미분양인데 서울만 분양이 잘되는 이유
최근 지방의 한 아파트 외벽에 걸린 현수막을 봤다. ‘1억 이상 파격 할인.’ 준공된 지 1년이 넘었는데도 팔리지 않는 아파트다. 같은 시간, 서울에서는 청약 경쟁률 수백 대 1이 뉴스도 아닌 일상이 되어 있었다.
같은 나라, 같은 시간인데 이렇게 다를 수 있을까.
2. 숫자가 말하는 현실
2025년 말 기준 전국 미분양 주택은 약 6만 9천 가구. 이 중 준공 후에도 팔리지 않는 ‘악성 미분양’은 약 2만 8천 가구로, 13년 만에 최대치를 기록했다. 대부분 지방에 집중되어 있다.
반면 서울은 분양만 하면 마감이다. 2017년 이후 서울 아파트값 상승률은 약 83.8%, 같은 기간 지방은 고작 5.2%에 그쳤다. 16배 차이다. 이제 이 격차는 ‘양극화’라는 단어로도 부족해졌다. ‘단절’에 가깝다.
3. 결국, 사람이 없다
지방 미분양의 가장 근본적인 이유는 단순하다. 사람이 없기 때문이다.
KDI의 분석에 따르면 그 원인은 ‘생산성 격차’다. 2005년에서 2019년 사이 수도권 생산성은 20% 상승한 반면, 비수도권은 12.1%에 그쳤다. 그 이후로도 이 격차는 좁혀지기는커녕 더 벌어지고 있다.
생산성이 높다는 건 곧 양질의 일자리가 있다는 뜻이다. 일자리가 젊은 사람을 부르고, 사람이 인프라를 만든다. 지방은 그 반대의 악순환에 빠져 있다.
아파트를 짓는다고 사람이 오는 게 아니다. 사람이 있는 곳에 아파트가 팔리는 것이다.
4. 공사비는 오르는데, 살 사람은 없고
지방 미분양의 두 번째 이유는 역설적이다. ‘분양가가 너무 높다.’ 공사비는 전국이 동일하다. 레미콘값, 철근값, 인건비는 서울이든 대구든 똑같이 뛴다. 2025년 기준 5대 광역시 평균 분양가 상승률이 서울보다 높게 나타나는 이유다.
서울은 시세 차익 기대감이라도 있지만, 지방은 입주 후 시세가 분양가보다 낮아질 위험, 이른바 ‘마이너스 프리미엄’이 크다. 건설사 입장에서도 공사비 때문에 분양가를 낮출 수 없으니 사면초가다.
5. ‘똘똘한 한 채’가 만든 블랙홀
다주택자 규제 강화 이후 자산가들은 지방의 여러 채 대신 서울 핵심지의 ‘똘똘한 한 채’를 선택했다. 가계 자산의 75% 이상이 부동산에 쏠린 나라에서, 자산 가치가 보장되는 서울로 돈이 흐르는 건 자본주의의 생리다.
지방에서 빠진 투자 수요는 고스란히 서울 강남·마포·용산으로 몰렸고, 그 결과 서울 핵심지 아파트값은 연일 신고가를 경신하는 반면, 지방은 반값 급매에도 매수자가 없는 극단적 양극화가 고착되었다.
6. 재개발·재건축 현장에서 느끼는 것
20년간 재개발·재건축 현장을 다니며 느낀 건, 부동산은 결국 ‘사람의 흐름’을 따른다는 것이다. 서울에서 정비사업이 활발한 이유는 수요가 확실하기 때문이다. 낡은 집을 부수고 새 집을 지으면 그만큼의 수요가 보장된다. 사업성이 나오니 시공사도 참여하고, 조합도 움직인다.
그런데 수요의 차이만이 아니다. 현장에서 더 안타까운 건, 사업 방식의 격차다.
서울은 지금 끊임없이 새로운 가능성을 모색하고 있다. 소규모 정비사업의 한계를 돌파하는 ‘모아주택’, 역세권의 용적률 인센티브를 활용한 ‘역세권 복합사업’, 조합 운영의 리스크를 줄이는 ‘신탁방식 정비사업’등 기존의 재개발·재건축 틀에 갇히지 않고, 입지와 규모에 맞는 다양한 사업 모델을 실험하고 적용하고 있다. 수요가 있으니 시도할 수 있고, 시도하니 또 새로운 수요가 붙는다.
반면 지방은 어떤가. 새로 지어도 팔릴 거라는 확신이 없으니 시공사도, 조합도 움직이기 어렵다. 모아주택? 역세권사업? 신탁사업? 서울에서 활발히 논의되는 이 사업 모델들이 지방에서는 검토조차 되지 않는 경우 거나 조례도 없는 경우가 대부분이다. 사업성이 나오지 않으니 새로운 시도 자체가 불가능하고, 시도가 없으니 노하우도 쌓이지 않는다.
도시가 늙어가는데 새 피를 수혈할 방법조차 막히고 있는 셈이다. 서울과 지방의 격차는 단순히 집값의 문제가 아니라, 도시를 새롭게 만들어갈 ‘방법론의 격차’이기도 하다.
7. 해법은 있는가
단기 처방은 없다. 정부가 세금으로 미분양을 사주는 것은 미봉책일 뿐이다.
핵심은 ‘생산성’이다. 비수도권 거점도시의 생산성이 획기적으로 개선되어 기업과 사람이 실제로 이동해야 한다. 건물만 세우고 사람은 주말마다 서울로 가는 세종시의 교훈을 잊지 말아야 한다.
인프라를 깔아서 될 일이 아니다. 양질의 일자리가 실제로 움직여야 한다. 공공기관 간판만 옮기는 ‘혁신도시의 재탕’이 아니라, 민간 경제 기반이 뿌리내리는 진짜 이전이 필요하다.
에필로그
집은 사람이 사는 곳이다.
사람이 없는 곳에 집을 지어놓고 왜 안 팔리냐고 묻는 건, 질문 자체가 틀린 거다.
오중훈 / 지플래닉(주)대표